Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 февраля 2013 г. N Ф03-6572/12 по делу N А51-2259/2011

г. Хабаровск

01 февраля 2013 г.

А51-2259/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Л.Б. Шариповой

Судей: Г.А. Камалиевой, С.Н. Новиковой

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "МАНУС" - клиника функциональной медицины: Д.М. Поляков, представитель, доверенность б/н от 11.02.2011

рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений Приморского края

на решение от 10.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012

по делу N А51-2259/2011

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Е.В. Кобко, в суде апелляционной инстанции судьи А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка

По иску общества с ограниченной ответственностью "МАНУС" - клиника функциональной медицины

к департаменту имущественных отношений Приморского края

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Общество с ограниченной ответственностью "МАНУС" - клиника функциональной медицины (далее - ООО "МАНУС", общество;

ОГРН 1022502118650, место нахождения: 690041, г. Владивосток, ул. Радужная, 58) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к департаменту имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент; ОГРН 1042504351053, место нахождения:

г. Владивосток, ул. Светланская, 22) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.12.2010 N 2, а именно: с учетом результатов судебной экспертизы просил изложить пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 6.4, Приложение N 1 к договору купли-продажи в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 10.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012, пункт 3.1 статьи 3 договора изложен в следующей редакции: "Цена продаваемого имущества без учета процентов составляет 11 398 704 руб. 19 коп. без учета НДС.

Данная цена рассчитана путем вычитания от рыночной стоимости продаваемого имущества, определенной экспертным заключением ООО "ДЭКЦ" от 14.06.2012 N 43/с-11, что составляет 12 800 847 руб. 46 коп. без учета НДС 18%, стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем за весь период аренды продаваемого имущества, определенной экспертным заключением ООО "ДЭКЦ" от 25.06.2012 N 43/С-11, что составляет 1 402 143 руб. 27 коп. без учета НДС 18%. Оплата имущества производится покупателем в рассрочку. Срок рассрочки - 5 лет.

Денежные средства при оплате первоначального платежа должны быть внесены в безналичном порядке на счета, указанные в пункте 3.2 настоящего договора, в течение 3 рабочих дней со дня вступления в законную силу решения Арбитражного суда Приморского края по делу N А51-2259/2011.

Абзацы 3, 4, 5 данного пункта договора - без изменения."

Пункт 3.1.1 статьи 3 договора изложен в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Закона Приморского края от 09.11.2010 N 696-КЗ "О внесении изменений в приложение к Закону Приморского края "О программе приватизации имущества, находящегося в собственности Приморского края, на 2010 года". Проценты начисляются ежемесячно на остаток задолженности согласно графику ежемесячных платежей в редакции истца от 17.07.2012 (Приложение к договору).

Пункт 3.1.2 статьи 3 договора изложен в следующей редакции: "Цена имущества с учетом процентов, начисляемых за 5 лет, составляет 12 146 174 руб. 23 коп.".

Пункт 3.1.3 статьи 3 договора изложен в следующей редакции: "Ежемесячный платеж по оплате цены имущества определяется согласно графику ежемесячных платежей в редакции истца от 17.07.2012".

Пункт 6.4 статьи 6 договора изложен в следующей редакции: "Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для продавца, покупателя и Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю".

