Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июля 2011 г. N Ф03-2563/11 по делу N А51-640/2010

г. Хабаровск

20 июля 2011 г.

N Ф03-2563/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: А.Н.Барбатова

Судей: Т.Н.Карпушиной, М.М.Саранцевой

при участии:

от истца: Яковлев А.В., представитель по доверенности от 01.01.2011 N 3;

от других участвующих в деле лиц представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края

на решение от 19.01.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011

по делу N А51-640/2011

Арбитражного суда Приморского края

По иску общества с ограниченной ответственностью "Фаст-Уссури"

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "РИМСКО Эксперт-Консалтинг"

о понуждении заключить договор

Общество с ограниченной ответственностью "Фаст-Уссури" (ОГРН 1022500865672, место нахождения г.Уссурийск, ул.Вокзальная Дамба, 28, далее - ООО "Фаст-Уссури") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа Приморского края (ОГРН 1022500861130, место нахождения г.Уссурийск, ул.Октябрьская, 58, далее - Управление) о понуждении заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 109,5 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул. Вокзальная дамба, 28; номера на поэтажном плане 1-14; назначение - аптека, на условиях проекта договора, представленного ответчиком, в редакции истца с учётом результатов судебной экспертизы (с учётом уточнения исковых требований и замены ненадлежащего ответчика в порядке статей 47, 49 АПК РФ).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" (ОГРН 1062536000010, место нахождения г.Владивосток, ул.Экипажная, 1).

Решением от 19.01.2011 иск удовлетворён: суд понудил ответчика заключить с истцом договор купли-продажи спорного имущества на основании проекта договора, представленного Управлением, изложив пункты 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, абзац 2 пункта 2.6 договора в уточнённой редакции ООО "Фаст-Уссури". В части спора по пункту 4.2.5 договора производство по делу прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом истца от иска.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение нежилых помещений, в отношении которых возник спор, по цене 2 700 000 руб. (с учётом НДС), определённой в результате экспертной оценки стоимости данного имущества, произведённой ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", согласно определению суда от 27.09.2010.

В кассационной жалобе Управление просит решение и постановление апелляционного суда отменить. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о соответствии стоимости объектов купли-продажи, указанной в спорных пунктах договора, в редакции ответчика, величине рыночной стоимости имущества, определённой независимым оценщиком - ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", и утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, предусмотренным частью 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Фаст-Уссури" считает обжалуемые судебные акты принятыми с правильным применением норм материального и процессуального права и просит оставить их без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца привёл доводы, соответствующие отзыву на кассационную жалобу, и просил в её удовлетворении отказать.

Представители ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив законность решения от 19.01.2011, постановления от 20.04.2011, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для отмены судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не усматривает.

Как установлено арбитражными судами, на основании договоров аренды от 25.07.2003 N 277/03 (с учётом дополнительных соглашений от 04.12.2008 N277/09), от 28.12.2009 N 277/10 Управление (арендодатель) предоставило ООО "Фаст-Уссури" (арендатор) во временное пользование нежилые помещения первого этажа, номера на поэтажном плане 1-14, общей площадью 109,5 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Вокзальная дамба, 28, на срок по 01.07.2015.

18.06.2009 ООО "Фаст-Уссури" обратилось к ответчику с предложением о рассмотрении вопроса о преимущественном праве выкупа арендуемого помещения без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Постановлением администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 08.10.2009 N 1253 утверждены условия приватизации нежилых помещений общей площадью 109,5 кв.м. в здании (жилой дом, лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Вокзальная дамба, 28.

Письмом от 12.10.2009 N 11-03/12183 Управление известило ООО "Фаст-Уссури" о реализации его преимущественного права на приобретение арендуемых помещений и, определив выкупную цену отчуждаемого имущества на основании отчета об оценке, произведённой ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", от 03.09.2009 N 2758, предложило заключить договор купли-продажи помещений на следующих условиях, указанных в проекте договора: стоимость объекта - 4 569 000 рублей, с учетом НДС 18%. Сумма НДС - 696 966 руб. (пункт 2.1); стоимость объекта без учета НДС - 3 872 034 руб. (пункт 2.2); покупатель оплачивает стоимость объекта, указанную в п.2.2, в рассрочку с момента заключения настоящего договора. Срок рассрочки - 5 лет (пункт 2.3); на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя их ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 3 872 043х1/3 (10,5%) х 5 лет = 677 605,95 руб. (пункт 2.4); цена продажи объекта, с учетом процентов - 4 549 639,95 руб.. 4 549 639,95:5 лет:4 квартала = 227 482 руб. в квартал (пункт 2.5).

Не согласившись с указанными условиями, сопроводительным письмом от 09.11.2009 N 55 ООО "Фаст-Уссури" направило Управлению протокол разногласий к договору купли-продажи муниципального имущества, предложив установить стоимость объекта купли-продажи в размере 2 400 000 руб. (с учетом НДС 18%), указанном в справке независимого оценщика - ООО "Центр развития инвестиций" от 23.10.2009 N 800.

Ввиду отказа ответчика от заключения договора на условиях истца возник настоящий спор.

При рассмотрении дела арбитражные суды обоснованно исходили из того, что истец обладает признаками субъектов, имеющих преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренными статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ, а ответчик - является стороной, обязанной заключить договор купли-продажи имущества с таким лицом в порядке, установленном статьёй 4 этого же Закона.

В силу требований статьи 445 ГК РФ спор, возникший между сторонами при заключении договора в обязательном порядке, может быть передан на разрешение суда.

Исследовав материалы дела, арбитражные суды установили, что между сторонами возник спор по условиям договора купли-продажи о выкупной стоимости отчуждаемого ответчиком недвижимого имущества. Также суды установили, что определяя условия договора о цене спорных нежилых помещений, ответчик основывался на оценке величины рыночной стоимости указанного имущества, произведённой экспертной организацией ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", достоверность которой истцом оспаривается.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В связи с этим для выяснения вопроса о действительной величине рыночной стоимости объекта купли-продажи арбитражный суд определением от 27.09.2010 назначил экспертизу, поручив её проведение ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Согласно отчёту ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 28.10.2010 N 25 00/27.09.10/Ц-0237/Ю-6-М/0246 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, включая НДС, округлённо составляет 2 700 000 руб.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе отчёты независимых оценщиков, арбитражные суды признали достоверной величину рыночной стоимости имущества в размере 2 700 000 руб. и пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения уточнённых исковых требований.

Доводы заявителя жалобы о соответствии условий договора о цене имущества в редакции ответчика отчёту об оценке ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" направлены на переоценку имеющихся по делу доказательств, что не допускается главой 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции.

Его же доводы об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судом кассационной инстанции отклоняются. Оснований, предусмотренных частью 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ, считать истца утратившим такое право, арбитражными судами не установлено.

Учитывая изложенное, при рассмотрении дела арбитражными судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения от 19.01.2011 и постановления от 20.04.2011, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 19.01.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по делу N А51-640/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Барбатов

Судьи

Т.Н.Карпушина М.М.Саранцева