Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 мая 2011 г. N Ф03-1044/11 по делу N А24-3910/2010

г. Хабаровск

03 мая 2011 г.

N Ф03-1044/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 03 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, Г.А. Камалиевой

при участии

от истца: индивидуального предпринимателя Коваленковой Лилии Анатольевны - Мельничук А.С., представитель по доверенности от 25.04.2011 N 41-КК 0078169

от ответчиков: ООО "Согжойторг", индивидуального предпринимателя Кужим Стэллы Алексеевны, индивидуального предпринимателя Безушко Сергея Леонидовича - представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коваленковой Лилии Анатольевны

на решение от 08.12.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011

по делу N А24-3910/2010 Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Д.А. Никулин, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, А.С. Шевченко, Т.А. Аппакова

По иску индивидуального предпринимателя Коваленковой Лилии Анатольевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Согжойторг", индивидуальному предпринимателю Кужим Стэлле Алексеевне, индивидуальному предпринимателю Безушко Сергею Леонидовичу

о внесении изменений в договор аренды

Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна (далее - предприниматель Л.А. Коваленкова) на основании статей 450 - 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Согжойторг" (далее - ООО "Согжойторг"), индивидуальному предпринимателю Кужим Стэлле Алексеевне (далее - предприниматель С.А. Кужим) о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений N 1 - 3; 9 - 13; 16 - 48 в здании торгового центра от 02.09.2004, а именно:

- в преамбуле договора слова "Открытое Акционерное Общество "Согжой" в лице генерального директора Исаенко Олега Анатольевича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем "Арендодатель" заменить на слова "Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна, Индивидуальный предприниматель Кужим Стэлла Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович, действующие на основании свидетельств о государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей", именуемые в дальнейшем "Арендодатели";

- пункт 1.1 изложить в редакции: "Арендодатели передают во временное пользование, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании торгового центра (помещения N N 1, 2а, 26, 3, 9 - 11, 14 - 34, 38 - 40, по техническому паспорту), расположенном по адресу: г. Елизово, ул. Ленина 30-Б, общей площадью 1145,5 кв.м, в том числе:

- нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ИП Коваленковой Л.А. N N 1, 2а, 3, 9, 14 - 21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 478,7 кв.м;

- нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ИП Безушко С.Л. N N 2б, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35 - 37. общей площадью 585,7 кв.м;

- нежилые помещения, находящиеся в общей долевой собственности ИП Кужим С.А. и ИП Коваленковой Л.А., N N 10, 11, 22, 33, 34, общей площадью 81,1 кв.м";

- пункт 1.2.1 изложить в редакции: "Нежилые помещения N N 1, 2а, 2б, 3, 9, 14-21, 23 - 28, 29 - 32, 35 - 40 принадлежат ИП Коваленковой Л.А. и Безушко С.Л. на праве собственности, нежилые помещения NN 10, 11, 22, 33, 34 принадлежат ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности";

- пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Сумма арендной платы за аренду помещений N N 1, 2а, 3, 9, 14 - 21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, общей площадью 478,7 кв.м, принадлежащих на праве собственности ИП Коваленковой Л.А., и помещений NN 10, 11, 22, 33, 34, принадлежащих ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности, составляет 598 000 руб. в месяц. Сумма арендной платы за аренду помещений NN 2б, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35 - 37, общей площадью 585,7 кв.м, принадлежащих на праве собственности ИП Безушко С.Л. и помещений NN 10, 11, 22, 33, 34, принадлежащих ИП Коваленковой Л.А., ИП Кужим С.А. на праве общей долевой собственности, составляет 70 292 руб. в месяц. Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей, связанных с недвижимым имуществом или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг, но не чаще одного раза в год с предупреждением Арендатора за месяц до даты изменения. В случае оплаты арендной платы за определенный период авансом арендная плата за определенный период изменению не подлежит".

Определением суда от 11.11.2010 к участию в деле в качестве ответчика привлечен индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович (далее - предприниматель С.Л. Безушко).