Приложение N 1 к договору (расчет цены имущества с учетом начисленных процентов) изложено в следующей редакции: "Абзац 1 Приложение N 1 к договору оставить без изменения. В столбце 1 "Цена имущества, руб." таблицы, состоящей из шести столбцов, указать "12 146 174 руб. 23 коп.". В столбце 6 "Сумма к оплате в месяц, руб." таблицы, состоящей из шести столбцов, указать: "Согласно Графику ежемесячных платежей в редакции истца от 17.07.2012" Таблицу, состоящую из трех столбцов, следующую за приложением "Ежемесячные платежи перечисляются до 10 числа каждого месяца" назвать "График ежемесячных платежей" и изложить ее в редакции Истца от 17.07.2012.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Департамент просит решение арбитражного суда от 10.08.2012 и постановление апелляционного суда от 24.10.2012 отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель, ссылаясь на отчет от 18.11.2010 N 3152 об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" (далее - ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг"), указывает на то, что истец не выразил несогласие с величиной оценочной стоимости помещений. При этом ссылается на то, что суд первой инстанции не привел норму права, на основании которой не принял в качестве доказательства этот отчет. Ссылаясь на экспертное заключение от 14.06.2012 N 43/с-11, изготовленное обществом с ограниченной ответственностью "Дальневосточный экспертно-криминалистический центр" (далее - ООО "ДЭКЦ"), указывает на то, что из исследовательской части отчета не следует, что оценщик на сумму, составляющую стоимость имущества, начислял НДС и выделил его отдельной суммой. Считает, что поскольку содержание договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяется налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства. Оспаривает техническое заключение от 08.12.2010, выполненное обществом с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ООО "Монолит") с целью определения стоимости неотделимых улучшений, поскольку ООО "Монолит" не является лицом, участвующим в деле (ч. 3 ст. 64, ст. 67 АПК РФ); часть проведенных истцом работ не были согласованы ответчиком, следовательно, не могут быть зачислены в счет оплаты; не представлены договоры подряда, калькуляции, сметы, счета, накладные, акты выполненных работ и т.д. В этой связи у суда отсутствовали основания для признания обоснованным расчета стоимости неотделимых улучшений. Ссылаясь на пункт 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), считает, что проценты начисляются единовременно на всю рыночную стоимость объекта недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "МАНУС" выразило несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу - не подлежащей удовлетворению. При этом указывает на то, что возражения истца относительно рыночной стоимости отчуждаемых помещений, определенной ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", было выражено в виде заказа Филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Приморскому краю определить рыночную стоимость помещений; истцом был составлен и подписан протокол разногласий от 29.12.2010 к договору, в котором была указана рыночная стоимость отчуждаемого объекта, исходя из отчета ФГУП "Ростехинвентаризация"; в этой связи своими конклюдентными действиями истец выразил несогласие с выводами оценщика ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" по поводу рыночной стоимости отчуждаемых помещений. Ссылается на то, что в экспертном заключении от 14.06.2012 N 43/с-11 указано на то, что рыночная стоимость отчуждаемых помещений указана с учетом НДС. Со ссылкой на подпункт 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ считает, что выкуп помещений у ответчика за их рыночную стоимость с учетом НДС повлечет возникновение на стороне ответчика неосновательное обогащение в сумме НДС. Полагает, что заключение ООО "Монолит" относится к письменным доказательствам по делу в соответствии со статьей 75 АПК РФ и было выполнено до обращения истца в суд с целью документального подтверждения стоимости неотделимых улучшений, указанных в протоколе разногласий; суд первой инстанции при удовлетворении иска исходил из рыночной стоимости неотделимых улучшений, полученных в рамках судебной экспертизы; при этом в материалы дела представлены договоры подряда, калькуляции, сметы, счета, накладные, акты выполненных работ и т.д., данные документы направлялись судом экспертному учреждению.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "МАНУС" поддержал доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, дав по ним пояснения.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены, предусмотренных в статье 288 АПК РФ.

Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ООО "МАНУС" (арендатор) подписан договор от 01.07.2004 N 195/04 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Приморского края, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. 1-я Морская, 4, цоколь п. п. 2, 7, 8, 9, 23, 24, 25, 1-й этаж п. п. N 2 (часть) площадью 340,1 кв. м.; в целях использования арендованного имущества: медицинская, образовательная, научно-исследовательская и фармацевтическая деятельность; сроком действия с 01.07.2004 по 30.06.2020 (п. п. 1.1, 1.2 договора).

В силу пункта 4.1 договора (с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2005 N 77) при проведении арендатором капитального ремонта арендуемых помещений за свой счет затраты, понесенные им, могут быть зачтены в счет арендной платы, при условии предварительного согласования с балансодержателем и арендодателем планируемых работ, после фактического их выполнения и предоставления арендодателю документов, подтверждающих проведение ремонта, в соответствии с действующим законодательством. При невыполнении данных условий (полностью или частично) зачет затрат в счет арендной платы арендатору не производится.

