Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 февраля 2012 г. N Ф03-7152/11 по делу N А51-5564/2011

г. Хабаровск

13 февраля 2012 г.

А51-5564/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Гребенщикова С.И.

Судей: Красковской О.Г., Яшкиной Е.К.

при участии

от ООО "Приам": Барков А.А., представитель по доверенности от 01.07.2011 б/н

от ООО "Возрождение": Лолаева Г.А., представитель по доверенности от 11.04.2011 б/н

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Приам"

на решение от 25.07.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011

по делу N А51-5564/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Скрипка Н.А., Аппакова Т.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Приам"

к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение"

третьи лица: администрация г.Владивостока, Управление муниципальной собственности г.Владивостока

о расторжении договора аренды, обязании освободить помещения

Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141; место нахождения: 690012, Приморский край, г.Владивосток, ул. Калинина, 49) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (ОГРН 1032502131067; место нахождения: 690088, Приморский край, г. Владивосток г, Военное шоссе, 5А) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 03.03.2004N 04-05242-001-Н-АР-3125-00, обязании освободить и передать по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу занимаемые помещения общей площадью 449 кв.м в здании (лит.1) номера на поэтажном плане: 1-25, этаж: 1, расположенном по адресу: г.Владивосток, Военное шоссе, 5а.

Иск обусловлен использованием ответчиком арендуемых помещений не по целевому назначению, что в силу пункта 3 статьи 615 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Владивостока и Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Решением суда от 25.07.2011, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 без изменения, в удовлетворении иска отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что ответчик использует спорные помещения под "кафе" согласно достигнутому ранее с предыдущим собственником соглашению, которое не зарегистрировано в установленном законом порядке по объективным причинам. В этой связи суды сочли недоказанным существенное нарушение арендатором условий договора аренды, что исключает возможность его расторжения по правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

ООО "Приам" в кассационной жалобе, не соглашаясь с решением и постановлением апелляционного суда ввиду неправильного толкования судами норм материального права, просит их отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о неправильном применении судами статей 452, 433, 609, 615 ГК РФ. Настаивает на том, что права и обязанности сторон по зарегистрированному договору аренды считаются измененными только с момента государственной регистрации дополнительного соглашения к нему. До этого момента такое соглашение является незаключенным и не может подтверждать правомерность использования арендатором имущества в целях, отличных от условий договора. Считает выводы судов об обратном несоответствующими правовой позиции, изложенной в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007. Кроме того указывает на отсутствие доказательств соблюдения арендатором порядка изменения целевого назначения объекта недвижимости с учетом необходимости проведения в данном случае работ по перепланировке и реконструкции.

ООО "Возрождение" в отзыве на кассационную жалобу считает обжалуемые судебные акты справедливыми, законными и обоснованными, в связи с чем предлагает оставить их без изменения. Обращает внимание суда на то, что истцу на момент приобретения спорного имущества достоверно было известно о фактическом использовании арендатором помещений под "кафе". По мнению ответчика, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения не порождает права истца требовать расторжения договора аренды, поскольку предыдущий собственник явно выразил свою волю на изменение цели использования арендуемых помещений. Полагает действия арендатора свидетельствуют о злоупотреблении им своими правами (статья 10 ГК РФ).

Представитель истца в судебном заседании кассационной инстанции настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, сообщив суду о том, что в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которым изменено целевое назначение спорных помещений, отказано.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, при этом подтвердить или опровергнуть информацию об отказе в регистрации дополнительного соглашения затруднился.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 30.01.2012 объявлялся перерыв до 15 часов 30 минут 06.02.2012. После перерыва от ответчика поступило дополнение к отзыву на кассационную жалобу, в котором приведена позиция об истечении срока исковой давности по заявленному требованию, поскольку истец на протяжении порядка шести лет не выдвигал возражений против размещения в арендуемых помещениях "кафе". Истец явку своего представителя в судебное заседание после перерыва не обеспечил.

Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участия в судебном заседании не принимали, отзывы на кассационную жалобу не представили.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они подлежат отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 03.03.2004 между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Возрождение" (арендатор) заключен договор аренды N 04-05242-001-Н-АР-3125-00, по которому ответчику во временное владение переданы спорные нежилые помещения для использования в целях "мини пекарня" сроком с 01.01.2004 по 31.12.2004 (пункт 1.1 договора). Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2004.

