Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 мая 2011 г. N Ф03-2045/11 по делу N А51-8172/2010

г. Хабаровск

24 мая 2011 г.

N Ф03-2045/2011

Резолютивная часть постановления от 17 мая 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: С.И. Гребенщикова, Е.К. Яшкиной

при участии

от участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"

на решение от 10.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011

по делу N А51-8172/2010 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.В. Голоузова, в апелляционном суде судьи Н.В. Алферова, З.Д. Бац, Т.А. Солохина

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти"

к Департаменту земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

привлеченные лица: Управление градостроительства и архитектуры администрации г.Владивостока, товарищество собственников жилья "Форпост"

о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок и об обязании заключить договор аренды

Общество с ограниченной ответственностью "ДВ Реалти" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - департамент) об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, выраженного в письме от 05.05.2010 N 29/02-20-6181, и об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 688 кв.м, расположенного примерно в 0,01 м по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Владивосток, ул.Бестужева, д. 21а, на новый срок на тех же условиях, что договор аренды от 02.12.2005 N 02-004998-Ю-Д-4336.

Заявление обосновано ссылкой на статью 621 ГК РФ и статью 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающих наличие у общества преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом заявитель полагает, что у департамента не имелось законных оснований для отказа в реализации обществом данного права, поскольку спорный земельный участок не является необходимым для эксплуатации многоквартирного дома, придомовой территорией не является, а значит, предоставление такого земельного участка в аренду не нарушает прав собственников жилых помещений.

Решением суда от 10.11.2010, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 без изменения, в удовлетворении требований заявителя отказано.

Судебные акты мотивированы отсутствием у департамента полномочий по распоряжению спорным земельным участком, являющимся частью территории, в пределах которой подлежит формированию участок под многоквартирным домом, собственники помещений в котором вправе владеть и пользоваться этим участком в той мере, в какой это им необходимо для эксплуатации самого дома, так и иного общего имущества.

В кассационной жалобе общество просит принятые по делу решение, постановление апелляционного суда отменить как незаконные и необоснованные, и принять новый судебный акт о признании оспариваемых действий департамента незаконными и об обязании его заключить договор аренды спорного земельного участка.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о несоответствии нормам жилищного законодательства выводов судов в части необходимой площади придомовой территории и отнесения спорного участка к общей долевой собственности жильцов. Считает, что судами при этом дана неверная оценка имеющимся в материалах дела распорядительным актам органов местного самоуправления по вопросам предоставления земельных участков необходимых для эксплуатации непосредственно многоквартирного дома и принадлежащих обществу нежилых помещений, расположенных в этом доме. Полагает неприемлемой позицию товарищества собственников жилья, поскольку она основана на решениях (протоколах) собраний собственников, не подтвержденных легальными документами. Кроме того, указывает на нарушение судами статей 65, 200 АПК РФ при распределении между участниками спора бремени доказывания значимых для дела обстоятельств.

В отзыве на кассационную жалобу ТСЖ "Форпост" обращает внимание суда на то, что общество препятствует формированию земельного участка, чем ущемляет права жильцов многоквартирного дома на использование придомовой территории.

Департамент отзыв на кассационную жалобу не представил.

Представители участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, общество является собственником нежилых помещений общей площадью 1324, 9 кв.м, расположенных на 1 и 2 этажах жилого дома, по адресу: г. Владивосток, ул. Бестужева, 21а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 26.11.2008 серии 25АБ N 066786.

Соглашением 01.08.2008 компания "Метаком Инвестмент Лимитед" уступило право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:020028:0026 обществу в связи возникновением у последнего права собственности на вышеназванные нежилые помещения. Указанным правом компания "Метаком Инвестмент Лимитед" обладало на основании заключенного с УМИГА г.Владивостока (арендодатель) договора от 02.12.2005 N 02-004998-Ю-Д-4336 аренды земельного участка площадью 688 кв.м, примыкающего с запада к жилому дому в г.Владивостоке ул.Бестужева, 21-а, для обслуживания в целях эксплуатации офисных помещений и благоустройства территории. Договор аренды и соглашение от 01.08.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке.

В связи с предстоящим истечением срока аренды, установленного пунктом 2.1 договора до 10.05.2010, общество направило в адрес департамента письмо (полученное 24.03.2010 вх. N 29-6619) в котором сообщило о намерении заключить новый договор аренды вышеуказанного земельного участка на тех же условиях на новый срок.

Письмом от 05.05.2010 N 29/02-20-6181 департамент в ответ на обращение общества, сославшись на расположение испрашиваемого участка в непосредственной близости от жилого дома и положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ, указал на отсутствие оснований переоформления арендных отношений.

Посчитав данный отказ не соответствующим закону и нарушающим права и законные его интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Основанием для удовлетворения заявленных обществом в порядке главы 24 АПК РФ требований о признании незаконными решений органа, осуществляющего публичные полномочия может служит совокупность таких условий, как несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Рассмотрев требования общества и установив фактические обстоятельства дела, арбитражные суды пришли к правомерному выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм законодательства, регулирующих отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме, а именно статьи 36 Жилищного кодекса РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Согласно разъяснений, приведенных в пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Арбитражные суды обеих инстанций, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с позиции подлежащих применению норм материального права и с учетом указанных разъяснений, признали, что для эксплуатации многоквартирного жилого дома необходим земельный участок площадью 2 512 кв.м, на который налагается участок используемый обществом по договору от 02.12.2005, следовательно, департамент не вправе распоряжаться этой землей.

При этом суды сочли, что предоставление обществу части данного земельного участка в аренду будет противоречить нормам действующего жилищного и гражданского законодательства, а также нарушит права собственников помещений в многоквартирном доме.

Основания для применения положений статьи 621 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ в данном случае у арбитражных судов отсутствовали, поэтому суды правомерно отказали обществу в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, общество, обращаясь в арбитражный суд, не обосновало, каким образом оспариваемое решение департамента нарушает его права и законные интересы, как собственника нежилых помещений в многоквартирном доме и участника долевой собственности на общее имущество всех домовладельцев, в том числе и по использованию придомовой территорией, без чего удовлетворение заявленных требований в рамках норм главы 24 АПК РФ не представляется возможным.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении арбитражными судами норм материального права судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном их толковании заявителем.

Несогласие общества с выводами судов, положенными в основу оспариваемых судебных актов, по существу направлено на переоценку исследованных судами доказательств относительно площади спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного дома, что согласно положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Ссылка общества на несоблюдение судами требований статьи 65 АПК РФ и части 5 статьи 200 АПК РФ при указании на недоказанность заявителем незаконности оспариваемого решения департамента, судом кассационной инстанции во внимание не принимается, поскольку суды обосновано указали на непредставление обществом соответствующих доказательств, подтверждающих заявленные требования, тогда как на департамент возложена обязанность представить суду опровергающие эти требования доказательства, свидетельствующие о законности принятого решения.

Другие доводы общества, в том числе об отсутствии доказательств легальности решений ТСЖ "Форпост", на исход по делу не влияют.

На основании изложенного обжалуемые решение и постановление апелляционного суда отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.11.2010, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 по делу N А51-8172/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

О. В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков Е.К. Яшкина