Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 сентября 2012 г. N Ф03-3469/12 по делу N А51-18431/2011

г. Хабаровск

18 сентября 2012 г.

А51-18431/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: О.В.Цирулик

Судей: Е.К.Яшкиной, С.И.Гребенщикова

при участии от ООО "Предиум Траст": Науменко Р.В., адвокат по доверенности б/н от 01.03.2012

от ООО "ДАС": Кормилицын А.В., представитель по доверенности от 29.11.2011 N 25 АА 0538391

от Захаренко М.А.: Коваленко В.В., представитель по доверенности от 13.01.2012 N 25 АА 0517570

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ДАС", Захаренко Максима Анатольевича

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012

по делу N А51-18431/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Н.В.Перязева, в суде апелляционной инстанции - судьи С.Б.Култышев, Н.А.Скрипка, С.М.Синицына

по иску общества с ограниченной ответственностью "Предиум Траст"

к обществу с ограниченной ответственностью "ДАС"

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Захаренко Максим Анатольевич

о государственной регистрации перехода права собственности

Общество с ограниченной ответственностью "Предиум Траст" (далее - ООО "Предиум Траст", ОГРН 1082538006583, адрес (место нахождения): 690002, Приморский край, г. Владивосток, Океанский проспект, 101а) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДАС" (далее - ООО "ДАС", ОГРН 1072538010676, адрес (место нахождения): 690088, Приморский край, г. Владивосток, ул. Жигур, 22, 20) о государственной регистрации перехода права собственности по договорам от 09.09.2011 N N 1, 2, 3, 4 купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Невская, 38.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48), Захаренко Максим Анатольевич.

Решением суда от 02.04.2012 в удовлетворении иска ООО "Предиум Траст" отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 решение суда отменено. Апелляционный суд обязал зарегистрировать переход права собственности к ООО "Предиум Траст" на основании договора купли-продажи от 09.09.2011 N 01 на нежилые помещения общей площадью 169,80 кв.м в здании (лит.А1), номера на поэтажном плане 9-17, 34-37, этаж 2, назначение: административное, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Невская, 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/203/2007-138; на основании договора купли-продажи от 09.09.2011 N 02 на здание аварийно-транспортной службы общей площадью 1389,10 кв.м (лит.А), инвентарный номер: 05:401:002:000240630, этажность, 2 назначение: нежилое, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Невская, 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/203/2007-402; на основании договора купли-продажи от 09.09.2011 N 03 на нежилые помещения общей площадью 503,90 кв.м в здании (аварийно-транспортная служба, лит.А, А1-пристройка), номера на поэтажном плане 2-8, 18-22, 26-27, 3, 15-16, 1-2, 4, 7-16, 18, этажи 2, 3, 4, назначение: административное, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Невская, 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/203/2007-123; на основании договора купли-продажи от 09.09.2011 N 04 на нежилые помещения общей площадью 949,40 кв.м в здании (аварийно-транспортной службы ПЖЭТ-4, лит.А, А1-пристройка), номера на поэтажном плане 1-5, 7, 9-17, 19-23, 14а, 23-25, 28, 29, 11, 12, 14, 17-20, 6, 17, 19-21, этажи 1, 2, 3, 4, назначение: склад, производственное, административное, адрес объекта: г.Владивосток, ул.Невская, 38, кадастровый (или условный) номер 25-25-01/216/2006-112.

На состоявшееся постановление апелляционного суда ООО "ДАС" и Захаренко Максимом Анатольевичем поданы кассационные жалобы.

