Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 июня 2012 г. N Ф03-2008/12 по делу N А73-12826/2011

г. Хабаровск

25 июня 2012 г.

А73-12826/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2012 года.

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Карпушиной Т.Н., Шведова А.А.

при участии

от истца: Драй Э.Ю., доверенность от 19.03.2010 N 27-01/181784

от ответчика: Белянкова М.Г., доверенность от 28.11.2011 б/н

от третьего лица: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Жигановой Елены Валентиновны

на решение от 20.01.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012

по делу N А73-12826/2011 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Ульянова М.Ю., в апелляционном суде судьи Козлова Т.Д., Головнина Е.Н., Михайлова А.И.

По иску индивидуального предпринимателя Морозовой Ольги Николаевны

к индивидуальному предпринимателю Жигановой Елене Валентиновне

третье лицо: администрация Нанайского муниципального района Хабаровского края

о взыскании 272 133 руб. 43 коп.

Индивидуальный предприниматель Морозова Ольга Николаевна (ОГРНИП 304272424400070, место жительства: 680032, г. Хабаровск) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Жигановой Елене Валентиновне (ОГРНИП 304272025700013, место жительства: 682350, Хабаровский край, Нанайский район, с. Троицкое) о взыскании 272 133 руб. 43 коп., из которых: 71 578 руб. 94 коп. - задолженность по арендной плате за период с 09.11.2008 по 24.03.2010; 200 554 руб. 49 коп. - пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 10.12.2008 по 24.03.2010 (с учетом уточнения суммы исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Иск обоснован тем, что по договору купли-продажи от 08.11.2008 истцом приобретено административное здание, часть помещений в котором находится во владении и пользовании ответчика по договору аренды от 09.07.2001, заключенному с предыдущим собственником здания. Поскольку договор аренды от 09.07.2001 является действующим, а ответчик в нарушение пункта 2.5 данного договора не исполнял обязанность по внесению арендной платы в установленный срок, то иск должен быть удовлетворен на основании статей 309, 606, 614 ГК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Нанайского муниципального района Хабаровского края (далее - администрация; ОГРН 1022700812628, место нахождения: 682350, Хабаровский край, с. Троицкое, ул. Калинина, 102).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.01.2012 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскано 33 095 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 05.08.2009 по 24.03.2010 и 20 000 руб. договорной неустойки за просрочку исполнения обязательства за этот же период, уменьшенной на основании статьи 333 ГК РФ. В остальной части иска отказано.

Решение мотивировано тем, что право на получение арендной платы по договору от 09.07.2001 возникло у истца только с 05.08.2009, то есть с момента государственной регистрации права собственности истца на административное здание, в котором находятся занимаемые ответчиком помещения. Поскольку ответчиком не представлены доказательства внесения арендной платы за спорный период, а, кроме того, не отрицается факт невнесения арендных платежей, то требования о взыскании задолженности и пеней за период с 05.08.2009 по 24.03.2010 подлежат удовлетворению на основании статей 309, 330, 614 ГК РФ. Уменьшая по ходатайству ответчика сумму пеней на основании статьи 333 ГК РФ, суд исходил из того, что установленный договором аренды размер неустойки чрезмерно высок по сравнению с процентной ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ и истцом длительное время не предпринимались меры по защите своих прав.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 решение от 20.01.2012 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Жиганова Е.В. просит решение от 20.01.2012 и постановление от 03.04.2012 изменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска полностью.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами не учтен тот факт, что между истцом и ответчиком 11.08.2008 заключен договор простого товарищества, по условиям которого Морозова О.Н. обязалась заключить с Жигановой Е.В. договор купли-продажи части здания, в котором расположены арендуемые помещения, чего Морозовой О.Н. впоследствии сделано не было. В случае исполнения Морозовой О.Н. условий договора простого товарищества у неё не возникло бы право на получение арендных платежей. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении истцом прав ответчика и о злоупотреблении истцом своим правом.

В отзыве на кассационную жалобу администрация Нанайского муниципального района свое мнение по спору не выразила и ходатайствовала о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие её представителя.

