Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 августа 2011 г. N Ф03-3575/11 по делу N А51-18391/2010

г. Хабаровск

05 августа 2011 г.

N Ф03-3575/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: Г.А. Камалиевой, С.И. Гребенщикова

при участии

от ОАО "Ремстройцентр": Коробко Г.И., заместитель генерального директора по доверенности от 11.01.2011; Елсукова Г.И, представитель по доверенности от 12.07.2011

от Управления градостроительства и архитектуры: Измайлова О.В., представитель по доверенности от 29.12.2010 N 27/1-1-3501

от ТСЖ "Надежда": Буянова Т.П., председатель, протокол внеочередного общего собрания от 06.03.2011; Холкина Т.С, представитель по доверенности от 18.01.2011

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Надежда"

на решение от 24.02.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011

по делу N А51-18391/2010 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Н.Н. Анисимова, в суде апелляционной инстанции - судьи Н.В. Алферова, Г.А. Симонова, Г.М. Грачев

по заявлению открытого акционерного общества "Ремстройцентр" к Управлению градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока

третье лицо: товарищество собственников жилья "Надежда"

о признании незаконным распоряжения от 27.07.2010 N 2221

Открытое акционерное общество "Ремстройцентр" (далее - ОАО "Ремстройцентр"; адрес (место нахождения): 690005, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 150; ОГРН 1032501284100) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным распоряжения Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока (далее - УГА администрации; адрес (место нахождения): 690000, Приморский край, г. Владивосток, проспект Партизанский 20; ОГРН 1092536003812) от 27.07.2010 N 2221 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 86, собственникам помещений в многоквартирном доме для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома" как нарушающего права и законные интересы общества на использование земельного участка, предоставленного для завершения строительства жилых домов.

Заявленные требования основаны на статьях 11.2, 11.3, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ОАО "Ремстройцентр" обладает на праве аренды земельным участком площадью 5 175 кв.м, предоставленного для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов, вместе с тем оспариваемым распоряжением фактически произведено изъятие части земельного участка в отсутствие согласия заявителя на образование нового земельного участка за счет раздела земельного участка, находящегося в аренде у ОАО "Ремстройцентр".

На основании определения суда от 30.11.2010 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья "Надежда" (далее - ТСЖ "Надежда"; адрес (место нахождения): 690048, Приморский край, г. Владивосток, ул. Фирсова, 8, Б, 93; ОГРН 1042503715110).

Решением суда от 24.02.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011, заявленные требования удовлетворены. Распоряжение УГА администрации от 27.07.2010 N 2221 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 86, собственникам помещений в многоквартирном доме для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома" признано незаконным как не соответствующее Земельному кодексу РФ, Жилищному кодексу РФ, Федеральному закону от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ".

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ТСЖ "Надежда" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 24.02.2011 и постановление апелляционного суда от 29.04.2011 отменить как принятые с нарушениями норм материального и процессуального права.

В обоснование правовой позиции заявителем кассационной жалобы приведены доводы о неправильном применении положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит, в том числе и часть земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом. Полагает, что права ОАО "Ремстройцентр" оспариваемым распоряжением от 27.07.2010 N 2221 не нарушены, поскольку еще до заключения договора аренды и государственной регистрации права собственности ОАО "Ремстройцентр" на объект незавершенного строительства, ТСЖ "Надежда" обращалось в администрацию с заявлениями о предоставлении земельного участка, что подтверждается, в том числе оспариваемым распоряжением, в котором указано на его принятие на основании обращений от 11.05.2010 N 5345Д и от 12.12.2005 N 12585Д. Отмечает, что законодатель не требует согласия арендатора на переход прав на земельный участок к третьим лицам при переходе прав на здания, строения, сооружения.

Также обращает внимание суда на то, что собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме, в свою очередь, вправе владеть и пользоваться этим земельным участок в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Считает, что ОАО "Ремстройцентр" не доказало, что оспариваемое распоряжение нарушает его права.

УГА администрации в отзыве на кассационную жалобу выразило согласие с изложенными в ней доводами. Полагает, что распоряжение об утверждении схемы расположения земельного участка является техническим документом и не относится к документам, предоставляющим права на земельный участок.

ОАО "Ремстройцентр" в отзыве на кассационную жалобу выразило несогласие с изложенными в ней доводами. Считает, что довод об отсутствии нарушений прав ОАО "Ремстройцентр" является необоснованным, поскольку испрашиваемый ТСЖ "Надежда" земельный участок, границы которого утверждены оспариваемым распоряжением, полностью налагается на земельный участок, предоставленный ОАО "Ремстройцентр" постановлением главы администрации в аренду сроком на 10 лет для завершения строительства жилых домов.

В связи с удовлетворением ходатайства ОАО "Ремстройцентр" судебное заседание суда кассационной инстанции, состоявшееся 01.08.2011 в 15 часов 10 минут, проведено с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края в соответствии с требованиями, предъявляемыми статьей 153.1 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители участвующих в деле лиц поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, дав по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и отзывов на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом пунктом 1 статьи 11.2, пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным (пункт 1 статья 61 Земельного кодекса Российской Федерации).

