Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 декабря 2012 г. N Ф03-5946/12 по делу N А59-751/2012

г. Хабаровск

28 декабря 2012 г.

А59-751/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2012 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Карпушиной Т.Н., Лесненко С.Ю.

при участии:

от истца: представитель не явился

от ответчиков: ООО "Изразец" - Бабич А.В., представитель по доверенности от 25.04.2012 б/н; ООО "ОТДЕЛОЧНИК ХХI" - Бабич А.В., представитель по доверенности от 25.07.2012 N 203

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛОЧНИК ХХI", общества с ограниченной ответственностью "ИЗРАЗЕЦ"

на решение от 14.06.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012

по делу N А59-751/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Боярская О.Н., в суде апелляционной инстанции судьи Аппакова Т.А., Култышев С.Б., Ветошкевич А.В.

По иску индивидуального предпринимателя Ким Ен Хо

к обществу с ограниченной ответственностью "ОТДЕЛОЧНИК ХХI", обществу с ограниченной ответственностью "Изразец"

о взыскании 98 000 руб.

Индивидуальный предприниматель Ким Ен Хо (ОГРНИП 304650107900245, место жительства: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, далее - ИП Ким Ен Хо) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Отделочник XXI" (ОГРН 1026500533179, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Хабаровская, 43, далее - ООО "Отделочник XXI"), обществу с ограниченной ответственностью "Изразец" (ОГРН 1026500533180, место нахождения: 693000, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, ул.Хабаровская, 43, далее - ООО "Изразец") о взыскании с каждого из ответчиков 70 751 руб. 30 коп. неосновательного обогащения, полученного по незаключенной сделке (с учетом изменения размера заявленного требования в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением суда от 14.06.2012 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

ООО "Отделочник XXI" и ООО "Изразец", не соглашаясь с решением от 14.06.2012, постановлением от 06.09.2012, в кассационной жалобе просят судебные акты отменить и отказать истцу в удовлетворении иска. Ссылаясь на пользование ИП Ким Ен Хо принадлежащими ответчикам земельными участками и непревышение арендной платы, предусмотренной в договоре аренды, рыночной её величины за пользование аналогичным имуществом, заявители указывают на отсутствие на их стороне неосновательного обогащения. Ответчики также полагают неправомерным применение судом первой инстанции при расчете неосновательного обогащения ставок арендной платы для муниципальных земель, которые, по мнению заявителей, не являются сравнимыми для определения размера платы за пользование принадлежащим им земельным участком. Кроме того, считают вывод апелляционного суда об отсутствии у истца обязанности по внесению платы за пользование земельным участком не соответствующим статьям 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационные жалобы ИП Ким Ен Хо доводы заявителей отклонил и просил отказать в удовлетворении их жалоб.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчиков дал пояснения, соответствующие содержанию кассационных жалоб заявителей.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседании суда участия не принимал.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает постановление подлежащим отмене исходя из следующего.

Как установлено судами, ИП Ким Ен Хо является собственником приобретенных им на основании договора дарения нежилого помещения от 13.08.2011 административных помещений площадью 428, 8 кв. м. в здании, расположенном в г. Южно-Сахалинске по ул. Хабаровская, 43.

Земельный участок, который занят указанным зданием, принадлежит "Отделочник XXI" и ООО "Изразец".

Право собственности на земельные участки площадью каждого по 461 кв. м. с кадастровыми номерами 65:01:0703002:0009 и 65:01:0703002:0008 зарегистрированы за ответчиками в установленном порядке, о чем ООО "Отделочник XXI" и ООО "Изразец" выданы 21.03.2007 и 04.06.2007 соответствующие свидетельства.

ООО "Отделочник XXI", ООО "Изразец" и ИП Ким Ен Хо 01.08.2011 оформили договор аренды земли, по которому каждый из ответчиков (арендодатели) сдал в аренду истцу (арендатор) часть своего земельного участка площадью 65 кв. м. в размере, пропорциональном доли помещений, принадлежащих арендатору на праве собственности, по отношению к общей площади здания (п. 1.5).

