Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 февраля 2012 г. N Ф03-6879/11 по делу N А59-2046/2011

г. Хабаровск

03 февраля 2012 г.

А59-2046/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.Г. Красковской, Е.К. Яшкиной

при участии

от ответчика: ОАО Комплекс гостиницы "Орленок" - Д.В. Моноленко, представитель по доверенности от 20.01.2012 N 10-171д

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества Комплекс гостиницы "Орленок"

на решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011

по делу N А59-2046/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.И. Ким, в суде апелляционной инстанции - судьи С.Б. Култышев, И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка

По иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к открытому акционерному обществу Комплекс гостиницы "Орленок"

о взыскании 3 375 315 руб. 67 коп.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, адрес (место нахождения): 693000, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32; далее - департамент) на основании статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к открытому акционерному обществу Комплекс гостиницы "Орленок" (ОГРН 1027739582815, адрес (место нахождения): 119334, г. Москва, ул. Косыгина, 15; далее - ОАО "Орленок", общество) о взыскании 3 375 315 руб. 67 коп., в том числе 2 798 452 руб. 71 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 29.09.2006 N 9841 за период с 01.01.2010 по 10.04.2011 и 576 862 руб. 66 коп. неустойки.

Решением суда от 09.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011, исковые требования удовлетворены.

ОАО "Орленок", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о неправильном толковании судами пункта 2.2 договора аренды о порядке увеличения размера арендной платы. Отмечает, что при заключении договора аренды стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы исходя из ее базовой ставки за 1 кв.м арендуемого участка, изменение же размера арендной платы в данном случае обусловлено применением новой методики расчета (с учетом кадастровой стоимости и введением коэффициентов). В этой связи общество считает, что новый размер арендной платы и механизм ее расчета подлежит согласованию сторонами в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 450, пунктом 1 статьи 424, пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, путем заключения дополнительного соглашения.

Кроме того, заявитель обращает внимание, что решение городского Собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "город Южно-Сахалинск" (в ред. решения городского собрания городского от 02.06.2010 N 148/11-10-4; далее - решение городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4) распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 01.01.2010, в связи с чем оно не подлежит применению к отношениям сторон по аренде земельного участка в рамках заключенного 25.05.2007 договора.

В судебном заседании представитель ОАО "Орленок" поддержал доводы, изложенные в жалобе, дав суду соответствующие пояснения.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, отзыв на кассационную жалобу не представил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых решения от 09.08.2011, постановления от 21.10.2011 с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного считает, что они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 25.05.2007 на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 29.09.2006 N 1821 между департаментом (арендодатель) и ОАО "Орленок" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9841, по условиям которого арендодатель на срок с 01.05.2007 по 15.03.2054 сдал, а арендатор принял в пользование земельный участок общей площадью 13 179 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Горького, юго-восточнее площади Победы (строительный адрес - ул. Горького 11-а) для/под строительство объекта "Расширение гостинично-развлекательного комплекса "Орленок" (пункты 1.1, 1.2 договора).

27.06.2007 договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Сахалинской области (далее - УФРС по Сахалинской области).

Согласно пункту 2.1 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользование земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет арендной платы", который является неотъемлемой частью настоящего договора.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с письменным уведомлением арендатора не чаще 1 раза в год (пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 8.2 договора он может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, кроме условий пункта 2.3 договора. Изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны только тогда, когда они оформлены дополнительным соглашением, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон и зарегистрированы в УФРС по Сахалинской области, кроме случаев внесения изменений и дополнений в одностороннем порядке арендодателем, предусмотренных настоящим договором, действительных без подписания дополнительных соглашений.

В связи с принятием решения городского Собрания от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 департамент письмами от 18.06.2010 N 51206, от 01.03.2011 N 85073, полученными ОАО "Орленок" 07.07.2010, 15.03.2011, уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы с приложением ее расчета на 2010 и 2011 годы, соответственно.

Письмами от 20.05.2010 N 36443, от 18.06.2010 N 51408, от 21.07.2010 N 51919, от 11.10.2010 N 55610 истец направил в адрес ответчика уведомления о наличии задолженности по арендной плате с требованием ее оплатить в установленные сроки.

Неисполнение обязанности ОАО "Орленок" по внесению арендной платы исходя из расчетов департамента, направленных указанными письмами, и образование в связи с этим задолженности в сумме 2 798 452 руб. 71 коп. послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования департамента, арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исходил из того, что в силу положений статьи 22, пунктов 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, указанном такими актами.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражными судами установлено, что порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотрен Законом Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области" (далее - Закон от 01.08.2008 N 78-ЗО).

Согласно приложению 1 к Закону от 01.08.2008 N 78-ЗО размер арендной платы за использование указанных земельных участков устанавливается в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков для соответствующего вида использования земель по следующей формуле: А = Кс x Кд x Кз x Кинф, где: А - арендная плата за использование земельного участка; Кс - кадастровая стоимость земельного участка, S - площадь земельного участка, Кд - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендатора, Кз - коэффициент, зависящий от зоны градостроительной ценности.

Размеры коэффициентов Кд, Кз определяются уполномоченными органами местного самоуправления в Сахалинской области.

Решением городского Собрания городского округа "город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (в ред. решения городского Собрания от 02.06.2010 N 148/11-10-4) предусмотрен размер коэффициентов применяемых в расчете арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск", государственная собственность на которые не разграничена (для спорного земельного участка: Кд=0,050, Кз=1).

В этой связи арбитражные суды, установив, что размер арендной платы, указанный сторонами в договоре аренды от 25.05.2007 N 9841, изменен арендодателем на основании названных нормативных правовых актов, о чем арендатор уведомлен надлежащим образом, пришли к выводу о правомерности расчетов арендодателя и ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендных платежей.

Между тем судами не учтено, что исходя из системного толкования статей 22, 65 ЗК РФ, статей 421, 422, 452, 614 ГК РФ при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной плате также подлежит согласованию в установленном договором порядке.

Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение методики прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, определенном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Таким образом, сам факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления методики расчета арендной платы и его составляющих, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий, не влечет права арендодателя на применение новых условий и перерасчет арендной платы без согласования с арендатором.

В пункте 2.1 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору "Расчет арендной платы", которое является неотъемлемой частью договора. При этом пункт 2.2 прямо не предоставляет право арендодателю на изменение методики расчета арендной платы в одностороннем порядке.

По утверждению ОАО "Орленок" при заключении договора аренды стороны определили механизм расчета арендной платы исходя из ее базовой ставки за 1 кв.м арендуемого участка, применение же коэффициентов к кадастровой стоимости данной методикой не предусмотрено.

Между тем приложение к договору аренды "Расчет арендной платы" в материалах дела отсутствует и из судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций не усматривается, что оно было предметом их исследования и оценки.

Таким образом, выводы судов о правомерности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем являются преждевременными, при рассмотрении дела не установлены юридически значимые обстоятельства, доводам и доказательствам сторон не дана надлежащая оценка, что могло привести к неверному судебному разрешению спора.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду надлежит исследовать и оценить доказательства по делу с устранением допущенных нарушений.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.08.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2011 по делу N А59-2046/2011 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.Г. Красковская Е.К. Яшкина