Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2011 г. N 05АП-6189/11

г. Владивосток

Дело N А51-5564/2011

10 октября 2011 г.

Резолютивная часть постановления оглашена 04 октября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 октября 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипка, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседан: Е.А. Хоменко,

при участии:

от ООО "Приам" (ИНН 2536148404, ОГРН 1042502976141)- Стоценко С.А. - паспорт 0503 301546, доверенность от 28.04.2011 со специальными полномочиями,

от ООО "Возрождение" (ИНН 2539057730, ОГРН 1032502131067) - Лопаева Г.А. - паспорт 0504 117991, доверенность от 11.04.2011 со специальными полномочиями,

от Администрации г. Владивостока - специалист 1 разряда правового управления Грачева А.Ю. - удостоверение N 3777 от 08.07.2010, доверенность N 1-3/2929 от 11.08.2011 со специальными полномочиями,

от Управления муниципальной собственности г. Владивостока - специалист 1 разряда правового управления Грачева А.Ю. - удостоверение N 3777 от 08.07.2010, доверенность N 28/1-6338 от 15.12.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Приам"

апелляционное производство N 05АП-6189/2011

на решение от 25.07.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-5564/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) ООО "Приам"

к ООО "Возрождение"

третьи лица: Администрация г.Владивостока, Управление муниципальной собственности г.Владивостока,

о расторжении договора и освобождении помещений

УСТАНОВИЛ:

ООО "Приам" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ООО "Возрождение" о расторжении договора аренды нежилых помещений N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, обязании освободить и передать по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу занимаемые по договору N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004 помещения общей площадью 449кв.м в здании(лит.1) номера на поэтажном плане: 1-25, этаж: 1, расположенном по адресу: г.Владивосток, ул.Военное шоссе, 5а (далее - спорные помещения).

Определением от 01.06.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Администрация г. Владивостока и Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2011 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленное требование.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции согласно справке УМС г. Владивостока от 13.01.2005 N 12/1-5-60, соглашению от 17.03.2005, распоряжению начальника УМС г. Владивостока N 26 от 28.01.2005, а также принятию стороной договора мер по регистрации указанного соглашения пришел к выводу, что спорные помещения используются арендатором в соответствии с условием договора аренды о его назначении. Заявитель жалобы указал на несогласие с указанным выводом суда первой инстанции. Со ссылкой на часть 1 статьи 452 ГК РФ полагал, что соглашение от 17.03.2005 об изменении целевого использования помещений подлежит государственной регистрации. В обоснование своей позиции также сослался на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007. На этом основании полагал, что арендуемые помещения используются ответчиком не по целевому назначению. Заявитель жалобы также указал на злоупотребление ответчиком правом согласно части 1 статьи 10 ГК РФ, выразившееся в несвоевременном обращении в регистрирующий орган для регистрации соглашения об изменении целевого использования.

В канцелярию суда от истца поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе, которые приобщены судом к материалам дела.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции рассмотрел дело только с учетом подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ и, установив, что истец не доказал существенность нарушения условий договора, отказал в расторжении договора по требованию одной из сторон. Требование о расторжении договора аренды по причине нецелевого использования, по мнению истца, не рассмотрено.

Заявитель жалобы указал, что факт нецелевого использования арендованного помещения подтверждается имеющимися в материалах дела документами, в том числе актом осмотра нежилых помещений от 19.01.2011. Сослался также на выписку из ЕГРП от 11.04.2011 N 01/083/2011-189, свидетельство о регистрации права от 27.05.2004 серия 25-АА N 427932), согласно которым в качестве разрешенного вида использования указано производственное. Истец также указал, что согласно пункту 4 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сведение о назначении объекта признается одним из обязательных сведений и при его изменении необходимо обязательное отражение указанного обстоятельства в реестре.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца представил письменные пояснения по апелляционной жалобе с приложение арбитражной практики, которые приобщаются к материалам дела.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, с учетом дополнений и пояснений к ней. Решение Арбитражного суда Приморского края просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письменного отзыва на апелляционную жалобу. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 абзаца 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и удовлетворил его.

В отзыве ответчик указал, что на момент приобретения помещения истцом, оно использовалось ответчиком в качестве кафе на основании распоряжения начальника Управления муниципальной собственностью N 26 от 28.01.2005 и соглашения об изменении к договору аренды. Указал также, что одним из условий приватизации являлось обременение имущества арендатором ООО "Возрождение" сроком до 31.12.2033. Аналогичное условие содержит пункт 1.1, 1.2 договора купли-продажи N 027-КП.

Ответчик также указал, что ООО "Приам" не является стороной по договору аренды, тогда как согласно статьям 450, 451 и 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено арендодателем.

