Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 июля 2011 г. N Ф03-2893/11 по делу N А73-11656/2010

г. Хабаровск

19 июля 2011 г.

N Ф03-2893/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 19 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: С.Е.Лобаря

Судей: Л.Б.Шариповой, Г.В.Котиковой

при участии

индивидуального предпринимателя Синицына Игоря Эдуардовича и его представителя С.М.Мосёнова, действующего по доверенности от 27.12.2010 N 27 ХК 0068809

от общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод": И.П.Ан, представитель, доверенность б/н от 21.09.2009

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод"

на решение от 02.02.2011 (с учетом определения от 08.02.2011), постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011

по делу N А73-11656/2010

Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья И.Е.Пичинина, в суде апелляционной инстанции судьи Л.Г.Малышева, М.О.Волкова, И.В.Иноземцев

По иску индивидуального предпринимателя Синицына Игоря Эдуардовича

к обществу с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о государственной регистрации перехода права собственности

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод"

к индивидуальному предпринимателю Синицыну Игорю Эдуардовичу

о признании договора незаключенным

Индивидуальный предприниматель Синицын Игорь Эдуардович (далее - ИП И.Э.Синицын, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (далее - ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод", общество; ОГРН 1022700524296, место нахождения: 681000, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4) в порядке статьи 551 (п. 3) ГК РФ о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - цех ДОЦ-1 (малярное отделение), литер С, инв. N 5415, этажность 1, общей площадью 1461,1 кв.м, расположенный в г. Комсомольске-на-Амуре по ул. Лесозаводской, 4.

Требование мотивировано приобретением спорного помещения истцом у ответчика на основании договора аренды с правом выкупа от 01.12.2005 и уклонением продавца от осуществления государственной регистрации права.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю; ОГРН 1042700170116, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 74).

Ответчик заявил встречный иск, в котором просил признать договор аренды с правом выкупа от 01.12.2005 незаключенным. В обоснование сослался на то, что спорный договор, содержащий элементы договора купли-продажи и договора аренды и предусматривающий срок его действия один год, подлежал государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ. Однако его государственная регистрация не осуществлена. Кроме того, привел доводы о несогласованности предмета договора в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 607 ГК РФ, указав на то, что подлежащее передаче покупателю имущество, обозначенное как часть нежилого помещения площадью 1460,1 кв.м, при отсутствии прилагаемого при этом поэтажного паспорта здания, не индивидуализировано. Считает договор противоречащим статьям 609 (п. 3), 624, 554 ГК РФ, поскольку право собственности на переданное по договору имущество ("часть здания") как на самостоятельный объект недвижимости не зарегистрировано, вследствие чего оно не могло являться объектом гражданских правоотношений.

Решением арбитражного суда от 02.02.2011 (с учетом определения от 08.02.2011 об исправлении опечатки), оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011, первоначальный иск удовлетворен на основании пункта 2 статьи 551 ГК РФ. В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" просит отменить эти судебные акты как незаконные и необоснованные, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на статью 131 (п. 1) ГК РФ, статью 12 (п. п. 1, 2) Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), статью 68 АПК РФ, оспаривает вывод судов о существовании малярного цеха как самостоятельного объекта гражданских прав. Считает, что вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что малярное отделение, представляющее собой часть здания ДОЦ-1, может быть объектом вещных прав (сделки по отчуждению) до государственной регистрации права собственности на малярное отделение, противоречит статьям 13 (п. 2), 20 (п. п. 1, 2) Закона о государственной регистрации и правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Ссылается на то, что спорный договор не соответствует положениям статей 609 (п. 3), 624 ГК РФ. Указание в договоре на то, что его предметом является часть помещения, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что эта часть помещения является самостоятельным объектом, не соответствует положениям статьи 554 ГК РФ. Указывая на нарушение статьи 71 АПК РФ, заявитель ссылается на отсутствие оценки договора аренды на предмет его ничтожности. Считает, что решение арбитражного суда вынесено с нарушением пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации и противоречит правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", однако апелляционный суд необоснованно не принял во внимание указанные обстоятельства.

В отзыве на кассационную жалобу ИП И.Э.Синицын выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает жалобу не подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель общества, предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и в отзыве на нее соответственно, дав по ним пояснения.

Управление Росреестра по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод" (арендодатель) и ИП И.Э.Синицыным (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2005, в соответствии с которым общество передает, а предприниматель принимает в аренду с правом выкупа нежилое помещение, принадлежащее арендодателю на праве собственности - цех ДОЦ-1 (малярное, станочное отделение) инв. N 5415, литер Б, этажность 1, общей площадью 1460,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Лесозаводская, 4.

Пунктом 1.2 договора установлено, что имущество переходит в собственность арендатора по истечении одного года с момента вступления договора в силу или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что выкупная цена составляет 1 000 000 руб.

Ежемесячные платежи 83 333 руб. засчитываются в счет погашения выкупной цены.