В обоснование своих жалоб заявителями приведены доводы о допущенных апелляционным судом нарушениях норм процессуального законодательства при оценке доказательств (договора купли-продажи от 06.09.2011, акта приема-передачи от 06.09.2011, агентского договора от 07.09.2011, договора от 07.09.2011 N 43). Считают не соответствующими нормам права следующие выводы апелляционного суда: о невозможности передачи спорного имущества Захаренко М.А. ввиду нахождения этого имущества в аренде у третьих лиц (статье 556 ГК РФ); относительно полномочий Строгановой О.В. действовать от имени ООО "ДАС" при обращении в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности (пункту 2 статьи 189 ГК РФ); о возможном предоставлении в регистрирующий орган одного экземпляра договора (статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ). Кроме того, заявители указывают на неправильное применение судом разъяснений Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в совместном постановлении Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Наряду с этим Захаренко М.А. в своей кассационной жалобе отметил, что фактически ему были переданы спорные объекты во владение, он осуществляет правомочия собственника в отношении этого имущества, занимаясь при этом предпринимательской деятельностью (сдача внаем недвижимого имущества), несет бремя содержания приобретенного имущества.

В отзыве на кассационные жалобы, поддержанном представителем в судебном заседании кассационной инстанции, ООО "Предиум Траст" выразило несогласие с изложенными в них доводами, настаивало на оставлении постановления апелляционного суда в силе.

Представители ООО "ДАС", Захаренко М.А. в суде кассационной инстанции доводы своих жалоб поддержали в полном объеме, дав по ним пояснения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направило; отзывы не представило.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены не установил.

Из материалов дела установлено, что 09.09.2011 между ООО "Предиум Траст" (покупатель) и ООО "ДАС" (продавец) заключены договоры купли-продажи N N 1-4 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Невская, 38, принадлежащего продавцу на праве собственности (свидетельства о госрегистрации от 05.09.2011 (серия 25-АБ NN 606951, 606952, 606953, 606954).

По условиям договоров покупатель обязуется оплачивать стоимость объекта после государственной регистрации перехода права собственности ежегодно равными долями в течение 25 лет, но не ранее чем с 01.01.2012 (пункты 2.2 договоров).

Договоры одновременно являются актами приема-передачи спорного имущества (пункты 3.1 договоров).

Согласно распискам в получении документов, 29.09.2011 стороны подали документы на государственную регистрацию перехода права собственности по указанным договорам в регистрирующий орган; дата окончания срока регистрации определена 27.10.2011.

12.10.2011 в адрес истца ответчиком направлено письмо, в котором последний выразил намерение не исполнять договоры от 09.09.2011 и отозвать из регистрирующего органа документы, представленные для осуществления регистрации перехода права собственности.

Названное обстоятельство и послужило основанием для обращения ООО "Предиум Траст" с настоящим иском в арбитражный суд.

В силу положений статьи 551 ГК РФ если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Исследуя обстоятельства настоящего дела, суды выявили, что 06.09.2011 (за три дня до заключения договоров от 09.09.2011 между истцом и ответчиком) между ООО "ДАС" (продавец) и Захаренко Максимом Анатольевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи N 6/09/2011 спорного недвижимого имущества.

Данное имущество передано во владение и пользование покупателя в момент подписания договора по акту приема-передачи (пункт 1.2 договора). В соответствии с условиями договора стоимость имущества составляет 16 000 000 руб., оплата осуществляется в рассрочку за период с 07.12.2011 по 07.07.2013. До момента полной оплаты имущества последнее признается находящимся в залоге у продавца. Во исполнение условий договора покупателем осуществлена предоплата за спорное имущество в размере 150 000 руб. (квитанции к приходному кассовому ордеру от 07.09.2011 N 48, 49), а также по 792 000 руб. (платежные поручения от 06.12.2011 N 38, от 11.01.2012 N 15, от 03.02.2012 N 338, от 02.03.2012 N 26).

Разрешая спор, суд первой инстанции счел, что спорное имущество было передано от ответчика Захаренко М.А. по акту от 06.09.2011, в то время как истцу указанное имущество не было передано. Кроме того, суд первой инстанции признал, что Захаренко М.А. осуществляет правомочия собственника в отношении этого имущества и несет расходы по его содержанию.

