Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 мая 2012 г. N Ф03-1643/12 по делу N А59-3135/2011

г. Хабаровск

04 мая 2012 г.

А59-3135/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.Е.Лобаря

Судей: И.А.Тарасова, Е.В.Зимина

при участии:

от лиц, участвующих в деле, представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012

по делу N А59-3135/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья И.Н.Ширейкина, в суде апелляционной инстанции - судьи Т.А.Аппакова, Н.А.Скрипка, С.Б.Култышев

По иску индивидуального предпринимателя Мироновой Ирины Анатольевны

к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

о признании соглашений об использовании площадей N 22, 23, 24 недействительными и взыскании неосновательного обогащения

Индивидуальный предприниматель Миронова Ирина Анатольевна (далее - ИП Миронова И.А.; ОГРНИП 304650136200811) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (далее - ООО "Бриллиант"; ОГРН 1026500535489, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, проспект Победы, 108) о признании соглашений об использовании площадей N N 22, 23, 24 от 12.09.2008 недействительными и взыскании с ответчика 719 941,6 руб. неосновательного обогащения.

Решением суда от 27.10.2011 в удовлетворении иска отказано, со ссылкой на признание данных договоров предварительными, носящих смешанный характер согласно соответствующим нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и на отсутствие оснований, перечисленных истцом, для признания их недействительными.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 решение от 27.10.2011 отменено, иск удовлетворен.

Принимая его, суд апелляционной инстанции признал оспоренные соглашения ничтожными ввиду того, что согласно их условиям ответчик распорядился своим имуществом до момента государственной регистрации права собственности на него.

Законность постановления от 26.01.2012 проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по жалобе ООО "Бриллиант", где ставится вопрос об его отмене как незаконного и прекращении производства по делу.

По утверждению заявителя, вывод суда о том, что спорное недвижимое имущество является вновь созданным объектом, распоряжаться которым можно только после его государственной регистрации, следует признать ошибочным и несоответствующим обстоятельствам дела.

Отсутствие у ответчика на момент заключения договора зарегистрированного права собственности на данные объекты недвижимости само по себе, считает общество, не может являться основанием для признания его ничтожным.

Также заявитель сослался на отсутствие надлежащей квалификации судом апелляционной инстанции фактических правоотношений сторон.

ИП Миронова И.А. отзыв на кассационную жалобу не представила.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела 12.09.2008 между ИП Мироновой И.А. (арендатор) и ООО "Бриллиант" (арендодатель) подписаны три соглашения на использование торговых площадей N N 22, 23, 24, расположенных на 2-ом уровне (отметка 3.600) торгово-развлекательного комплекса по адресу: ул. 2-я Центральная, 1 "Б", п/р Хомутово, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область (далее по тексту - Центр).

Предметом оспариваемых Соглашений является определение сроков и условий подготовки площадей к аренде, их коммерческого использования до заключения договора аренды и его государственной регистрации (п. 2.1 Соглашений).

В соответствии с п. 2.2. Соглашений в целях обеспечения юридической и фактической возможности аренды площадей, дополнительного обустройства, оборудования и особой внутренней отделки площадей ООО "Бриллиант", именуемое как арендодатель, приняло на себя обязательство предоставить предпринимателю (арендатору) возможность использовать площади для выполнения отделочных работ, перечень и объем которых согласовывается с Обществом, до государственной регистрации права собственности Общества на Центр, после даты государственной регистрации права собственности Общества на Центр передать площади в аренду предпринимателю на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных п. 7.1. соглашений, а также стороны приняли на себя обязательство заключить долгосрочный договор аренды площадей не позднее 15 дней с даты получения Обществом свидетельства о праве собственности на Центр.

В разделах 4, 5 Соглашений сторонами согласован порядок и условия выполнения арендатором отделочных работ в передаваемых ему помещениях.