Спорное помещение передано в собственность предпринимателю по акту приема-передачи от 18.04.2007.

В декабре 2008 года предприниматель обратился к обществу с просьбой представить документы на государственную регистрацию перехода права собственности на приобретенную часть нежилого помещения.

Письмом от 20.12.2008 N 91 общество отказалось от предложения предпринимателя, что явилось поводом для обращения последнего в суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО "Комсомольский-на-Амуре лесозавод", считая указанный договор незаключенным, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальный иск, суды исходили из доказанности обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, что, как установили суды, имело место в данном случае.

Разрешая спор, суды исходили из того, что указанный договор является смешанным, содержащим элементы договора аренды и договора купли-продажи, а также из того, что по состоянию на 02.10.2006 (до истечения срока действия договора) выкупная цена помещения оплачена предпринимателем в полном объеме.

При этом суды сослались на часть 2 статьи 69 АПК РФ и постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу N А73-4160/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, оставленное без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 09.12.2010. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 отказано в передачи этого дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Судами также установлен факт уклонения общества от государственной регистрации права собственности предпринимателя на спорное имущество.

При этом суды отклонили как необоснованные доводы общества, приведенные в обоснование своих возражений по первоначальному иску и в обоснование встречного иска о признании спорного договора незаключенным.

Так, суды отклонили довод общества об отсутствии государственной регистрации договора аренды с правом выкупа от 01.12.2005, необходимость осуществления которой, по мнению общества, предусмотрена пунктом 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно условиям договора аренды с правом выкупа от 01.12.2005 арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены, в том числе и до истечения срока действия договора.

Установлено, что обязательства по указанному договору выполнены до истечения срока действия (ранее годичного срока). По состоянию на 02.10.2006 предприниматель внес выкупную стоимость арендуемого имущества в полном объеме, по акту приема-передачи имущество было передано ему.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд не нашел правовых оснований для признания договора незаключенным по указанному основанию.

Отклоняя довод общества о том, что предмет договора не индивидуализирован, а, следовательно, не согласован, суды исходили из его необоснованности.

Так, суды, оценив, в совокупности и взаимосвязи (ст. 71 АПК РФ) имеющиеся в деле доказательства, в том числе: технический паспорт здания "Цех (литер Б)" по состоянию на 2002 год (площадь 5103,9 кв.м), свидетельство о государственной регистрации права собственности от 11.03.2003 на объект "Цех ДОЦ-1 (станочное, малярное, лесосушильное отделение)" (площадь 5103,9 кв.м, письмо КГУП "Хабаровсккрайинвентаризация" от 03.06.2009, заключение по результатам технического обследования строительных конструкций от 25.08.2007, установили, что здание цеха ДОЦ-1 общей площадью 5103,9 кв.м состояло из трех цехов - малярного, станочного, лесоосушительного, представляющего самостоятельные блоки, возведенные путем пристройки двух блоков к основному, впоследствии (2007 год) это здание было разделено по цехам (малярное, станочное и лесосушительное отделения) на три самостоятельных здания с присвоением литеров, а технический паспорт на литер Б - погашен. Спорный объект согласно техническому паспорту значится как Цех ДОЦ-1, малярное отделение (литер С) площадью 1461,1 кв.м.

В этой связи, а также учитывая то, что неопределенность в отношении переданного имущества между сторонами как при заключении договора, так и при его исполнении отсутствовала, суды пришли к выводу о том, что по спорному договору предпринимателю передано отдельное помещение малярного отделения, а не просто площадь в здании.

Отклоняя довод общества о том, что спорное помещение, представляющее собой часть здания, не может быть объектом вещных прав до государственной регистрации права собственности на данное помещение, суды со ссылкой на статьи 209, 219 ГК РФ исходили из того, что нежилое помещение, являющееся предметом спорного договора, не является вновь созданным объектом по смыслу статьи 219 ГК РФ, поскольку физически новый объект не создан. Следовательно, при наличии зарегистрированного права собственности на все здание отсутствовала необходимость регистрации права собственности общества (как арендодателя и продавца) на отдельные входящие в его состав помещения.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции со ссылкой на статью 12 (п. 9) Закона о государственной регистрации указал на то, что при выделе объекта недвижимости в натуре, что имело место в данном случае, регистрирующий орган вносит соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и совершает другие необходимые действия. Данный Закон не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанность повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд отклонил довод общества о неисполнимости решения суда о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество.

Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права, а также с учетом обстоятельств, установленных постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу N А73-4160/2009 Арбитражного суда Хабаровского края, в передаче которого в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отказано.

Доводы заявителя жалобы фактически направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 АПК РФ в кассационной инстанции недопустимо.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 02.02.2011 (с учетом определения от 08.02.2011), постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2011 по делу N А73-11656/2010 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е.Лобарь

Судьи

Л.Б.Шарипова Г.В.Котикова