Предприниматель Морозова О.Н. отзыв на кассационную жалобу не представила.

В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель Жигановой Е.В. поддержал изложенные в кассационной жалобе доводы и настаивал на её удовлетворении.

Представитель истца, напротив, указал на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, просил оставить их без изменения и пояснил, что доводы ответчика со ссылкой на договор простого товарищества не имеют отношения к предмету настоящего спора.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность решения от 20.01.2012 и постановления от 03.04.2012, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа оснований для их отмены либо изменения не усматривает.

Арбитражные суды двух инстанций установили, что 09.07.2001 между администрацией Нанайского района (арендодатель) и предпринимателем Жигановой Е.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендатору передано в аренду на срок с 09.07.2001 по 09.07.2026 нежилое помещение общей площадью 208, 9 кв. м, находящееся на первом этаже левого крыла здания, расположенного по адресу: с. Троицкое, ул. Калинина, 92.

Согласно пунктам 2.1, 2.5 договора аренды арендатор уплачивает арендную плату в размере 20 руб. за 1 кв. м не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем, а пунктом 2.6 указанного договора предусмотрено, что взыскание задолженности по договору производится в установленном порядке со взысканием пени в размере 0,4 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 04.03.2003 внесена запись N 27-01/11-41/2003-108.

08.11.2008 между предпринимателем Морозовой О.Н. и Нанайским муниципальным районом по результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи административного здания общей площадью 897, 9 кв. м, расположенного по адресу: с. Троицкое, ул. Калинина, 92.

Право собственности предпринимателя Морозовой О.Н. на административное здание зарегистрировано 05.08.2009 (свидетельство о государственной регистрации прав от 05.08.2009 серии 27-АВ N 316528).

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В этой связи предприниматель Морозова О.Н. направила в адрес предпринимателя Жигановой Е.В. претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате по договору от 09.07.2001, образовавшуюся за период с 09.11.2008 по 24.03.2010

Спор возник в связи с уклонением ответчика от уплаты спорной суммы во внесудебном порядке.

Удовлетворяя частично требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.08.2009 по 24.03.2010, суды исходили из следующего.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

Поскольку государственная регистрация права собственности истца на административное здание произведена 05.08.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что право на получение арендной платы по договору аренды от 09.07.2001 возникло у истца только с указанной даты.

Установив, что материалами дела подтверждается и ответчиком не отрицается неисполнение им обязанности по уплате арендных платежей за период с 05.08.2009 по 24.03.2010, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания образовавшейся за указанный период задолженности, которая определена судом первой инстанции в размере 33 095 руб. 29 коп.

Указанный расчет проверен апелляционным судом и признан им верным.

Рассмотрев требование истца о взыскании пеней за просрочку оплаты по договору от 09.07.2001, арбитражный суд на основании пункта 2.6 названного договора и статьи 330 ГК РФ правомерно признал данное требование подлежащим удовлетворению.

Наряду с этим суд первой инстанции с учетом соответствующего заявления ответчика обоснованно применил статью 333 ГК РФ и уменьшил подлежащую уплате неустойку до 20 000 руб., сославшись при этом на чрезмерно высокий размер неустойки, установленный договором аренды, а также на то, что истцом длительное время не предпринимались меры по защите своих прав.

Доводы кассационной жалобы о наличии заключенного между сторонами договора простого товарищества судом кассационной инстанции во внимание не принимаются, как не имеющие отношения к предмету настоящего спора.

Кроме того, как видно из обжалуемых решения и постановления, такие же доводы заявлялись ответчиком при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, рассматривались судами и отклонены ими с правильным применением норм права.

Злоупотребления правом в действиях истца суды не усмотрели, в связи с чем основания для применения статьи 10 ГК РФ, на которую ссылается ответчик, у судов отсутствовали.

Иные доводы кассационной жалобы по существу направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и исследованных ими доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.

С учетом изложенного решение от 20.01.2012 и постановление от 03.04.2012 не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 20.01.2012, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2012 по делу N А73-12826/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Барбатов

Судьи

Т.Н.Карпушина А.А.Шведов