Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 октября 2011 г. N Ф03-4902/11 по делу N А51-19902/2010

г. Хабаровск

24 октября 2011 г.

N Ф03-4902/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Лесненко С.Ю., Шведова А.А.

при участии

от ООО "Владхозпродмаркет" - Фокин А.Н., представитель по доверенности от 01.12.2009 N 11, Иванов А.В., директор;

от Управления Росреестра по Приморскому краю - представитель не явился;

от Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Дегтярева А.И. - представители не явились, Тамаровской А.О. - Тамаровская Анна Олеговна;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011

по делу N А51-19902/2010 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Еремеева О.Ю., Алферова Н.В., Бац З.Д.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

заинтересованные лица: Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, Дегтярев Александр Иванович, Тамаровская Анна Олеговна

об оспаривании отказа в государственной регистрации

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 16 часов 40 минут 17.10.2011.

Общество с ограниченной ответственностью "Владхозпродмаркет" (ОГРН 1032502130055, место нахождения: 690039, Приморский край, г.Владивосток, ул.Русская, 46) (далее - ООО "Владхозпродмаркет", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Посьетская, 48) (далее - управление Росреестра) в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 земельного участка общей площадью 200 кв.м, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Семеновская, 10, и обязании последнего зарегистрировать указанный договор.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (место нахождения: 690000, Приморский край, г.Владивосток, ул.Бородинская, 12) (далее - департамент), Дегтярев Александр Иванович, Тамаровская Анна Олеговна.

Решением суда от 27.04.2011 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что наличие на спорном земельном участке временного деревянного подсобного помещения (литер 5) не может являться препятствием для передачи его в аренду обществу, поскольку существующие сараи необходимо демонтировать и они могут быть перенесены на земельный участок, сформированный для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано со ссылкой на то, что наличие на испрашиваемом земельном участке общих помещений, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности, исключает возможность предоставления данного земельного участка в аренду обществу.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, ООО "Владхозпродмаркет" в кассационной жалобе просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. Доводы кассационной жалобы поддержаны представителями общества в судебном заседании в полном объеме.

Тамаровская А.О. в ходе судебного разбирательства и в отзыве на кассационную жалобу возражала против ее удовлетворения, считая оспариваемый судебный акт законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность оспариваемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением от 18.02.2008 N 196-р департамент предварительно согласовал ООО "Владхозпродмаркет" место размещения аптеки с офисом и жилым помещением на земельном участке площадью 200 кв.м в районе ул.Семеновская, 10/1 в г.Владивостоке и утвердил акт выбора площадки под строительство. Земельный участок сформирован в качестве объекта недвижимости 22.04.2008 и поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:28:020019:50, о чем выдан кадастровый паспорт.

Распоряжением департамента от 12.09.2008 N 1078-р данный земельный участок предоставлен ООО "Владхозпродмаркет" в аренду сроком на 5 лет для строительства объекта капитального типа "Аптека". 14.10.2008 между департаментом и обществом заключен договор аренды N 02-Ю-10913.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 30.12.2009 по делу N 2-4630/2009 по иску Нетребенко А.О., Иванчук О.В., Дегтярева А.И., Бутовой Н.В., Москович Н.И. к департаменту и обществу названный договор аренды земельного участка признан недействительным на том основании, что предметом договора является земельный участок не свободный от прав третьих лиц, а именно прав собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул.Семеновская, 10, использующих надворные постройки, находящиеся на спорном земельном участке и входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с данными технического паспорта БТИ (литер 5 строения по ул.Семеновская, 10).

Распоряжением от 05.07.2010 N 1177 департамент внес дополнение в распоряжение от 12.09.2008 N 1078-р, предписав арендатору ООО "Владхозпродмаркет" обеспечить возможность восстановления деревянных надворных построек жильцами жилого дома по ул.Семеновская, 10, в соответствии с Правилами пожарной безопасности ППБ 01-03, утвержденными приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313.

С учетом этого распоряжения между департаментом и обществом 06.09.2010 повторно заключен договор аренды N 02-Ю-12407 земельного участка, предметом которого является спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:020019:50.

Как установлено судом условия договора аренды от 06.09.2010 полностью воспроизводят договор от 14.10.2008 с учетом дополнения в пункте 3.4.15 о наличии у арендатора обязанности относительно восстановления деревянных надворных построек жильцами жилого дома, расположенного по ул.Семеновская, 10, в соответствии с Правилами пожарной безопасности.