Арбитражными судами установлено, что 12.12.2005 представитель ТСЖ "Надежда" обратился в администрацию города Владивостока с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 4403,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 86, для использования в целях эксплуатации жилого дома

11.05.2010 ТСЖ "Надежда" обратилось в администрацию города с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположен жилой дом и хозяйственные постройки, в фактически занимаемых границах площадью 5175 кв.м.

Рассмотрев указанные заявления, УГА администрации распоряжением от 27.07.2010 N2221 утвердило схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г. Владивосток, ул. Фирсова, 86, собственникам помещений в многоквартирном доме площадью 4 651 кв.м для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (пункт 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Формирование земельного участка включает в себя выполнение работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, в том числе установление его границ, то есть территориальное землеустройство (часть 1 статьи 68 Земельного кодекса Российской Федерации).

ОАО "Ремстройцентр", полагая, что границы земельного участка, сформированного собственникам помещений в многоквартирном доме, совпадают и пересекаются с участком, предоставленным в аренду обществу, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании оспариваемого распоряжения как не соответствующего закону и нарушающего его права и законные интересы.

Разрешая спор, суды обеих инстанции установили, что постановлением главы администрации муниципального образования г. Владивосток от 16.07.2004 N1903 обществу из земель поселений предоставлен земельный участок в районе ул. Фирсова, 86 - ул. Завойко, 4а площадью 5175 кв.м в аренду сроком на 10 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации жилых домов.

Во исполнение указанного постановления земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 25:28:040006:0240, а 27.04.2005 между заявителем и управлением муниципальной собственности города Владивостока был заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2005 N 04-002725-Ю-Д-2547 на срок с 02.11.2004 по 01.11.2007.

В соответствии с проектной документацией на указанном земельном участке планировалось строительство двух жилых домов и блок-секции со стенами из кирпича.

Первый многоквартирный жилой дом по ул. Фирсова, 86, был построен и введен в эксплуатацию 14.09.2004, а третья блок-секция указанного дома -19.10.2006. Второй жилой многоквартирный дом в пределах срока действия договора аренды был построен только на 18%. При этом 07.03.2007 ОАО "Ремстройцентр" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства, о чём было выдано свидетельство серии 25-АА N823832.

В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка от 27.04.2005 и необходимостью продолжить строительство жилого дома 23.10.2007 между обществом и Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края заключен договор аренды N 04-Ю-10084 земельного участка площадью 5175 кв.м с кадастровым номером 25:28:040006:0240 для завершения строительства и эксплуатации жилых домов на срок с 02.11.2007 по 01.11.2014. Указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Распоряжением УГА администрации от 26.02.2010 N484 ОАО "Ремстройцентр" утвержден градостроительный план земельного участка в районе ул. Фирсова, 86 - ул. Завойко, 4а, согласно которому обществу согласовано на земельном участке 5175 кв.м строительство многоквартирного жилого дома.

11.10.2010 администрацией города обществу выдано разрешение NRU25304000-102/2010 на строительство жилого дома в 16 этажей площадью застройки 1037,06 кв.м.

Проведя анализ границ земельного участка, предоставленного обществу, и границ земельного участка, схема которого была утверждена оспариваемым распоряжением, суды обеих инстанций установили, что УГА администрации сформировало собственникам помещений многоквартирного жилого дома земельный участок без учета расположения объекта незавершенного строительства, принадлежащего ОАО "Ремстройцентр", и без учета границ земельного участка, принадлежащего обществу на праве аренды.

Кроме того, из имеющихся в материалах дела схем расположения земельного участка заявителя и участка, сформированного оспариваемым распоряжением, суды также установили, что УГА администрации фактически произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:0240.

Установив вышеизложенные обстоятельства, а также то, что по окончании строительства многоквартирного жилого дома по ул. Фирсова, 86, и ввода его в эксплуатацию земельный участок, необходимый для эксплуатации указанного дома, сформирован не был, государственный кадастровый учет в отношении этого участка не проведен, в связи с чем собственники помещений в указанном доме в силу статьи 36 ЗК РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" имеют право на формирование земельного участка, необходимого для обслуживания жилого дома, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о несоответствии оспариваемого распоряжения УГА администрации положениям Земельного кодекса Российской Федерации, Жилищному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 29.12.2004 N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку спорным распоряжением фактически утверждено решение об образовании нового земельного участка за счет раздела земельного участка, находящегося в аренде у общества в отсутствие предусмотренного пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласия заявителя - арендатора земельного участка площадью 5175 кв.м с кадастровым номером 25:28:04006:0240, в границах которого была утверждена схема расположения земельного участка площадью 4651 кв.м.

При этом судами обоснованно отмечено, что лицами, участвующими в деле, не отрицается факт наложения земельного участка, схема которого была утверждена оспариваемым распоряжением, на земельный участок ОАО "Ремстройцентр". Данный факт также не отрицается в кассационной жалобе ТСЖ "Надежда".

Доводы, изложенные заявителем в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются в силу изложенных обстоятельств, а также в связи с тем, что являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены принятых судебных актов в любом случае, судами не допущено.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.02.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2011 по делу N А51-18391/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

Г.А. Камалиева С.И. Гребенщиков