Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13 июня 2012 г. N Ф03-2223/12 по делу N А51-3606/2011

г. Хабаровск

13 июня 2012 г.

А51-3606/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Карпушиной Т.Н., Шведова А.А.

при участии

от истца: Шалякин А.А., представитель по доверенности от 10.12.2011;

от ответчика: Лолаева Г.А., представитель по доверенности от 11.10.2011;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Приам"

на решение от 01.12.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012

по делу N А51-3606/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционном суде судьи: Култышев С.Б., Скрипка Н.А., Синицына С.М.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Приам"

к обществу с ограниченной ответственностью "Комиэп"

об обязании освободить помещение, расторжении договора и взыскании 1 805 553 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Приам" (ОГРН 1042502976141, место нахождения: 690012, Приморский край, г.Владивосток, ул.Калинина, 49) (далее - общество "Приам") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Комиэп" (место нахождения: 690000, Приморский край, г.Владивосток, ул.Ладыгина, 9-а) (далее - общество "Комиэп") о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.04.2003 N 02-04056-001-Н-АР-2203-00; об обязании освободить и передать по акту приема - передачи нежилые помещения общей площадью 535,70 кв.м в здании (лит.1), номера на поэтажном плане: 1-25 этаж 1, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Ладыгина, 9-а; о взыскании 1 805 553 руб., в том числе: 902 776 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате и 902 776 руб. 50 коп. пени за просрочку уплаты арендных платежей.

Предъявленные требования основаны на положениях статей 307, 309, 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиях договора аренды нежилых помещений от 01.04.2003 и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения платежей в установленном собственником имущества размере, нецелевым использованием арендуемых помещений, а также не проведением в нарушение условий указанного договора текущего ремонта занимаемых площадей.

До рассмотрения спора по существу от ответчика подан встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества "Приам" 1 437 256 руб. 65 коп. неосновательного обогащения и 178 290 руб. 45 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, возникшего на стороне арендодателя ввиду уплаты арендной платы в большем размере, чем было предусмотрено договором от 01.04.2003.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.12.2011, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

В кассационной жалобе, с учетом дополнения, общество "Приам" просит указанные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение ввиду неправильного толкования судами норм материального права, а также несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Ссылается на необоснованность позиции судов в части отсутствия правовых оснований для расторжения договора ввиду нецелевого использования помещений арендатором, что противоречит положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и доказательствам такого использования, с направлением соответствующего уведомления ответчику. Полагает, что суд фактически освободил арендатора - общество "Комиэп" от проведения текущего ремонта в занимаемых помещениях со ссылкой на неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту кровли здания, что противоречит статье 616 Кодекса, а также пунктам 2.2.6, 2.2.8 договора от 01.04.2003, возложивших проведение текущего и капитального ремонта на ответчика. Более того, обращает внимание судебной коллегии на правомерность повышения размера платы за пользование имуществом, что с учетом фактических обстоятельств дела исключает незаконность таких действий со стороны истца, а также соблюдение истцом досудебного порядка надлежащего уведомления ответчика о расторжении указанного договора.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонил и просил оспариваемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы поддержал изложенные в ней доводы, а представитель ответчика настаивал на ее отклонении.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и пояснений представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены.

Как следует из материалов дела, 01.04.2003 между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (арендодатель) и ООО "Комиэп" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 02-04056-001-Н-АР-2203-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество (помещение, строение), расположенное по адресу: ул.Ладыгина, 9а, общей площадью 535,70 кв.м для использования в целях "магазин" сроком с 01.01.2003 по 31.12.2051 (с учетом дополнительного соглашения сторон от 15.06.2004). По акту приема-передачи от 01.01.2003 объект аренды передан в пользование арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2004 серии 25-АА N 492340).

Согласно пункту 3.1 договора арендатор выплачивает арендную плату в размере 6 249 руб. 81 коп. Оплата производится ежемесячно до 01 числа следующего за текущим месяцем арендодателю. При этом, в соответствии с пунктом 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств (изменение площади), отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен уведомлением о платежах установленного образца заказным письмом с уведомлением.

Впоследствии муниципальное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (продавец) и ООО "Приам" (покупатель) 08.11.2005 заключили договор купли-продажи недвижимости N 024-КП, в соответствии с которым покупатель приобрел право собственности на указанное выше недвижимое имущество (свидетельство от 13.12.2005 серии 25-АА N 670658).

01.08.2006 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение об изменении договора аренды, в том числе в части размера арендной платы: с 01.03.2006 - 7 499 руб. 77 коп. и с 01.08.2006 - 46 000 руб. 10.09.2009 новый собственник также направил ответчику уведомление о повышении размера арендной платы с 01.10.2009 до 99 104 руб. 05 коп.

В ходе проведенной 26.01.2011 представителями обществ "Приам" и "Комиэп" проверки соблюдения условий договора установлено, что в арендуемых ответчиком нежилых помещениях требуется проведение текущего ремонта.

12.01.2011 и 02.02.2011 истец направил в адрес ответчика уведомления с требованиями о погашении задолженности по арендной плате в размере 796 567 руб. 05 коп. и проведении текущего ремонта в занимаемых помещениях, указав, что в противном случае, при невыполнении указанных требований в установленные сроки, обратиться в арбитражный суд с требованием о расторжении сделки от 01.04.2003.

