Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 октября 2012 г. N Ф03-4834/12 по делу N А51-1406/2012

г. Хабаровск

25 октября 2012 г.

А51-1406/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: С.Е.Лобаря

Судей: И.А.Тарасова, Л.Б.Шариповой

при участии:

от индивидуального предпринимателя Ельшовой Людмилы Викторовны - О.Л.Бойко, адвокат по доверенности от 01.10.2012 N 7;

от Управления муниципальной собственности г.Владивостока - Л.В.Салыкова, главный специалист 1 разряда правового управления по доверенности от 22.12.2011 N 28/1-7253;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Управления муниципальной собственности г.Владивостока

на решение от 25.04.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012

по делу N А51-1406/2012 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья Н.В.Перязева, в суде апелляционной инстанции - судьи С.Б.Култышев, Г.М.Грачев, С.М.Синицына

По иску индивидуального предпринимателя Ельшовой Людмилы Викторовны

к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

о понуждении к заключению договора купли-продажи

Индивидуальный предприниматель Ельшова Людмила Викторовна (далее - ИП Ельшова Л.В.; ОГРНИП 304253722600111) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН"; ОГРН 1022501294551, место нахождения: 690106, Приморский край, г.Владивосток, Партизанский пр-т, 3) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества N 125-КП в редакции Ельшовой Л.В., изложить п. 3.3. договора в следующей редакции: "Общая стоимость объекта на основании отчета об оценке, произведенного ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", составляет 1 640 678 рублей 00 копеек без НДС" и дополнить договор п. 3.14. следующего содержания: Покупатель вправе досрочно погасить сумму стоимости Объекта, указанную в п. 3.3. Договора без уплаты штрафных санкций".

Определением от 22.03.2012 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г.Владивостока; ОГРН 1032501280602, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, 15).

Решением суда от 25.04.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012, заявленное требование удовлетворено, суд обязал МКУ "АПМЗН" заключить с ИП Ельшовой Л.В. договор купли-продажи муниципального имущества N 125-КП в редакции Ельшовой Л.В., изложить п. 3.3. договора в следующей редакции: "Общая стоимость объекта на основании отчета об оценке, произведенного ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", составляет 1 640 678 (один миллион шестьсот сорок тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей 00 копеек без НДС" и дополнить договор п. 3.14. следующего содержания: Покупатель вправе досрочно погасить сумму стоимости Объекта, указанную в п. 3.3. Договора без уплаты штрафных санкций".

Законность судебных актов проверяется кассационной инстанцией в порядке статей 274, 284 АПК РФ по заявлению УМС г.Владивостока, считающего их незаконными и подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявителем оспаривается обязательность для ответчика заключения спорного договора до разрешения вопроса о его цене; оспаривая обоснованность принятой судом оценки и отклонение предложенной ответчиком, ссылается на необходимость проведения независимой судебной экспертизы с привлечением к участию в деле оценщика.

В отзыве кассационную жалобу МКУ "АПМЗН" поддержало доводы УМС г.Владивостока; извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя не обеспечило.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель УМС г.Владивостока поддержал доводы жалобы в полном объеме, дав по ним пояснения.

Истец в отзыве на кассационную жалобу, поддержанном его представителем в судебном заседании, просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству и обстоятельствам дела, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив правильность применения судом обеих инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит кассационную жалобу безосновательной.

Как установлено судом из материалов дела, индивидуальный предприниматель Ельшова Л.В. является арендатором нежилого помещения общей площадью 83,9 кв. м в здании (лит. 1), этаж подвальный, по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 105 (далее спорные помещения), на основании договора аренды от 13.12.2007 N 02-01989-004-Н-АР-5689-00, заключенного с Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока.

Согласно свидетельству от 16.02.2005 N 989, выданному отделом по поддержке и развитию малого предпринимательства администрации Приморского края, ИП Ельшовой Л.В. присвоен статус "Малое предприятие".

В соответствии с муниципальным правовым актом города Владивостока от 23.11.2010 N 268-МПА "Программа приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2011 год" (в редакции Муниципального правового акта города Владивостока от 14.07.2011 N 319-МПА), и решением Думы города Владивостока от 28.02.2011 N 633 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в г. Владивостоке на 2011 год", спорное нежилое помещение по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 105, включено в Перечень приватизируемого муниципального имущества в г. Владивостоке на 2011 год, а также определены условия приватизации такого объекта: способ приватизации - преимущественное право выкупа ИП Ельшовой Л.В., нормативная цена объекта составляет 3 165 000 руб.

01.12.2011 МКУ "АПМЗН" предпринимателю Ельшовой Л.В. направлено письмо с приложением проекта договора купли-продажи спорного помещения.

Согласно пункту 3.3. проекта договора купли-продажи объектов недвижимости N 125-КП цена помещения по договору составила 3 165 000 руб. Стоимость спорного нежилого помещения, указанная в пункте 3.3. проекта договора купли-продажи, установлена на основании заключения об оценке рыночной стоимости, составленного независимым оценщиком ООО "Римско Эксперт-Консалтинг" по состоянию на 24.02.2010.