27.09.2010 договор от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 аренды земельного участка представлен заявителем на государственную регистрацию.

Согласно уведомлению от 21.10.2010 управление Росреестра приостановило государственную регистрацию сроком на 1 месяц и предложило заявителю представить документы, свидетельствующие об отсутствии на передаваемом в аренду земельном участке общего имущества многоквартирного дома (например, о сносе построек), а также документы, подтверждающие законность произведенных действий (например, согласие всех собственников помещений либо вступившее в законную силу решение суда о сносе построек).

26.11.2010 управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 со ссылкой на непредставление документов, свидетельствующих об отсутствии на спорном земельном участке объектов общего имущества многоквартирного дома.

Полагая оспариваемый отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 6 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении требований общества, апелляционный суд исходил из того, что публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 25:28:020019:50 площадью 200 кв.м, в отношении которого заключен спорный договор аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407, не уполномочено распоряжаться этой землей, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться спорным земельным участком.

Как установлено судами в ходе рассмотрения настоящего спора, земельный участок под многоквартирным домом, г.Владивостоке по ул.Семеновской, 10, не сформирован. Во дворе дома расположен сарай, предназначенный для обслуживания строений по указанному адресу. Согласно данными технического паспорта БТИ данное строение входит в состав жилого дома под литером 5 и имеет 20 подсобных помещений.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Руководствуясь названными нормами права и учитывая обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г.Владивостока от 30.12.2009 по гражданскому делу N 2-4630/2009 и имеющие отношение к лицам, участвующим в рассматриваемом деле, а именно: департаменту и обществу как сторонам договора аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407, а также собственнику жилого помещения в данном доме Дегтяреву А.И., апелляционный суд пришел к выводу о том, что сарай, являясь служебным строением, предназначен для обслуживания жилого дома, обеспечения возможности нормального пользования жилым домом и проживания в нем физических лиц, а, следовательно, является общим имуществом многоквартирного дома.

Поскольку передаваемый обществу в аренду земельный участок входит в состав придомовой территории жилого дома и расположен под общим имуществом многоквартирного дома, апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что наличие на нем временного, деревянного подсобного помещения, не может быть препятствием к заключению договора аренды земельного участка под строительство аптеки.

Данный вывод суда согласуется с правовой позицией, содержащейся в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Согласно данному пункту, если земельный участок, занятый многоквартирным домом, не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, собственник в лице соответствующего публично-правового образования не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установив, что спорный земельный участок как не свободный от прав третьих лиц не может быть передан департаментом обществу в аренду, суд апелляционной инстанции обоснованно признал отказ управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды от 06.09.2010 N 02-Ю-12407 правомерным.

Довод заявителя жалобы о том, что в силу части 1 статьи 16 Вводного закона в состав многоквартирного дома могут входить лишь объекты недвижимого имущества, не принимается судом кассационной инстанции, как основанный на неправильном толковании норм материального права, в том числе части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Ссылка общества на то, что спорный земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку земельный участок под многоквартирным домом, г.Владивосток ул.Семеновская, 10 не сформирован до настоящего времени и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет.

Апелляционный суд, отклоняя доводы общества, аналогичные заявленным в кассационной жалобе, о наличии судебных решений, которыми установлено соблюдение порядка предоставления спорного земельного участка в аренду под строительство, обоснованно исходил из того, что указанные решения не имеют преюдициального характера в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несовпадением состава лиц, участвовавших в деле. Кроме того, судом верно отмечено, что данные решения касаются обстоятельств стадии согласования ООО "Владхозпродмаркет" места расположения аптеки с офисом и жилым помещением в г.Владивостоке в районе ул.Семеновская, 10 и не влияют на установленную в рамках настоящего дела невозможность сдачи участка в аренду как придомовой территории.

Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного спора и опровергающих правильность выводов суда, в кассационной жалобе не приведено. Оснований для переоценки вывода суда, на что фактически направлены доводы заявителя жалобы, у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Учитывая, что дело рассмотрено судом полно и всесторонне, выводы апелляционного суда основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2011 по делу N А51-19902/2010 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Барбатов

Судьи

С.Ю. Лесненко А.А. Шведов