Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 марта 2012 г. N Ф03-686/12 по делу N А51-2622/2011

г. Хабаровск

19 марта 2012 г.

А51-2622/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Лесненко С.Ю., Шведова А.А.

при участии

от истца: представитель не явился;

от ответчика: Ядзима С.П., представитель по доверенности от 11.01.2012 N 25АА0458439;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

индивидуального предпринимателя Чернышева Владимира Анатольевича

на решение от 20.09.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011

по делу N А51-2622/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде судьи: Яковенко И.Л., Скрипка Н.А., Култышев С.Б.

По иску Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к индивидуальному предпринимателю Чернышеву Владимиру Анатольевичу

о взыскании 1 855 549 руб. 90 коп.

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690033, Приморский край, г.Владивосток, ул.Бородинская, 12) (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Чернышеву Владимиру Анатольевичу (ОГРНИП 304253632200020, место жительства: 690039, Приморский край, г.Владивосток, ул.Нейбута, 61-13) (далее - предприниматель) о взыскании 1 247 617 руб. 22 коп. основного долга по внесению арендной платы на основании договора от 06.02.2003 N 2/7-з/2003 за период с 01.02.2003 по 01.09.2011 и 2 809 716 руб. 02 коп. пени за период с 01.11.2003 по 09.08.2011 (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предъявленные требования основаны на положениях статей 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, условиях указанного договора аренды и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платы за пользование земельным участком.

Решением суда от 20.09.2011 заявленные требования удовлетворены. С ответчика в пользу истца взыскано 127 308 руб. 53 коп. основного долга и 127 308 руб. 53 коп. пени. В остальной части иска отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 решение суда изменено и с предпринимателя взыскан основной долг в размере 459 494 руб. 58 коп., а также 229 747 руб. 29 коп. договорной неустойки.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. По мнению заявителя жалобы, поддержанному его представителем в судебном заседании, договор аренды земельного участка от 06.02.2003 N 2/7-з/2003 является незаключенным, поскольку не соответствует положениям статей 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), предусматривающим обязательную государственную регистрацию такой сделки. В этой связи считает ошибочными выводы судов об исчислении размера арендной платы и неустойки по условиям указанного договора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд не обеспечил.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применение судами норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.02.2003 между администрацией г.Владивостока (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 2/7-з/2003 аренды земельного участка под объекты временного назначения, во исполнение которого арендатору за плату во временное владение и пользование на период с 01.01.2003 по 31.12.2005 для размещения торгового павильона был предоставлен земельный участок площадью 71,5 кв.м, расположенный по адресу: г.Владивосток, в районе ул.Нейбута, 61.

По истечении срока действия договора ответчик продолжал занимать спорный земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Ссылаясь на образовавшуюся у предпринимателя задолженность по оплате за пользование земельным участком, исходя из условий указанного договора, департамент как уполномоченный орган обратился с настоящим иском (с учетом уточнения) в арбитражный суд.

При разрешении спора арбитражные суды установили факт ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем, руководствуясь статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу пункта 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. При этом согласно статье 130 Кодекса к объектам недвижимого имущества отнесены, в том числе и земельные участки.

Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Кодекса и Законом о государственной регистрации (статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Из текста искового заявления следует, что основанием для его подачи в суд послужило ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в рамках договора аренды земельного участка от 06.02.2003, срок действия которого определен с 01.01.2003 по 31.12.2005. При этом ответчик в своих возражениях неоднократно ссылался как на отсутствие задолженности, так и на необходимость расчета арендной платы, исходя из Методики исчисления арендной платы, действующей на территории г.Владивостока, а не условий указанного договора.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", проверка заключенности (действительности) договора предшествует рассмотрению требований, связанных с его исполнением, и производится арбитражным судом самостоятельно при подготовке дела к судебному разбирательству.

Однако вопросы о наличии государственной регистрации и, следовательно, о заключенности договора аренды земельного участка от 06.02.2003 N 2/7-з/2003, судами не проверялись и не исследовались. Между тем от установления названных обстоятельств зависит правильная правовая квалификация отношений сторон и возможность применения к заявленным требованиям норм Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде (глава 34) либо о неосновательном обогащении (глава 60). Более того, установление судом факта незаключенности договора аренды исключает возможность удовлетворения требования департамента о взыскании с ответчика договорной неустойки (статья 330 Кодекса).

Кроме того, в материалах дела имеется договор аренды земельного участка от 2008 года, оценка которому в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судами не дана.

Поскольку выводы о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности (арендной платы и неустойки) сделаны судами без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судебная коллегия не может признать вынесенные по делу судебные акты законными и обоснованными, в связи с чем считает их подлежащими отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую правовую оценку и с учетом установленного разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.09.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 по делу N А51-2622/2011 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Барбатов

Судьи

С.Ю. Лесненко А.А. Шведов