На этом основании, руководствуясь нормами статей 398, 551, 556 ГК РФ и разъяснениями, данными в Постановлении N 10/22, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Повторно рассматривая спор, апелляционный суд, действуя в пределах предоставленных ему полномочий (статья 268 АПК РФ), исследовав обстоятельства настоящего дела, и оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи на предмет их допустимости и достоверности по правилам статей 68, 71 АПК РФ, не согласился с позицией суда первой инстанции и пришел к противоположным выводам, признав требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Так, апелляционный суд поставил под сомнение факт заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2011 и составления акта приема-передачи от 06.09.2011 в указанные в данных документах даты. При этом апелляционный суд исходил из того, что договор от 06.09.2011 не мог быть фактически заключен ввиду отсутствия у продавца в наличии свидетельств о государственной регистрации, датированных 05.09.2011, подтверждающих его право собственности на спорные объекты.

В отношении передачи соответствующих помещений от ООО "ДАС" Захаренко М.А. апелляционный суд указал на недоказанность фактов передачи и приемки имущества в момент подписания договора от 06.09.2011 и фиксации объектов недвижимости непосредственно на момент их передачи, как того требуют условия договора от 06.09.2011 и оговорено в акте от 06.09.2011. Данный вывод апелляционного суда согласуется с нормами статьи 431 ГК РФ.

Проанализировав условия агентского договора от 07.09.2011, по условиям которого ООО "ДАС" обязуется по поручению Захаренко М.А. осуществлять от имени и за счет доверителя юридические и иные действия по сдаче в аренду принадлежащего доверителю недвижимого имущества, дублирующего предмет договора купли-продажи от 06.09.2011, апелляционный суд, установив, что спорные помещения на момент совершения договора от 06.09.2011 находились в аренде у третьих лиц, указал на отсутствие реального намерения у Захаренко М.А. по владению и пользованию спорными нежилыми помещениями. Наряду с этим апелляционный суд учел, что агентский договор заверен оттиском печати ответчика, в отношении которой последним сделано заявление о том, что все документы, изданные ООО "ДАС", начиная с 07.09.2011, являются недействительными.

В отношении договора по оказанию услуг по охране от 07.09.2011, заключенного между Захаренко М.А. и ООО ОА "Эквадор", апелляционный суд пришел к выводу об его незаключенности с точки зрения статьи 432 ГК РФ ввиду несогласования его предмета. А кроме того, учел, что договор состоялся до момента регистрации перехода права собственности на спорные помещения на Захаренко М.А. На этом основании апелляционный суд также не признал этот договор в качестве допустимого доказательства по делу.

Совокупность обстоятельств, установленных на основе всесторонней и полной оценки представленных в дело доказательств с позиций статьи 71 АПК РФ, позволила апелляционному суду прийти к выводу о недоказанности фактов заключения договора купли-продажи 06.09.2011, передачи спорного имущества в соответствии с этим договором третьему лицу - Захаренко М.А. и, как следствие, осуществления последним правомочий собственника (владение и пользование) в отношении этого имущества и несения расходов на его содержание.

Доводы заявителя кассационной жалобы Захаренко М.А. об обратном подлежат отклонению как направленные на переоценку доказательств, что в суде кассационной инстанции недопустимо.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции находит противоречащим положениям статей 556, 617 ГК РФ вывод апелляционного суда о том, что нахождение объектов недвижимости на момент совершения договора 06.09.2011 в аренде у третьих лиц препятствует их передаче во владение новому приобретателю по договору купли-продажи недвижимости.

Однако допущенное апелляционным судом неправильное толкование норм материального права, по мнению окружного арбитражного суда, не влияет на выводы апелляционного суда о недоказанности факта передачи находящегося в споре имущества Захаренко М.А. по договору от 06.09.2011 при наличии иных доказательств, получивших надлежащую правовую оценку со стороны апелляционного суда, и установленных на основе этих доказательств обстоятельств.