Указал на наличие в действиях истца злоупотребления правом, направленное на выселение ответчика из занимаемого помещения.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца поддержал ходатайство об истребовании доказательств, подтверждающих полномочия руководителя УМС г.Владивостока Пекарского К.А. на январь 2005 года. Суд, руководствуясь статьями 66, 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его отклонить.

Представитель третьих лиц на доводы апелляционной жалобы возразил. Решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что 03.03.2004 между Управлением муниципальной собственности (Арендодатель) и ООО "Возрождение" (Арендатор) был заключен договор N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 аренды спорных нежилых помещений для использования в целях "мини пекарня" сроком с 01.01.2004 по 31.12.2004.

Помещение было передано арендатору по акту приема-передачи 01.01.2004.

20.04.2004 стороны заключили соглашение об изменении договора, продлив срок его действия до 31.12.2033.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2004, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2004 серия 25-АА N 427932.

11.01.2005 ответчик обратился в Управление муниципальной собственности г. Владивостока с просьбой дать согласие на внесение изменений в пункт 1.1 договора аренды относительно целевого использования нежилого помещения.

17.03.2005 стороны подписали соглашение об изменении договора, согласно которому менялось целевое назначение спорных помещений на использование в целях "кафе".

10.11.2005 между Муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости (Продавец) и ООО "Приам" (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости N 027-КП, на основании которого ООО "Приам" стало собственником спорных помещений, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.12.2005 25-АА 670431.

19.01.2011 представитель истца и ответчика составили акт осмотра нежилых помещений с целью проверки соблюдения условий договора аренды, в котором установлено, что в спорных помещениях располагается кафе "Околица".

Истец полагая, что ответчик использует спорное помещение не по целевому назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Как следует из разъяснений пункта 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Таким образом, ООО "Приам" является арендодателем спорных помещении и соответственно надлежащим истцом.

Основанием для расторжения договора аренды, по мнению истца, является нецелевое использование ответчиком спорного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как установлено ранее, договор аренды нежилого помещения от 03.03.2004 заключен между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО "Возрождение".

Впоследствии на основании протокола N 3/2 об итогах аукциона нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью, расположенного по адресу г. Владивосток, ул. Военное шоссе, д. 5а, отчуждено на основании договора купли-продажи недвижимости от 10.11.2005 N 027-КП победителю аукциона - ООО "Приам".

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи недвижимое имущество передано с обременением права: аренда до 31.12.2033.

На основании акта приема-передачи объектов недвижимости от 22.11.2005 спорное нежилое помещение передано истцу. При этом в пункте 2 акта стороны указали, что покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение, пользование и распоряжение указанный выше объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия. Указанный акт сторонами подписан и скреплен оттисками печатей (л.д. 81).

Соглашение об изменении к договору аренды от 03.03.2004 достигнуто между Управлением муниципальной собственностью и ответчиком 17.03.2005, действие его установлено с 28.01.2005.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества (10.11.2005) и передачи имущества в собственность (22.11.2005) соглашение сторон об изменении целевого использования нежилого помещения (17.03.2005) между сторонами договора аренды достигнуто, имущество использовалось ответчиком в качестве кафе, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что истец, принимая указанное имущество в собственность, знал (должен был знать) о несоответствии фактической цели использования нежилого помещения сведениям аукционной документации, в том числе данным свидетельства о государственной регистрации права серия 25-АА номер 427931 от 27.05.2004 о производственном назначении имущества, но вместе с тем, как следует из акта приема-передачи имущества, принял его в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия. Каких-либо возражений или замечаний истцом сделано не было.

В соглашении от 17.03.2005 Управление муниципальной собственностью и ответчик достигли договоренности об изменении целевого использования спорного помещения в качестве кафе. Указанное соглашение составлено в форме единого документа, сторонами подписано. При этом в пункте 2 соглашения об изменении стороны установили, что действие настоящего соглашения начинается с 28.01.2005.

Ответчик 03.03.2011 согласно заявлению N 01/035/2011-278 обратился в Управление Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю с целью государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений.

03.06.2011 регистрирующий орган уведомил ответчика о приостановлении государственной регистрации дополнительного соглашения, поскольку в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.03.2006 внесена запись о государственной регистрации ареста в отношении данного объекта недвижимости на основании постановления Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 13.02.2006, протокола УФСБ по Приморскому краю о наложении ареста на имущество от 27.02.2006. Регистрирующий орган разъяснил, что государственная регистрация соглашения будет произведена после снятия ареста.

Основанием для наложения судом ареста на спорное имущество послужило предъявленное руководителю муниципального учреждения "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" обвинение в совершении преступления, предусмотренного п. "г" части 4 статьи 290 УК РФ, в результате которого ООО "Приам" приобрело нежилые помещения в собственность, в том числе и спорное нежилое помещение. Таким образом, принятие указанных мер обусловлено предположительно неправомерными действиями третьих лиц, но не самого ответчика.

