Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2012 г. N Ф03-6760/11 по делу N А51-6109/2011

г. Хабаровск

03 февраля 2012 г.

А51-6109/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.И.Гребенщикова

Судей: О.Г.Красковской, Е.К.Яшкиной

при участии:

представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились

рассмотрел кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

на решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2011

по делу N А51-6109/2011

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Т.В.Нинюк, в апелляционном суде судьи С.В.Шевченко, И.С.Чижиков, К.П.Засорин

по иску общества с ограниченной ответственностью "Уссурийскремстрой-4"

к Уссурийскому городскому округу в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Люкс"

о взыскании 145 678 руб. 45 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Уссурийскремстрой-4" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис-Люкс" о взыскании 110 083 руб. 96 коп., в том числе: 74 093 руб. 56 коп. - долг по договору на возмещение расходов на содержание общедомового имущества от 01.01.2010 за период с 01.06.2010 по 01.04.2011 и 35 990 руб. 40 коп. - неосновательное обогащение за тот же период в виде сбережения платы за текущий ремонт труб холодного и горячего водоснабжения, системы отопления и лифтов.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен Уссурийский городской округ в лице Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (далее - Управление).

До принятия судом решения истец в соответствии со статьей 49 АПК РФ изменил исковые требования и просил взыскать 145 678 руб. 45 коп., в том числе: с Уссурийского городского округа за счет казны данного муниципального образования - 17 995 руб. 18 коп. как неосновательное обогащение за период с 01.09.2010 по 30.11.2010, с ООО "Сервис-Люкс" - 109 688 руб. 10 коп. как основной долг за период с 01.06.2010 по 31.03.2011 и 17 995 руб. 18 коп. в качестве неосновательного обогащения за период с 01.12.2010 по 01.03.2011.

Иск с учетом уточнений обоснован тем, что в спорный период истец, являясь исполнителем коммунальных услуг по отношению к собственникам помещений многоквартирного дома по ул. Полушкина, 118 в г.Уссурийске, произвел работы, связанные с содержанием общедомового имущества. Однако ответчики - Уссурийский городской округ как собственник нежилых помещений в данном доме и ООО "Сервис-Люкс" как арендатор этого же имущества, заключивший с истцом договор на содержание общего имущества от 01.01.2010, уклоняются от несения данных расходов. Поэтому иск должен быть удовлетворен на основании статей 309, 310, 210, 1102, 1105 ГК РФ.

Решением от 09.08.2011 иск удовлетворен в части взыскания неосновательного обогащения: с Уссурийского городского округа - в сумме 83 808 руб. 04 коп., с ООО "Сервис-Люкс" - в сумме 61 870 руб. 42 коп.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2011 решение оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы тем, что материалами дела подтверждается статус истца как управляющей организации, несение им расходов на содержание общего имущества, а также ненадлежащее исполнение ответчиками обязанности по возмещению данных расходов. Поэтому неосновательное обогащение за период с 01.06.2010 по 30.11.2010 взыскано с Уссурийского городского округа как собственника нежилых помещений на основании статей 210, 249 ГК РФ, статьи 158 ЖК РФ, а начиная с 01.12.2010 - с ООО "Сервис-Люкс", приобретшего право собственности на помещения с указанной даты государственной регистрации перехода этого права.

В кассационной жалобе Управление просит решение и постановление апелляционного суда в части удовлетворения иска за счет Уссурийского городского округа отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что бремя содержания общего имущества должно быть полностью возложено на ООО "Сервис-Люкс", которое фактически владело спорными помещениями, с даты заключения договора купли-продажи - 07.06.2010. Полагает, что исходя из норм статей 425, 433, 551 ГК РФ регистрация перехода права собственности на помещения к ООО "Сервис-Люкс" не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представители сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, участия не принимали.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в заседании суда 24.01.2012 объявлялся перерыв до 17 часов 50 минут 31.01.2012.

Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

Суды установили, что ООО "Уссурийскремстрой-4" является управляющей организацией в отношении многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г.Уссурийск, ул.Полушкина, 118.

По договору от 09.06.2003 N 226/03 Комитет по управлению имуществом муниципального образования г.Уссурийска и Уссурийского района (правопредшественник Управления) передал ООО "Сервис-Люкс" в аренду нежилые помещения (N1-12 лит.А, гостиница), расположенные на первом этаже названного жилого дома. Согласно соглашению от 27.08.2007 к указанному договору аренды арендатор обязуется возмещать расходы по содержанию и ремонту мест общего пользования организациям, осуществляющим эксплуатацию жилого фонда.

По договору от 01.01.2010, подписанному между ООО "Уссурийскремстрой-4" и ООО "Сервис-Люкс" с протоколом разногласий, последнее приняло на себя обязательства по возмещению истцу расходов на содержание общедомового имущества, в том числе эксплуатационные расходы, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом конструктивных элементов здания, инженерного оборудования, пропорционально площади занимаемых нежилых помещений.

По договору купли-продажи от 07.06.2010 вышеназванные нежилые помещения отчуждены Управлением в собственность ООО "Сервис-Люкс". Передача имущества покупателю согласно акту от 07.06.2010 произведена в указанную дату. Переход права собственности на эти объекты к ООО "Сервис-Люкс" зарегистрирован в установленном законом порядке 30.11.2010.

Суды установили также, что в период с 01.06.2010 по 31.03.2011 истец оказал услуги, связанные с техническим обслуживанием, ремонтом конструктивных элементов здания и инженерного оборудования, однако ответчики обязанность по возмещению соответствующих расходов не исполнили.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В силу статей 158, 161, 162 Жилищного кодекса РФ на собственника помещений в многоквартирном жилом доме возложена обязанность заключить договор на управление с соответствующей управляющей организацией, нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

По смыслу данных норм права исполнение обязанности по заключению договора с управляющей организацией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных такой организацией расходов на содержание общего имущества не может быть возложено собственником на другое лицо, в частности, арендатора помещений многоквартирного дома.

В связи с этим суды обоснованно не учли условия договора аренды от 09.06.2003 и договора от 01.01.2010, которыми на ООО "Сервис-Люкс" как арендатора помещений возложена обязанность несения расходов по содержанию общего имущества дома, правильно указав, что в силу императивных законодательных норм бремя возмещения таких расходов управляющей организации несет собственник помещений.

Установив, что в период с 01.06.2010 по 30.11.2010 (дата регистрации перехода права собственности на спорные помещения к ООО "Сервис-Люкс") собственником этих объектов являлся Уссурийский городской округ, суды пришли к правильному выводу о возложении на муниципальное образование обязанности по возмещению истцу расходов за этот период. За период с 30.11.2010 по 31.03.2011 расходы правомерно возмещены за счет ООО "Сервис-Люкс" как собственника названных помещений. Сумма расходов признана судами подтвержденной.

Кассационная инстанция отклоняет доводы заявителя жалобы относительно того, что обязанность по содержанию общего имущества дома возникла у ООО "Сервис-Люкс" с момента заключения договора купли-продажи от 07.06.2010 и его исполнения. Данные доводы противоречат положениям пункта 2 статьи 551 ГК РФ, согласно которым исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в данном случае - с управляющей организацией. Вместе с тем собственник, понесший такие расходы в силу закона, не лишен права возместить их за счет приобретателя помещения, фактически использовавшего его до государственной регистрации перехода права собственности, с позиции норм о неосновательном обогащении.

Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, в связи с чем решение и постановление не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2011 по делу N А51-6109/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И.Гребенщиков

Судьи

О.Г.Красковская Е.К.Яшкина