Арендная плата согласно пункту 3.1 договора составляет 28 000 руб. в месяц, оплачиваемых каждому из арендодателей в размере по 14 000 руб.

В период с 01.08.2012 по 01.03.2012 ответчики получили от ИП Ким Ен Хо денежные средства - по 98 000 руб., составляющих арендную плату по договору аренды.

Истец, ссылаясь на то, что договор аренды от 01.08.2011 не заключен, и на возникновение на стороне ответчиков неосновательного обогащения, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя требование истца, арбитражные суды, руководствуясь статьей 1102 ГК РФ, исходили из того, что денежные средства, внесенные истцом во исполнение указанного договора, в котором не определено имущество, передаваемое в аренду, и отсутствуют доказательства его передачи ИП Ким Ен Хо, получены без каких-либо правовых оснований.

При определении размера неосновательного обогащения суд первой инстанции принял во внимание расчет истца, основанный на применении ставок, установленных для арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности, за пользование земельным участком 65 кв. м.

Апелляционный суд счел правовые последствия договора аренды в виде оплаты за пользование имуществом, по которому не передан земельный участок и отсутствуют доказательства пользования им истцом, в собственности которого находятся помещения, не наступившими. Указанными обстоятельствами со ссылкой на часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 273 ГК РФ суд апелляционной инстанции обосновал правомерность заявленного ИП Ким Ен Хо требования.

Между тем при применении указанных норм права апелляционным судом не учтено следующее.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, исходя из изложенного при отчуждении объекта недвижимости его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объекте, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

При разрешении спора апелляционным судом с учетом названных положений гражданского и земельного законодательства не исследовался вопрос о приобретении истцом права пользования спорным земельным участком в результате перехода прав и обязанностей по договору аренды земли от 16.06.2011, заключенному ответчиками с Сафроновой Г.А. - арендатора спорного земельного участка, при отчуждении ею находящихся на этом участке объектов недвижимости Ким Бо И, от которого к истцу перешло право собственности на эти объекты на основании договора дарения от 13.08.2011.

В этой связи нельзя признать выводы апелляционного суда, положенные в основу принятого постановления, обоснованными и соответствующими подлежащим применению нормам права.

Кроме того, апелляционный суд не проверил, повлекло ли получение ответчиками арендной платы возникновение у них неосновательного обогащения.

Неосновательно полученной за пользование имуществом в данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, может считаться только та часть уплаченных истцом денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

На непревышение поступивших от истца арендных платежей размеру арендной платы, предусмотренной в договоре аренды, заключенном с Сафроновой Г.А., а также рыночной величины платы за пользование аналогичным имуществом указывали ответчики в апелляционных жалобах, ссылаясь при этом на отчет N 201 от 16.04.2012 об определении рыночной стоимости права пользования имуществом и оспаривая обоснованность принятия судом первой инстанции расчета истца, основанного на применении ставок, установленных для арендных отношений, предметом которых являются объекты муниципальной собственности, к которым спорное имущество не относится.

Апелляционным судом при повторном рассмотрении дела оценка правомерности требования истца с учетом указанных доводов ООО "Отделочник XXI" и ООО "Изразец" не дана и в постановлении их обоснованность не опровергнута, тем самым оно не соответствует требованиям статей 268, 271 АПК РФ.

При таком положении постановление от 06.09.2012 как принятое по неполно установленным обстоятельствам и исследованным доказательствам, с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения, всесторонне и полно исследовать значимые для дела обстоятельства, исходя из заявленного истцом требования, с учетом доводов и возражений сторон, дать им юридическую оценку и разрешить спор с правильным применением норм права, подлежащих применению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2012 по делу N А59-751/2012 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н.Барбатов

Судьи

Т.Н.Карпушина С.Ю.Лесненко