Далее, проверяя обоснованность возражений ответчика и третьего лица об отсутствии у Строгановой О.В. полномочий представлять интересы ООО "ДАС", в частности при обращении в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности ООО "Предиум Трас" на спорные объекты недвижимости, притом, что заявление об отмене доверенности было совершено директором ответчика 21.09.2011, а соответствующее заявление в регистрационную службу об аннулировании доверенности подано лишь 11.10.2011, апелляционный суд, со ссылкой на нормы статьи 189 ГК РФ, указал на отсутствие доказательств своевременного извещения Строгановой О.В. о факте отмены доверенности, выданной на ее имя. Поэтому апелляционный суд сделал соответствующий вышеназванной норме права вывод о наличии у Строгановой О.В. полномочий на представление интересов ООО "ДАС" при обращении в регистрирующий орган 29.09.2011.

В действительности, как отразили заявители кассационных жалоб, при наличии у регистрирующего органа сведений о том, что заявление о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, в госрегистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ было бы отказано.

Однако, данное обстоятельство в спорном случае правового значения не имеет, поскольку своевременных мероприятий (до 29.09.2011) по отзыву доверенности Строгановой О.В. ООО "ДАС" не предпринято и регистрация перехода права и права собственности за ООО "Предиум Траст" после подачи ООО "ДАС" заявления от 11.10.2011 регистрирующим органом не была завершена.

В свою очередь, анализируя представленные истцом договоры купли-продажи недвижимого имущества от 09.09.2011 (представленные и в регистрирующий орган), с учетом заявленных ответчиком и третьим лицом возражений относительно недействительности печати ООО "ДАС" и отсутствия у Строгановой О.В. полномочий на подписание этих договоров, апелляционный суд счел их соответствующими по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, в частности параграфу 7 главы 30 ГК РФ, статье 489 ГК РФ. При этом суд обоснованно не принял в качестве надлежащих доказательств экземпляры договоров от 09.09.2011, заверенных оттиском печати ответчика старого образца, о которых ООО "ДАС" заявлено об их недействительности. Правовых оснований для непринятия экземпляров договоров, подписанных Строгановой О.В., у суда не имелось, учитывая, что надлежащих доказательств отзыва доверенности данного лица на представление интересов ООО "ДАС" и уведомления самого представителя по доверенности ранее 12.10.2011 в дело не представлено.

При изложенных обстоятельствах, апелляционный суд пришел к выводам о наличии в действиях ответчика признаков уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и, как следствие, о возникшем у истца праве на обращение к ответчику с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Приняв во внимание положения пункта 61 Постановления N 10/22, условия договоров купли-продажи от 09.09.2011 (пункты 3.1, 3.3 договоров), предусматривающих, что обязательство продавца передать объект считается исполненным после подписания сторонами договоров, апелляционный суд сделал соответствующий абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ вывод о состоявшейся передаче ООО "Предиум Траст" спорных объектов недвижимости.

На этом основании, учитывая конкретные обстоятельства настоящего спора, установленные в ходе тщательной и всесторонней оценки представленных всеми участвующими в деле лицами доказательств, а также даты обращения Захаренко М.А. в регистрирующий орган за регистрацией перехода права и права собственности и с иском по делу N А51-4190/2012 (после подачи настоящего иска), апелляционный суд удовлетворил требования истца, обязав зарегистрировать переход права собственности к ООО "Предиум Траст" на основании договоров купли-продажи от 09.09.2011.

Доводы заявителей о необъективности исследования апелляционным судом доказательств по делу основаны на оспаривании их оценки, пересмотр которой в силу положений главы 35 АПК РФ не подпадает под основания для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства.

Неправильного применения норм материального права, либо нарушения норм процессуального права, которые могли бы привести к принятию неправильного судебного акта, апелляционным судом не допущено, поэтому соответствующие доводы кассационных жалоб во внимание суда кассационной инстанции не принимаются.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции находит обжалуемое постановление апелляционного суда соответствующим примененным судом нормам права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам спора. Поэтому правовых оснований для его отмены и удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2012 по делу N А51-18431/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.07.2012 N 001777, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

Е.К. Яшкина С.И. Гребенщиков