Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 марта 2012 г. N Ф03-415/12 по делу N А59-2799/2011

г. Хабаровск

N Ф03-415/2012

13 марта 2012 г.

Дело N А59-2799/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, Е.К. Яшкиной

при участии

представители участвующих в деле лиц не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6" на решение от 12.09.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу N А59-2799/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Т.П. Пустовалова, в суде апелляционной инстанции - судьи И.Л. Яковенко, Н.А. Скрипка, Т.А. Аппакова

По иску общества с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6"

к индивидуальному предпринимателю Епифанцеву Сергею Павловичу, Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский"

о признании договора и дополнительного соглашения недействительными, обязании освободить помещения

Общество с ограниченной ответственностью "Управление домами N 6" (ОГРН 1056503006999, адрес (место нахождения): 694490, Сахалинская обл., Охинский р-н., г. Оха, ул. Дзержинского, 39; далее - ООО "Управдом N 6", общество) на основании статей 167, 168, 209, 246, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 34, 46 Жилищного кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ "Охинский" (ОГРН 1026500885960, адрес (место нахождения): 694490, Сахалинская обл., Охинский р-н., г. Оха, ул. Ленина, 13, далее - комитет), индивидуальному предпринимателю Епифанцеву Сергею Павловичу (ОГРНИП 304650611800102, адрес (место нахождения): 694471, Сахалинская обл., Охинский р-н., с. Тунгор, ул. Нефтяников, 10 - 12) о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 15.05.2009 N 247, дополнительного соглашения к нему от 01.07.2010 и обязании предпринимателя освободить арендуемое имущество.

Решением суда от 12.09.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011, в удовлетворении требований отказано.

ООО "Управдом N 6", не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что спорный договор аренды является недействительным (ничтожным) в соответствии со статьями 168, 608 ГК РФ, поскольку арендуемое помещение является общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем комитет не вправе самостоятельно передавать его в аренду, а также незаключенным в силу статьи 609 ГК РФ, как не прошедший государственную регистрацию. В этой связи общество, ссылаясь на пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), считает, что суд должен был самостоятельно квалифицировать правоотношения сторон, вытекающие из незаключенного или недействительного договора, и удовлетворить требования истца исходя из подлежащих применению норм материального права.

Предприниматель С.П. Епифанцев в отзыве на кассационную жалобу, возражая относительно приведенных в ней доводов, просил состоявшиеся по делу судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность решения от 12.09.2011, постановления от 05.12.2011 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.05.2009 между муниципальным образованием городской округ "Охинский" в лице комитета (арендодатель) и предпринимателем С.П. Епифанцевым (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания общей площадью 55,9 кв.м, расположенного по адресу г. Оха ул. Красных Партизан, 15/1, на срок с 01.06.2009 по 01.07.2010.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2009.

Дополнительным соглашением от 01.07.2010 стороны продлили срок действия договора от 15.05.2009 N 247 до 01.07.2015.

ООО "Управдом N 6" как управляющая организация многоквартирного дома N 15 корпус NN 1, 12, расположенного по адресу г. Оха ул. Красных Партизан, ссылаясь на то, что переданное в аренду нежилое помещение является общим имуществом, в отношении которого его собственниками решения о передаче в аренду не принималось, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, правомерно исходил из следующего.

В силу пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, поэтому к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, установив, что сведения о регистрации договора аренды от 15.05.2009 N 247 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют, пришел к обоснованному выводу о том, что данный договор и дополнительное соглашение к нему от 01.07.2009 являются незаключенными. В этой связи суд счел требования истца не подлежащими удовлетворению.

Доводы заявителя жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как основанные на неправильном толковании норм процессуального права. В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления от 29.04.2010 N 10/22, суд вправе самостоятельно определить нормы права, подлежащие применению к спорным правоотношениям сторон. Между тем, учитывая положения статей 4, 9, 49 АПК РФ, данное право предоставлено суду исключительно в рамках определенных истцом предмета и основания иска.

Вместе с тем собственники помещений жилого дома, в котором расположено спорное помещение (ООО "Управдом N 6" в случае наделения соответствующими полномочиями), не лишены права на предъявление виндикационного иска по правилам статей 12, 301 ГК РФ при наличии к тому правовых оснований.

Поскольку выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 12.09.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу N А59-2799/2011 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик Е.К. Яшкина