20.04.2004 стороны заключили соглашение об изменении договора, продлив срок его действия до 31.12.2033.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 25-АА N 427932.

Впоследствии на основании обращения арендатора стороны подписали соглашение от 17.03.2005 об изменении пункта 1.1 договора, согласно которому спорные помещения переданы арендатору для использования в целях "кафе". Доказательства государственной регистрации данного соглашения в деле отсутствуют.

ООО "Приам" приобрело право собственности на спорные помещения на основании заключенного с муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2005 N 027-КП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 19.12.2005 серии 25-АА N 670431.

В ходе проведенной 19.01.2011 представителями истца и ответчика проверки установлен факт нецелевого использования ответчиком спорных помещений для размещения кафе "Околица" вопреки условиям зарегистрированного договора аренды, что послужило основанием для обращения ООО "Приам" в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор, арбитражные суды признали, что в результате перехода права собственности на арендуемое имущество произошла перемена стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, поэтому ООО "Приам" является арендодателем спорных помещений и соответственно надлежащим истцом.

В то же время, исследовав представленные сторонами доказательства с учетом фактических обстоятельств дела и применив статьи 450, 609, 616, 617 ГК РФ, арбитражные суды обеих инстанций не установили предусмотренных законом оснований для расторжения договора аренды от 03.03.2004 по требованию арендодателя, поскольку арендатором не допущено существенного нарушения условий данной сделки.

При этом арбитражные суды приняли во внимание содержание незарегистрированного дополнительного соглашения от 17.03.2005 к договору аренды и пришли к выводу о наличии волеизъявлений арендодателя и арендатора на изменение целевого назначения арендуемых помещений. Суды признали истца связанным с такой волей сторон, поскольку на момент приобретения в собственность спорного имущества он достоверно знал (должен был знать) о несоответствии фактической цели использования арендатором нежилых помещений, указанным в аукционной документации сведениям о производственном назначении этого имущества, но вместе с тем каких-либо возражений или замечаний не сделал.

Судами также установлено, что ответчик обращался 03.03.2011 в регистрирующий орган с заявлением N 01/035/2011-278 с целью государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений, однако эта регистрация на момент рассмотрения спора приостановлена ввиду наличия ареста в отношении спорного объекта недвижимости, то есть по объективным причинам, не зависящим от ответчика.

Наряду с этим арбитражные суды согласились с доводами истца об обязательности государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которым изменено целевое использование имущества, однако пришли к выводу о том, что государственная регистрация представляет собой лишь подтверждение полномочным органом согласованных между сторонами договорных отношений с учетом их воли и требований закона.

Таким образом, суды признали, что акт государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды не влияет в настоящем случае на право ответчика использовать имущество в соответствии с измененным назначением, которое возникло с 28.01.2005 (пункт 2 соглашения).

Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами судов по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 3 статьи 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договор.

Императивное предписание о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более одного года, содержит статья 609 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды как неотъемлемая его часть в любом случае подлежит обязательной государственной регистрации и обязательства сторон считаются измененными с момента такой регистрации.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007.

Следовательно, выводы судов о том, что арендатор надлежащим образом использует спорное имущество с учетом выраженного ранее волеизъявления сторон на изменение целевого назначения предмета аренды вне зависимости от государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, следует признать ошибочными.

Факт обращения ответчика в 2011 году в регистрирующий орган с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 17.03.2005 к договору аренды от 03.03.2004 не предрешает результат рассмотрения настоящего спора, учитывая возможный отказ в регистрации данного соглашения при наличии для этого предусмотренных законом оснований.

Ввиду того, что в расторжении договора аренды истцу отказано с учетом наличия незарегистрированного соглашения об изменении договора аренды, остальные требования ООО "Приам" судами по существу не рассматривались.

При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты в силу частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, выяснить результат рассмотрения обращения общества по вопросу государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, и рассмотреть спор с правильным применением норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.07.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу N А51-5564/2011 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.Г. Красковская Е.К. Яшкина