Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2011 г. N Ф03-3454/11 по делу N А24-5132/2010

г. Хабаровск

09 августа 2011 г.

N Ф03-3454/2011

Резолютивная часть постановления от 02 августа 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Л.Б.Шариповой

Судей: С.Н.Новиковой, И.А.Тарасова

при участии

представители лиц, участвующих в деле, не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011

по делу N А24-5132/2010

Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи И.Л.Яковенко, Т.А.Аппакова, С.Б.Култышев

По иску Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Прутко Марине Анатольевне

о взыскании 28 387 руб. 52 коп.

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Комитет; ОГРН 1024101028291, место нахождения: 683000, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 12) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Прутко Марине Анатольевне (далее - ИП М.А.Прутко, предприниматель) о взыскании задолженности в сумме 28 387 руб. 52 коп. по арендным платежам за период с 01.10.2009 по 26.11.2009 по договору аренды от 11.06.2008 N 584.

Решением арбитражного суда от 10.02.2011 иск удовлетворен полностью исходя из того, что Комитет как продавец спорных нежилых помещений вправе требовать у ответчика оплаты арендных платежей с момента заключения между ними договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода права собственности на эти помещения к покупателю - ИП М.А.Прутко.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 решение арбитражного суда от 10.02.2011 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано полностью, поскольку с момента заключения договора купли-продажи спорных помещений ИП М.А.Прутко как субъект малого предпринимательства стала законным владельцем этих помещений, в связи с чем с этого момента у нее прекратились обязательства по внесению арендных платежей.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений) Комитет просит отменить постановление апелляционного суда от 21.04.2001 как вынесенное с неправильным толкованием норм материального права: положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), оставить в силе решение арбитражного суда от 10.02.2011.

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на статьи 8, 223, 551 ГК РФ и на ошибочность выводов апелляционного суда, указывает на то, что только с момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на спорные нежилые помещения (27.11.2009) ИП М.А.Прутко приобрела право собственности на них, следовательно, до указанного момента за ней сохранилась обязанность арендатора по внесению арендных платежей. При этом ссылается на пункты 11, 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010) и на сложившуюся правоприменительную практику по этому вопросу, совпадающую, по мнению истца, с его правовой позицией.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суда Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (арендодатель, далее - МУП "ДЭЗ") и ИП М.А.Прутко (арендатор) заключен договор от 11.06.2008 N 584, который стороны определили как смешанный, регулирующий отношения, возникшие относительно предмета арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении МУП "ДЭЗ", и отношения, связанные с затратами арендодателя на эксплуатацию и содержание здания, с затратами арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления.

В силу пункта 1.4 договора арендодатель предоставляет нежилое помещение за плату во временное пользование, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 2/3; для осуществления деятельности розничной торговли в специализированных магазинах. Площадь помещений: арендуемая - 34,50 кв.м, эксплуатируемая - 42,81 кв.м, по расчету согласно пункту 3.3 договора.

Пунктом 1.6 договора установлен срок его действия: с 11.06.2008 по 30.06.2008.

Соглашением к договору от 25.06.2008 стороны изменили срок его действия: с 11.06.2008 по 31.08.2008.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора размер арендной платы составляет 15 207 руб. 60 коп. в месяц (без учета НДС), которая вносится арендатором самостоятельно в текущем месяце в соответствии с расчетом (приложение N 1 к договору) не позднее 10-го числа каждого месяца.

В соответствии с актом сдачи помещения в аренду от 11.06.2008 арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование нежилое помещение площадью 34,50 кв.м по адресу: проспект Победы, 2/3, 2 этаж.

Соглашением от 19.08.2008 к договору аренды, заключенным между Комитетом, МУП "ДЭЗ" и ИП М.А.Прутко, с 31.08.2008 внесены изменения в этот договор в связи с переходом прав арендодателя к Комитету.

Основанием для перемены лица в обязательстве послужило изъятие объекта аренды из ведения МУП "ДЭЗ" на основании приказа Комитета от 19.08.2009 N 938.

Впоследствии в соответствии с прогнозным планом приватизации объектов муниципальной собственности на 2009 год, протоколом открытого аукциона от 25.09.2009 между Комитетом (продавец) и ИП М.А.Прутко (покупатель) заключен договор купли-продажи от 28.09.2009 N 29-09 арендуемого ответчиком имущества.

Выкупная стоимость имущества определена в размере 1 940 000 рублей (п. 3 договора).

Реализованное имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 01.10.2009.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорное помещение осуществлена в установленном порядке 27.11.2009.

Комитет, полагая, что до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на указанное нежилое помещение у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование им в соответствии с договором аренды, которая не исполнена, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании арендных платежей за период с 01.10.2009 по 26.11.2009 на основании статей 8, 13 (п. 1), 223, 309, 551, 606, 614, 621 (п. 2) ГК РФ, арбитражный суд первой инстанции, установив факт отсутствия со стороны предпринимателя арендных платежей за указанный период, исходил из того, что продавец недвижимого имущества вправе требовать оплаты арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество, поскольку право собственности продавца недвижимого имущества сохраняется за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущества по договору купли-продажи.

Отменяя решение арбитражного суда и отказывая в иске в полном объеме, апелляционный суд признал этот вывод арбитражного суда первой инстанции ошибочным.

Так, в силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ).

Согласно пункту 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны прекратили не будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).

Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества от 28.09.2009 N 29-09 было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.

Кроме того, как следует из материалов дела, выкуп арендованного имущества, являющегося муниципальной собственностью, осуществлен субъектом малого предпринимательства.

При таких обстоятельствах основания для вывода о необходимости ИП М.А.Прутко вносить арендные платежи за период с 01.10.2009 по 26.11.2009, то есть до момента государственной регистрации перехода к ней права собственности на спорные помещения, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали. В связи с чем, апелляционный суд правомерно отменил решение арбитражного суда первой инстанции и отказал в иске.

При этом апелляционный суд принял во внимание правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2009 N 7188/09 и в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-11902/10, которая также нашла отражение в Определении Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N ВАС-7701/11.

С учетом изложенного, отклоняются доводы заявителя жалобы, свидетельствующие об обратном, выдвинутые Комитетом без учета конкретных обстоятельств дела.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2011 по делу N А24-5132/2010 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Б.Шарипова

Судьи

С.Н.Новикова И.А.Тарасов