Неисполнение обществом "Комиэп" как арендатором спорных нежилых помещений в добровольном порядке требований, изложенных в указанных претензиях, послужило основанием для обращения истца с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В свою очередь ответчик, полагая, что повышение арендной платы за пользование помещениями в рамках договора от 01.04.2003 не имеет юридической силы, поскольку дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию, что обязательно в силу пункта 2 статьи 609 и пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне арендодателя ввиду внесения арендной платы в большем размере и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Разрешая настоящий спор, арбитражные суды признали, что в результате перехода права собственности на арендуемое ответчиком имущество произошла перемена стороны в договоре аренды от 01.04.2003, поэтому общество "Приам" является арендодателем спорных нежилых помещений и соответственно надлежащим истцом. В то же время, исследовав представленные сторонами доказательства с учетом фактических обстоятельств дела и применив статьи 450, 606, 609, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражные суды обеих инстанций не установили предусмотренных законом оснований для расторжения договора от 01.04.2003 N 02-04056-001-Н-АР-2203-00 по требованию арендодателя, поскольку арендатором не допущено существенных нарушений условий данной сделки.

Так, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что стороны договора аренды от 01.04.2003 определили событие, при наступлении которого возникает основание для пересмотра цены договора. При этом само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке в связи с тем или иным обстоятельством, не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Исходя из условий договора аренды, суды обоснованно указали на то, что поскольку в пункте 3.1 арендная плата установлена в твердом размере и не содержит механизма ее исчисления, то соглашения об изменении ее размера, вносимые в договор на основании уведомления арендодателя об изменении арендной платы в одностороннем порядке, подлежат обязательной государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как являются неотъемлемой частью договора аренды и изменяют содержание и условия обременения.

В этой связи, установив, что общество "Комиэп" как арендатор нежилых помещений в спорный период исполняло обязательства по уплате арендной платы в размере, предусмотренном договором от 01.04.2003 (6 249 руб. 81коп.) и дополнительным соглашением от 01.08.2006, которое не прошло государственной регистрации размер арендной платы увеличен, суды, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что условие сделки в части повышения размера арендной платы в соответствии с требованиями действующего законодательства не изменено, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за указанный в иске период отсутствует.

При этом судебными инстанциями была оценена и отклонена ссылка заявителя кассационной жалобы на сформировавшуюся судебную практику и правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации относительно возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления арендатора о новой ставке (без заключения дополнительного соглашения), поскольку указанная правовая позиция относится лишь к тем случаям, при которых сторонами в договоре аренды согласован механизм исчисления размера арендной платы в зависимости от арендуемых параметров, при установлении которых и возможно изменение платы без заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации. Между тем в рассматриваемом споре судами установлены иные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии в договоре согласованного условия о механизме исчисления размера арендной платы по определенным параметрам и ее установление в твердом размере.

Отклоняя утверждения истца о неисполнении ответчиком (общество "Комиэп") договорных обязательств в части осуществления в занимаемых помещениях текущего ремонта и наличии в связи с этим оснований для досрочного расторжения договора аренды от 01.04.2003, суды обоснованно исходили из того, что согласно техническому обследованию дома N 9а по ул.Ладыгина в г.Владивостоке, составленному ООО "Грифон В", деформация внутренней отделки помещений и обрушение потолочных плит "Армстронг" происходило по причине аварийного состояния кровли, физический износ которой составил 65% и требует проведения капитального ремонта.

Таким образом установив нецелесообразность исполнения ответчиком условий пункта 2.2.6 договора от 01.04.2003 (выполнение текущего ремонта) до устранения истцом обстоятельств, влияющих на текущее состояние арендуемых помещений, суды, с учетом фактических обстоятельств дела, условий договора аренды и положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающих на арендодателя проведение капитального ремонта в переданном в аренду имуществе, пришли к обоснованному выводу о том, что неудовлетворительное состояние спорных помещений обусловлено бездействием самого арендодателя, что исключает вину ответчика и не свидетельствует о наличии оснований для расторжения сделки по заявленному основанию.

Доводы кассационной жалобы об обратном не принимаются судебной коллегией и подлежат отклонению.

Оценивая правомерность позиции истца относительно нецелевого использования арендатором - общество "Комиэп" переданных в аренду помещений и как следствие, наличии оснований для расторжения сделки аренды, апелляционный суд с учетом требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактических обстоятельств дела и правовой позиции, изложенной в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" пришел к выводу об отсутствии соответствующего предложения со стороны арендодателя по указанному основанию в случае неисполнения отмеченной обязанности в разумный срок.

При этом апелляционный суд исходил из того, что осуществляемая в спорных помещениях деятельность не противоречит цели передачи такого имущества в пользование. Более того, судом учтен ассортиментный перечень магазина промтоваров ООО "Комиэп", утвержденный начальником управления потребительского рынка г.Владивостока от 12.04.2003, а также наличие в техническом паспорте на спорное имущество эстакады, что соответствует действиям арендатора по продаже бытовой техники и автомобильных аксессуаров с услугами по их установке.

Довод кассационной жалобы о расторжении договора от 01.04.2003 в одностороннем порядке с 25.10.2011 (по истечении срока, установленного в уведомлении N 02-10/2011), не принимается во внимание, поскольку упомянутые в нем основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, предусмотрены в договоре в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, по таким основаниям арендодатель вправе требовать расторжения договора исключительно в судебном порядке.

Следует отметить, что доводы кассационной жалобы по существу не опровергают выводы судов, а повторяют аргументы текста апелляционной жалобы, которые были исследованы судом и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем подлежат отклонению, так как направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных при разрешении спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного спора и опровергающих правильность выводов судов, в кассационной жалобе не приведено.

Учитывая, что неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства судами не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы заявителя.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 01.12.2011, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2012 по делу N А51-3606/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.05.2012 N 001745, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

Т.Н. Карпушина А.А. Шведов