Разделом 6 Соглашений сторонами согласованы условия использования помещения с момента официального открытия Центра до вступления в силу краткосрочного договора аренды.

При этом п. 6.1.3. Соглашений установлено, что с момента регистрации права собственности арендодателя на помещения вступает в силу краткосрочный договор аренды.

Пунктами 6.5. и 6.7. Соглашений установлен размер платы за пользование арендатором помещениями, а также обязанность арендатора по внесению сервисного сбора.

В разделе 7 Соглашений (п.7.1.1.) стороны согласовали, что с момента регистрации права собственности арендодателя на нежилые помещения площади объявляются и считаются переданными арендатору в аренду на условиях краткосрочного договора аренды, срок которого согласно п. 7.1.3. Соглашений установлен до регистрации договора аренды, но не может превышать 364 дня.

В п. 7.2.1. Соглашений стороны предусмотрели, что после регистрации права собственности арендодателя на Центр стороны обязуются заключить и зарегистрировать Договор аренды.

В соответствии с п. 4.5.1 Соглашений арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж, эквивалентный сумме фиксированной арендной платы за 2 месяца аренды, который засчитывается за первый и последний месяц аренды по долгосрочному договору аренды.

Платежным поручением от 26.09.2008 N 74 истец перечислил на счет ответчика обеспечительный платеж в сумме 719 941,60 руб.

12.11.2009 ООО "Бриллиант" получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Торгово-развлекательный комплекс", 1 очередь: основное здание - 1, 2, 3, 4 этажи (кроме фитнес-центра в осях 9/1-13 и У-И на отм. 0,000), вспомогательные здания и сооружения (котельная, пожарные водоемы, очистные сооружения, склад жидкого топлива, диспетчерская, артезианская скважина, помещение охраны), внутриплощадочные сети.

На основании указанного разрешения 24.05.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись о регистрации за обществом права собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 40550 кв.м., этаж 1, 2, 3, 4 номера на поэтажном плане 1 этаж - 1-162, 2 этаж - 1-121, 3 этаж - 1-213, 4 этаж - 1-160, адрес объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, ул. 2-я Центральная, д. 1б.

Ссылаясь на ничтожность соглашений ввиду отсутствия у ООО "Бриллиант" права распоряжения помещениями Центра на момент подписания данных соглашений, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Поскольку право собственности на спорные помещения, расположенные в здании, являющимся вновь созданным объектом недвижимости, зарегистрировано за обществом в мае 2010 года, то есть после заключения соглашений от 12.09.2008, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ответчик не вправе был распоряжаться данным имуществом, в том числе передавать его в пользование истцу.

При этом суд апелляционной инстанции, проанализировав по правилам статьи 431 ГК РФ условия оспариваемых соглашений, признал ошибочной квалификацию их судом первой инстанции как предварительного договора согласно статье 429 ГК РФ.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предметом предварительного договора являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах оспоренные соглашения в целом были обоснованно признаны судом апелляционной инстанции недействительными (ничтожными) в соответствии со статьями 168, 180 ГК РФ.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" ошибочна, так как оно не содержит положения о распространении его действия на правоотношения, вытекающие из договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовым актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу пункта 1 статьи 1103 ГК РФ данные правила применяются также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В связи с чем взыскание 719 941,6 руб., перечисленных во исполнение недействительной сделки, произведено судом апелляционной инстанции правомерно, согласно указанным нормам закона.

Ошибочное взыскание судом этой суммы только в качестве последствия недействительности сделки по пункту 2 статьи 167 ГК РФ не привело к принятию неправильного решения по делу.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку вывода суда апелляционной инстанции относительно обстоятельств и доказательств по делу, что не входит в полномочия кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ИП Мироновой И.А. в полном объеме, поэтому постановление от 26.01.2012 изменению, а кассационная жалоба - удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по делу N А59-3135/2011 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е.Лобарь

Судьи

И.А.Тарасов Е.В. Зимин