Договор купли-продажи N 175 был подписан предпринимателем Ельшовой Ю.С. с протоколом разногласий следующего содержания: "Пункт 3.3. договора изложить в следующей редакции: "3.3. Общая стоимость Объекта на основании отчета об оценке, произведенного ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство", составляет 1 936 000 (один миллион девятьсот тридцать шесть тысяч) рублей с учетом НДС", "Дополнить Договор пунктом 3.14. следующего содержания: "п. 3.14. Покупатель вправе досрочно погасить сумму стоимости Объекта, указанную в п. 3.3. Договора без уплаты штрафных платежей".

Письмом МКУ "АПМЗН" от 17.01.2012 исх. N 1-12/43 истец был уведомлен об отказе в подписании договора выкупа помещений с протоколом разногласий.

Не подписание договора купли-продажи нежилого помещения в редакции, предложенной истцом, послужило основанием для обращения ИП Ельшовой Л.В. в арбитражный суд с настоящим иском.

Признавая заявленное истцом требование законным и обоснованным, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо не получении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости N 127-КП (с субъектами малого предпринимательства) является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

При этом согласно пункту 2.1 Устава МКУ "АПМЗН", утвержденного постановлением администрации г. Владивостока от 20.05.2011 N 1143, целью создания указанного Учреждения является, в том числе, приватизация муниципального жилищного фонда Владивостокского городского округа. В соответствии с пунктом 2.3.2 Устава одним из основных видов деятельности Учреждения является заключение от имени и по поручению Управления муниципальной собственности г. Владивостока за продавца договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Осуществление указанных полномочий поручено МКУ "АПМЗН" согласно пункту 2.4 договора поручения от 20.06.2011 N 1/11.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Общество просит принять в его редакции пункты 3.3. и 3.14. договора, МКУ "АПМЗН" настаивает на предложенной им редакции спорных пунктов договора.

Цена продаваемого имущества, указанная МКУ "АПМЗН" в пункте 3.3. договора и составляющая 3 165 000 руб. (без учета НДС), определена на основании выполненного ООО "Римско Эксперт-Консалтинг" отчета об оценке от 05.07.2011 N 3424.

Предприниматель Ельшова Л.В. в протоколе разногласий предложила установить цену имущества в размере 1 936 000 руб. (с НДС) в соответствии с отчетом об оценке от 09.12.2011 N 1096, выполненным ЗАО "Дальневосточное консалтинговое агентство".

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи, судом правильно указывалось, что по настоящему спору величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", поэтому дело подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Данная правовая позиция соответствует судебной практике Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.07.2011 N 2419/11.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки "Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256.

Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, суды обеих инстанций признали заключение эксперта от 06.02.2012 N 37/2012, составленное экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское акционерное общество", и отчет об оценке N 1096 соответствующими требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а изложенные в отчете выводы при расчете рыночной стоимости объекта - обоснованными.

Отклоняя в качестве надлежащего доказательства рыночной цены спорных помещений представленный ответчиком отчет от 05.07.2011 N 3424, выполненный ООО "РимскоЭкспетр-Консалтинг", суды не признали его достоверным и рекомендуемым для целей статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности", пункта 22 ФСО N 1 сделки по следующим мотивам.

Проведенный судом анализ показал, что оценщиком в данном отчете в качестве объектов - аналогов приняты объекты недвижимости, расположенные на первом и цокольных этажах, в то время как спорные помещения расположены в подвальном этаже при высоте потолков 2,2 метра и отсутствии окон для естественного освещения.

Кроме того, сведения об объектах получены оценщиком из объявлений, размещенных в сети Интернет, в которых отсутствуют достаточные и достоверные сведения о технических характеристиках объектов-аналогов, в связи с чем такие объекты не подлежат сравнению по техническим и иным характеристикам (пункт 14 ФСО N 1). В нарушение пункта 9 ФСО N 3 к отчету об оценке не приложены копии документов об объектах оценки, выбранных в качестве объектов-аналогов.

Суд также верно указал, что при оценке не было учтено технического состояние коммуникаций помещения, которые требуют капитального ремонта, а также высота потолков спорного помещения (2,2 метра), что свидетельствует о нарушении оценщиком пункта 9 ФСО N 1.

В свою очередь соответствие отчета об оценке N 1096 требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки подтверждено заключением эксперта от 06.02.2012 N 37/2012, составленного Экспертным советом Общероссийской общественной организации "Российское акционерное общество".

При таких обстоятельствах вывод суда обеих инстанций о том, что спорное имущество подлежит продаже по цене определенной в отчете N 1096 - 1 936 000 руб. (с учетом НДС) является обоснованным, и соответственно пункт 3.3 договора N 125 правомерно принят в редакции ИП Ельшовой Л.В.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности заключения договора до определения его цены, о необоснованности ее определения, выходе суда за пределы исковых требований, ошибочном непривлечении к участию в деле оценщика уже были предметом исследования в суде апелляционной инстанции, где им дана надлежащая оценка, пересмотр которой не входит в компетенцию кассационной инстанции в силу пункта 2 статьи 287 АПК РФ.

Требования истца о включении в договор пункт 3.14. с условием о возможности досрочного погашения покупателем суммы стоимости объекта без уплаты штрафных санкций, также удовлетворены судом правомерно и сторонами судебные акты в этой части не обжалованы.

Таким образом, решение от 25.04.2012 и постановление от 10.07.2012 следует признать законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.04.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2012 по делу N А51-1406/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Е.Лобарь

Судьи

И.А.Тарасов Л.Б.Шарипова