Решением суда от 08.12.2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011, исковые требования удовлетворены частично. Судом внесены изменения в преамбулу договора аренды нежилых помещений от 02.09.2004, заключенного между ОАО "Согжой" и ООО "Согжойторг": слова "Открытое акционерное общество "Согжой" в лице генерального директора Исаенко Олега Анатольевича, действующего на основании устава, именуемое в дальнейшем "арендодатель" заменены на слова "Индивидуальный предприниматель Коваленкова Лилия Анатольевна", Индивидуальный предприниматель Кужим Стэлла Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Безушко Сергей Леонидович, действующие на основании свидетельств о государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей, именуемые в дальнейшем "арендодатели". В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель Л.А. Коваленкова обратилась в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований в связи с нарушением норм материального и процессуального права, неполным исследованием доказательств, направить дело на новое рассмотрение арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на пункт 3.1 договора аренды, пункт 2 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ, указывает на ошибочность выводов суда апелляционной инстанции о том, что требование истца о внесении изменений в пункт 3.1 договора связано с изменением размера арендной платы, определяемом исходя из механизма ее расчета, на твердый размер.

Полагает не соответствующим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам вывод суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении требования в части внесения изменений в пункт 1.1 договора, поскольку идентичность помещений, переданных в аренду ООО "Согжойторг" по договору от 02.09.2004, и помещений, указанных в исковом заявлении, подтверждается техническими паспортами спорных помещений, архитектурно-градостроительным заключением и иными доказательствами, представленными в материалы дела.

Кроме того, считает, что арбитражный суд первой инстанции в нарушение статьи 66 АПК РФ необоснованно отклонил ходатайство истца об истребовании в регистрирующем органе правоустанавливающих документов по спорным помещениям для установления существующих обременений.

ООО "Согжойторг" и предприниматель С.Л. Безушко в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просили состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель предпринимателя Л.А. Коваленковой поддержал доводы, изложенные в жалобе, дав суду пояснения по ней, дополнив ее новыми доводами о том, что суд первой инстанции не привлек к участию в деле ОАО "Согжой", права которого затронуты.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность решения от 08.12.2010, постановления от 08.02.2011 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.09.2004 между открытым акционерным обществом "Согжой" (далее - ОАО "Согжой", арендодатель) и ООО "Согжойторг" (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании торгового центра (помещения N N 1 - 3, 9 - 13, 16 - 48 по техническому паспорту), расположенные по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв.м, основной - 958,9 кв.м.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 02.09.2004.

Срок договора аренды установлен с 02.09.2004 по 25.05.2019 (п. 1.3 договора).

28.03.2005 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатской области, Корякскому и Чукотскому автономным округам, о чем на договоре сделана соответствующая отметка.

22.05.2007 между ОАО "Согжой" (продавец) и предпринимателями С.А. Кужим, Л.А. Коваленковой (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателей, а покупатели принять и оплатить нежилые помещения N N 1 - 5, 8 - 40 общей площадью 1409,1 кв.м, расположенные на первой этаже здания торгового центра, находящегося по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б.

Помещения переданы покупателям по акту приема-передачи от 30.05.2007.

Вступившим в законную силу решением от 15.01.2009 по делу N А24-4433/2008 Арбитражного суда Камчатского края общая долевая собственность предпринимателей Л.А. Коваленковой и С.А. Кужим на нежилые помещения первого этажа NN 1-5, 9, 12 - 21, 23 - 32, 35 - 40 в здании торгового центра прекращена.

Нежилые помещения первого этажа N N 1, 3, 4, 5, 9, 12 - 21, 25, 26, 29, 30, 38, 39, 40, часть помещения N 2 площадью 195 кв.м, всего площадью 658,5 кв.м в указанном здании выделены в натуре предпринимателю Л.А. Коваленковой; нежилые помещения первого этажа NN 4в, 4б, 4 г, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35, 36, 37, часть помещения N 2 площадью 418,3 кв.м, всего площадью 660 кв.м - предпринимателю С.А. Кужим. Нежилые помещения первого этажа NN 8, 10, 11, 22, 33, 34 площадью 90,6 кв.м оставлены в общей долевой собственности предпринимателей Л.А. Коваленковой и С.А. Кужим.

