Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 29 августа 2011 г. N Ф03-3732/11 по делу N А24-4582/2010

г. Хабаровск

29 августа 2011 г.

N Ф03-3732/2011

Резолютивная часть постановления от 23 августа 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 29 августа 2011 г.

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Карпушиной Т.Н., Лесненко С.Ю.

при участии

от истца: представитель не явился

от ответчика: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011

по делу N А24-4582/2010

Арбитражного суда Камчатского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Березкина В.П., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Яковенко И.Л., Култышев С.Б.

По иску Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Томкевичу Андрею Владимировичу

о взыскании 115 353 руб.

Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (ОГРН 1024101028291, место нахождения: 683000, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 12; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском к индивидуальному предпринимателю Томкевичу Андрею Владимировичу (ОГРНИП 304410130100161, место жительства: 683049, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Кирдищева, 17, кв 6; далее - предприниматель) о взыскании 115 535 руб., составляющих задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.08.2008 N 673 за период с 24.05.2009 по 08.12.2009.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.02.2011 иск удовлетворен в заявленном размере.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 решение от 03.02.2011 изменено: с предпринимателя Томкевича А.В. взыскано 73 119 руб. 32 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановление мотивировано тем, что Комитетом необоснованно начислена арендная плата за период с момента заключения договоров купли-продажи арендуемых предпринимателем помещений до момента государственной регистрации перехода права собственности по таким договорам.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление апелляционного суда от 03.05.2011 отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 03.02.2011.

В обоснование жалобы приведены доводы о неправильном применении судом апелляционной инстанции статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ и норм Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации). По мнению заявителя жалобы, обязанность предпринимателя Томкевича А.В. по внесению арендных платежей сохранялась до момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемые помещения, что соответствует пунктам 11, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Предприниматель Томкевич А.В. отзыв на кассационную жалобу не представил.

В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции представители истца и ответчика, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность постановления апелляционного суда от 03.05.2011, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для его отмены отсутствуют.

Арбитражными судами установлено, что 01.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Томкевичем А.В. (арендатор) заключен договор N 673 аренды нежилых помещений N 61, 62, 72, 73, 74 общей площадью 97, 6 кв. м, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5. Договор заключен на неопределенный срок (с учетом соглашений к указанному договору от 20.08.2008 и от 06.05.2009).

Пунктом 3.1 договора N 673 с учетом соглашения о внесении изменений и дополнений в названный договор от 06.05.2009 ежемесячная арендная плата составляет 25 813 руб. 25 коп. (без учета НДС), а пунктом 8 соглашения от 06.05.2009 установлено, что такой размер арендной платы вступает в силу с 01.09.2008.

17.06.2009 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Томкевичем А.В. (покупатель) заключен договор N 09-09 купли-продажи муниципального имущества: нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 37,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5.

Указанные помещения переданы предпринимателю по акту приема-передачи от 17.06.2009, а переход права собственности на них зарегистрирован 02.07.2009.

В связи с переходом к предпринимателю права собственности на часть нежилых помещений, ранее переданных ему в аренду по договору от 01.07.2008 N 673, 10.11.2009 между Комитетом и предпринимателем заключено дополнительное соглашение к названному договору, согласно которому размер арендной платы по договору N 673 с 02.07.2009 составил 15 789 руб. 40 коп. (без учета НДС).

По договору купли-продажи от 28.09.2009 N 31-09 Комитет передал в собственность ООО "Современное Камчатское Телевидение" нежилые помещения NN 72, 73, 74 1 общей площадью 59,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5, которые ранее также были предметом договора аренды от 01.07.2008 N 673, заключенного между Комитетом и предпринимателем. Государственная регистрация перехода права собственности на них осуществлена 09.12.2009.

Спор между сторонами возник в связи с тем, что, по мнению истца, ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, ранее являвшихся предметом договора аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на них.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Удовлетворяя требования Комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате в размере 115 353 руб., арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что продавец недвижимого имущества вправе требовать оплаты арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи до момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на это имущество, поскольку право собственности продавца недвижимого имущества сохраняется за ним до момента государственной регистрации перехода права собственности на это имущество.

Изменяя решение арбитражного суда и удовлетворяя требования Комитета частично, суд апелляционной инстанции обоснованно признал вышеуказанный вывод суда первой инстанции ошибочным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). В таких случаях обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Следовательно, заключая договор купли-продажи имущества, являющегося предметом действующего договора аренды, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ) и такое обязательство прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества.

С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что обязательство ответчика по внесению арендной платы сохранялось до момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи покупателю, а не до момента государственной регистрации перехода права собственности по таким договорам.

Проверяя расчеты истца по сумме задолженности ответчика, апелляционный суд установил, что в период с 01.09.2008 по 16.06.2009, то есть до продажи помещений N N 61, 62 по договору купли-продажи от 17.06.2009 N 09-09, действовал размер арендной платы 25 813 руб. 25 коп. в месяц, а в период с 17.06.2009 до момента отчуждения нежилых помещений NN 72-74 по договору купли-продажи от 28.09.2009 N 31-09, - действовал размер арендной платы 15 786 руб. 46 коп. Исходя из этого, апелляционный суд признал, что за период с 01.09.2008 до момента отчуждения Комитетом нежилых помещений, являвшихся предметом договора аренды, задолженность ответчика по арендной плате составляет 73 119 руб. 32 коп., и правомерно взыскал указанную сумму с ответчика.

Постановление апелляционного суда от 03.05.2011 соответствует установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы кассационной жалобы о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального права судом кассационной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном их толковании.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов, либо являются безусловным основанием для их отмены в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

При таких обстоятельствах постановление от 03.05.2011 не подлежит отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2011 по делу N А24-4582/2010 Арбитражного суда Камчатского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

А.Н. Барбатов

Судьи

Т.Н. Карпушина С.Ю.Лесненко