В таком случае, невозможность государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в части изменения целевого использования имущества обусловлена объективными, то есть независящими от ответчика обстоятельствами, устранение которых также не может быть поставлено в зависимость от его воли.

Довод заявителя жалобы о злоупотреблении ответчиком правом согласно статье 10 ГК РФ, выразившимся в несвоевременном обращении в регистрирующий орган, судом апелляционной инстанции отклонен по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Как указано выше принятие судом мер в виде ареста имущества имело место 27.02.2006, в таком случае факт обращения ответчика в регистрирующий орган за регистрацией дополнительного соглашения в более ранний срок привел бы к аналогичному результату, выразившемуся в приостановлении государственной регистрации.

Также истцом не предоставлено доказательств того, что осуществление права со стороны ответчика производится непосредственно с намерением причинить вред другому лицу, не указано, в чем выражается данный вред.

Кроме того, Закон о государственной регистрации прав устанавливает сроки для совершения регистрирующим органом тех или иных процедур, вместе с тем не устанавливает сроки, в течение которых субъект обязан осуществить государственную регистрацию изменения договора. Не содержит указанных положений и Гражданский кодекс РФ.

Поскольку ответчик не ограничен законодательством сроками по регистрации дополнительного соглашения к договору, а также с учетом имеющегося факта ареста спорного помещения, не обусловленного действиями самого ответчика, суд апелляционной инстанции не усматривает в действиях ответчика злоупотребления правом, а также намерение на причинение вреда ответчиком истцу согласно статье 10 ГК РФ.

Рассматривая довод заявителя жалобы об обязательности государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, которым изменено целевое использование имущества, и невозможности признания надлежащим его использования в отсутствие такой регистрации, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании части 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, изменение условия договора о целевом использовании имущества подлежит государственной регистрации в силу требования закона.

Оценивая возможность признания надлежащим использования нежилого помещения в качестве кафе без государственной регистрации дополнительного соглашения, с учетом сделанных апелляционной коллегией ранее выводов о наличии препятствий к регистрации, суд апелляционной инстанции основывается на следующем положении.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, государственная регистрация носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер.

Принятие субъектом определенных прав и обязанностей в соответствии с договором и возможность дальнейшего изменения возникших между сторонами договорных правоотношений ставиться в зависимость исключительно от воли сторон с учетом соблюдения требований закона. Государственная регистрация в таком случае представляет подтверждение государством уже согласованных между сторонами положений. Юридическую силу указанному соглашению придает именно достигнутое согласованное волеизъявление сторон на изменение существующих правоотношений, которое впоследствии подтверждается государством и признается правомерным при соответствии его требованиям закона. Таким образом, акт государственной регистрации сам по себе не устанавливает в настоящем случае право ответчика на использование имущества в соответствии с измененным назначением, но подтверждает наличие такого права, которое возникло в соответствии с соглашением об изменении договора от 17.03.2005 с 28.01.2005 (пункт 2 соглашения).

Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 17.03.2005 само по себе не отрицает достигнутого между Управлением муниципальной собственности как арендодателем, уполномоченным своим волеизъявлением изменять назначение принадлежащего ему на праве собственности объекта, и ответчиком, фактически осуществляющим пользование имуществом в качестве кафе с письменного согласия собственника. При этом, изменение целевого использования спорного имущества не носило со стороны ответчика самовольного характера, было согласовано с собственником и не получило надлежащего признания со стороны государства в виде регистрации изменений по объективным причинам, сохраняющимся на настоящий момент.

На основании изложенного, с учетом ранее сделанных выводов и конкретных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что использование ответчиком спорного помещения в качестве кафе является надлежащим.

При этом достигнутое между Управлением муниципальной собственностью г. Владивостока и ответчиком дополнительное соглашение от 17.03.2005 является обязательным для истца как субъекта, приобретшего право собственности на спорное помещение и ставшего его арендодателем в силу имеющегося обременения права, в том числе с учетом сохраняющих возможность применения положений п. 3 ст. 165 ГК РФ.

В соответствии со статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Поскольку к моменту перехода права собственности на спорное помещение соглашение об изменении целевого использования между Управлением муниципальной собственности и ООО "Возрождение" достигнуто, а согласие истца на принятие спорного имущества в собственность с обременением права имело место, истец связан указанным волеизъявлением сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Обращаясь в арбитражный суд, истец обосновал заявленное им требование о расторжении договора существенным его нарушением ответчиком, которое получило выражение в нецелевом использования спорного помещения.

Заявленное истцом требование о расторжении договора рассмотрено арбитражным судом как по основаниям части 2 статьи 450 ГК РФ, так и в соответствии с пунктом "д" части 5.2 договора аренды.

Не установив наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора аренды N 04-05242-001-Н-АР-3125-00 от 03.03.2004, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении указанного требования.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2011 по делу N А51-5564/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова