Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 17 февраля 2012 г. N Ф03-13/12 по делу N А73-6138/2011

г. Хабаровск

17 февраля 2012 г.

А73-6138/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: А.Н. Барбатова

Судей: А.А. Шведова, С.Ю. Лесненко

при участии

от истца: Авгусманова Марина Витальевна - представитель по доверенности от 31.10.2011 б/н; Матиящук Оксана Анатольевна - представитель по доверенности от 09.02.2012 б/н

от ответчика: генеральный директор Тивоненко Анатолий Петрович, Кричановская Елена Валерьевна - представитель по доверенности от 12.07.2010 б/н

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли"

на решение от 26.08.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011

по делу N А73-6138/2011 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья М.Ю.Ульянова, в суде апелляционной инстанции судьи: А.И.Михайлова, Т.С.Гетманова, Т.Д.Козлова

По иску общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли"

к обществу с ограниченной ответственностью "Тивон"

о расторжении договора и взыскании 1 691 967 руб. 42 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания "Стенли" (ОГРН 1062724061168, место нахождения: Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Владивостокская, 28, далее - ООО "ИСК "Стенли", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Тивон" (ОГРН 1072720000187, место нахождения: Хабаровский край, ул. Совхозная, 31Б, далее - ООО "Тивон", ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 06.02.2007 N 7, взыскании 1 691 967 руб. 42 коп. - основного долга по арендной плате за период с марта 2008 года по апрель 2011 года, 5 599 138 руб. 06 коп. - пени за период с 11.03.2008 по 11.04.2011.

Решением от 26.08.2011, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенными по делу решением суда первой инстанции и постановлением апелляционного суда, ООО "ИСК "Стенли" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что решение и постановление содержат выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам, представленным в деле доказательствам и нормам гражданского законодательства. По мнению истца, суды, установив факт нарушения условий договора аренды, устанавливающих обязанность арендатора согласовать проектно-сметную документацию и получить необходимые разрешения на проведение реконструкции, пришли к неверному, противоречащему тексту искового заявления, выводу о том, что истцом не было заявлено требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий. Заявитель жалобы полагает, что осуществление ответчиком незаконной реконструкции арендуемых помещений привело к тому, что всё здание, включая арендуемые помещения, является самовольной постройкой, ограничивающей права истца по распоряжению указанным зданием.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Тивон" просит оставить без изменения решение от 26.08.2011 и постановление от 08.11.2011, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "ИСК "Стенли" поддержали доводы жалобы в полном объеме, пояснили, что пристройка литер А2 была возведена ответчиком без согласования с истцом, в отсутствие разрешительной документации.

Представители ООО "Тивон" выразили согласие с принятыми по делу судебными актами и просили оставить их без изменения, пояснили, что пристройка литер А2 была построена до принятия помещений в аренду.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.

Как следует из материалов дела, ООО "ИСК "Стенли" на праве собственности принадлежит административное нежилое здание общей площадью 2710,3 кв.м, литер А, этажность 6, расположенное по адресу: г.Хабаровск, ул.Шевчука, 28А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.08.2006 серии 27 АБ 245017.

06.02.2007 между ООО "ИСК "Стенли" (арендодатель) и ООО "Тивон" (арендатор) заключен договор N 7 аренды нежилых помещений (далее - договор N 7), по условиям которого арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения NN 1-7 общей площадью 470,1 кв.м, расположенные в здании по ул.Шевчука, 28А города Хабаровска, сроком на 20 лет для использования под водно-оздоровительный центр.

Арендная плата согласована сторонами в пункте 2.1 договора N 7 и составляет 300 руб. за 1 кв.м, а всего исходя из занимаемой площади помещений 141 030 руб. в месяц.

Пунктом 2.5 договора N 7 предусмотрено, что арендодатель освобождает арендатора от уплаты арендных платежей на период проведения проектно-сметных и строительно-монтажных работ до момента фактического введения указанных помещений в эксплуатацию, но не более чем на двенадцать месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещений.

Согласно пунктам 3.3.4-3.3.7 договора N 7 обязанностью арендатора являлось: выполнить строительно-монтажные работы только с согласия арендодателя; согласовать и утвердить в соответствии с действующим законодательством проектно-сметную документацию на реконструкцию арендуемых помещений; приступить к выполнению строительно-монтажных работ только после согласования утверждения проектно-сметной документации на реконструкцию арендуемых помещений; в течение двенадцати месяцев с момента подписания акта приема-передачи произвести реконструкцию арендуемых помещений, в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном законом порядке проектно-сметной документацией.

В пункте 8.1 договора N 7 стороны предусмотрели особые условия, согласно которым общая площадь сдаваемых в аренду помещений, а также общая сумма арендной платы будет уточнена сторонами дополнительным соглашением по завершению строительно-монтажных работ на основании внесенных в технический паспорт изменений.

Указанные нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 06.02.2007. Договор N 7 зарегистрирован в установленном законом порядке (номер регистрации 27-27-01/037/2007-217 от 21.05.2007).

ООО "Тивон" была произведена перепланировка арендуемых помещений, в результате которой общая площадь административного здания по ул.Шевчука, 28А, составила 2606,9 кв.м. Факт перепланировки и изменения площади здания зафиксирован в техническом паспорте от 26.11.2007, оформленном государственным учреждением "Краевое бюро технической инвентаризации" Управление технической инвентаризации.

Указанная перепланировка была согласована департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска в письме от 25.06.2008 N 01-61/4626, истцом в письме от 15.07.2008 N 328.

Кроме того, в письме N 328 арендодатель указал на то, что в результате перепланировки общая площадь арендуемых помещений ООО "Тивон" составила 321,6 кв.м.

15.07.2008 между сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору N 7, согласно которому площадь арендуемых помещений изменена с 470,1 кв.м. на 321,6 кв.м., арендная плата с 26.11.2007 составила 300 руб. за 1 кв.м., а всего исходя из занимаемой площади 96 480 руб. в месяц.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю в государственной регистрации дополнительного соглашении N 1 было отказано (письмо от 06.10.2008 N 01/078/2008-436), поскольку на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающие законность произведенных изменений в объекте, а именно возведение пристройки литер А2, изменение назначений части помещений.

Полагая, что поскольку ответчик в нарушение условий договора N 7 произвел реконструкцию арендуемых помещений без согласования проектно-сметной документации в установленном законом порядке, тем самым уменьшив их площадь до 321,6 кв.м, ООО "ИСК "Стенли" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Согласно пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исследовав в соответствии со статьей 71 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, суды пришли к выводу о том, что нарушения условий договора N 7 со стороны ответчика не допущено, плата за пользование имуществом вносится исходя из фактически занимаемой площади помещений.

Как установлено арбитражными судами, ООО "Тивон" во исполнение условий договора была произведена реконструкция арендуемых помещений, в результате чего изменилась их площадь с 470, 1 кв.м до 321,6 кв.м, а также состав помещений - вместо 7 появилось 36 помещений.

При этом арендатором не были выполнены условия договора аренды N 7 по согласованию с арендодателем проектно-сметной документации до начала производства строительных работ.

Вместе с тем в материалах дела имеется письмо от 15.07.2008 N 328, согласно которому ООО "ИСК "Стенли" согласовало произведенную внутреннюю перепланировку подвала в спорном здании, указав, что общая площадь арендуемых ООО "Тивон" помещений в результате перепланировки составила 321, 6 кв.м.

Также стороны дополнительным соглашением N 1 к договору аренды нежилых помещений от 06.02.2007 изменили пункт 1.1 данного договора и указали, что новая площадь нежилых помещений составляет 321,6 кв.м.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что нарушений условий договора N 7, влекущих его расторжение в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ, ООО "Тивон" не допущено, задолженности по арендной плате, исходя из фактической площади занимаемых помещений, не имеется.

Учитывая наличие дальнейшего согласования перепланировки арендуемых помещений как со стороны истца, так и со стороны департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации г.Хабаровска, принятие ответчиком мер по государственной регистрации изменений в договор N 7, целевое использование арендуемого имущества, предусмотренное условиями названного договора, судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что в момент подписания дополнительного соглашения N 1, ООО "ИСК "Стенли" не расценивало произведенные изменения площади арендуемых помещений, а также их перепланировку как ухудшение этих помещений.

При этом отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения N 1 не свидетельствует о том, что ответчиком были допущены нарушения в пользовании имуществом, при наличии которых возможно применение норм статей 450, 619 ГК РФ.

Довод заявителя жалобы со ссылкой на письмо Управления Федеральной регистрационной службы от 12.08.2008 N 01/078/2008-436 о том, что пристройка литер А2 была возведена ответчиком в 2007 году, судом кассационной инстанции отклоняется как не подтвержденный надлежащими доказательствами. Информация, указанная в письме N 01/078/2008-436, основана на сведениях из технических паспортов на здание от 07.10.2002 и от 26.11.2007.

Между тем согласно справке от 15.02.2008 N 3110, выданной государственным учреждением "Краевое бюро технической инвентаризации" Управление технической инвентаризации, при составлении технического паспорта от 07.10.2002 в общей площади здания по ул.Шевчука, 28А ошибочно не были учтены помещения N 33, N 34, составляющие литер А2.

Учитывая, что доводы жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, а выводы судов сделаны на основе всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств при соблюдении норм процессуального права, у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ отсутствуют правовые основания для переоценки обстоятельств, установленных судебными инстанциями.

С учетом изложенного решение от 26.08.2011 и постановление апелляционного суда от 08.11.2011, принятые с правильным применением норм материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.08.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2011 по делу N А73-6138/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Барбатов

Судьи

А.А.Шведов С.Ю.Лесненко