25.03.2010 на основании договора купли-продажи предприниматель С.И. Кужим передала предпринимателю С.Л. Безушко помещения N N 4в, 4б, 4 г, 23, 24, 27, 28, 31, 32, 35, 36, 37, часть помещения N 2 площадью 418,3 кв.м, всего площадью 660 кв.м, находящиеся по указанному выше адресу.

Права собственности предпринимателей Л.А. Коваленковой, С.Л. Безушко, а также право общей долевой собственности предпринимателей Л.А. Коваленковой и С.И. Кужим на указанные помещения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 02.10.2009 серии 41 АВ N 059178, от 30.04.2010 серии 41 АВ N 081333, от 02.10.2009 серии 41 АВ N 059177 - соответственно.

Письмами от 19.10.2009, от 10.03.2010 истец направлял ответчикам предложение о внесении изменений в договор от 02.09.2004 путем подписания соглашения, которые оставлены без ответа, что послужило основанием для обращения предпринимателя Л.А. Коваленковой в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходя из положений пункта 1 статьи 617 ГК РФ, рекомендаций, изложенных в пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в соответствии с которыми переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе), обоснованно удовлетворил требования предпринимателя Л.А. Коваленковой о внесении изменений в преамбулу договора в части сведений об арендодателях.

В данной части состоявшиеся по делу судебные акты участвующими в деле лицами не обжалуются.

Отказывая в удовлетворения требования истца о внесении изменений в пункты 1.1, 1.2.1, 3.1 договора, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 450 - 452 ГК РФ, а также пунктом 5.1 договора, согласно которому договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон, исходил из того, что спорный договор не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчиков заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 N 1074/10.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора.

С этим выводом согласился апелляционный суд.

Доводы заявителя кассационной жалобы об ошибочности вывода суда апелляционной инстанции о недоказанности истцом идентичности помещений, переданных в аренду ООО "Согжойторг" по договору аренды, и помещений, указанных в исковом заявлении, отклоняются судом кассационной инстанции, как не влияющие на правильность принятого судебного акта в связи с вышеизложенным.

В части требования предпринимателя Л.А. Коваленковой о внесении изменений в пункт 3.1 договора суд кассационной инстанции считает необходимым отметить, что в данном случае обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование данного требования, не относятся к числу обстоятельств, влекущих изменение договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 130 000 руб. в месяц, включая налоги. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей, связанных с недвижимым имуществом, или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг (при заключении договора средняя стоимость аренды торговых площадей в г. Елизово составляет 600 руб. за 1 кв.м, при увеличении или уменьшении средней стоимости пропорционально корректируется и общая сумма арендной платы), но не чаще одного раза в год с предупреждением арендатора за месяц до даты изменения.

Исходя из содержания и буквального толкования данного условия договора, арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы при росте стоимости на данный вид услуг (средней стоимости аренды торговых площадей в г. Елизово), что имеет место в данном случае, путем направления арендодателю уведомления.

Такая корректировка суммы арендной платы по смыслу статьи 450, пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 3.1 договора не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон в соответствии с пунктом 5.1 договора, а представляет собой исполнение согласованного контрагентами условия договора (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09).

В этой связи вывод арбитражного суда апелляционной инстанции о том, что требование истца о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 02.09.2004 сопряжен с изменением условия о механизме расчета арендной платы является ошибочным, однако не приведшим к принятию неправильного судебного акта в целом.

Иные доводы заявителя жалобы, в том числе о необоснованном, по его мнению, отклонению ходатайства об истребовании в регистрирующем органе правоустанавливающих документов на спорные помещения, с учетом установленных обстоятельств дела не имеют существенного значения для настоящего спора и не принимаются судом кассационной инстанции.

Нарушения норм процессуального права, в том числе влекущие безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущены.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены решения от 08.12.2010, постановления от 08.02.2011 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 08.12.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2011 по делу N А24-3910/2010 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик Г.А. Камалиева