Постановлением Департамента от 01.12.2010 N 23-п принято решение приватизировать находящиеся в собственности Приморского края нежилые помещения общей площадью 300,7 кв. м. в здании (лит. 1А); номера на поэтажном плане: 2, 7, 8, 23, 24; 27-41 (I); этажи: цокольный, 1; адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. 1-я Морская, д. 4; а также предоставить преимущественное право на приобретение имущества ООО "МАНУС", являющемуся субъектом малого предпринимательства, по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в размере 21 157 000 руб. с учетом НДС.

В этой связи ответчик направил в адрес истца письмо от 01.12.2010 N 53/3-31-4765 с предложение о заключении договора купли-продажи указанного недвижимого имущества с приложением проекта этого договора и о подписании его в 30-дневный срок со дня получения данного письма, в противном случае истец утрачивает преимущественное право на приобретение имущества.

В проекте договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3 изложены в следующей редакции.

"3.1. Цена имущества, равная его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, составляет 21 157 000 руб. с учетом НДС. Оплата имущества может производиться покупателем единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки - 5 лет.

Денежные средства при оплате единовременно или при оплате первоначального платежа должны быть внесены в безналичном порядке на счета, указанные в пункте 3.2 настоящего договора, в течение 3 рабочих дней со дня подписания настоящего договора."

При этом судами установлено, что при определении рыночной стоимости оцениваемых помещений, находящихся в собственности Приморского края, по состоянию на 11.11.2010, Департамент руководствовался отчетом об оценке от 18.11.2010 N 3152, изготовленным ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг".

"3.1.1. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования Закона Приморского края от 09.11.2010 N 696-КЗ "О внесении изменений в приложение к Закону Приморского края "О программе приватизации имущества, находящегося в собственности Приморского края, на 2010 год".

3.1.2. Цена имущества с учетом процентов, начисляемых за 5 лет, составляет 21 703 555 руб. 84 коп.

3.1.3 Ежемесячный платеж по оплате цены имущества составляет 361 725 руб. 93 коп. в месяц."

Истец подписал проект договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 с протоколом разногласий от 29.12.2010, изложив пункты 3.1, 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 6.4, а также Приложение N 1 к договору в иной редакции.

Впоследствии Департамент направил в адрес ООО "МАНУС" письмо от 20.01.2011 N 53/3-31-158, в котором уведомил о том, что поскольку договор купли-продажи N 2 подписан истцом на условиях, которые не могут быть приняты Департаментом, договор считается не заключенным в срок, установленный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем, руководствуясь частями 9, 10 статьи 4 этого Федерального закона, ответчик принял решение об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества и отказал в отчуждении этого имущества.

В этой связи Департаментом издано постановление от 20.01.2011 N 1-п "Об отмене постановления департамента имущественных отношений Приморского края от 01.12.2010 N 23-п "Об условиях приватизации находящихся в собственности Приморского края нежилых помещений (лит. 1А), расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. 1-я Морская, д. 4" в связи с утратой субъектом малого предпринимательства ООО "МАНУС" преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенной пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Уклонение Департамента от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 на условиях, предложенных ООО "МАНУС" в протоколе разногласий, и в этой связи не разрешение спора во внесудебном порядке послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично исковые требования, суды исходили из следующего.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда, что имело место в данном случае.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, что также имело место в данном случае.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Судами установлено, что заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного закона.

Определением от 11.07.2011 арбитражным судом назначено проведение комплексной судебной экспертизы: строительно-технической и оценочной экспертизы; в целях определения рыночной стоимости отчуждаемых нежилых помещений и стоимости произведенных в них неотделимых улучшений.

Согласно Экспертному заключению ООО "ДЭКЦ" от 14.06.2012 N 43/с-11 рыночная стоимость нежилого помещения в здании (лит. 1А) общей площадью 300,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. 1-ая Морская, 4; составляет на дату оценки с учетом НДС 15 105 000 руб., стоимость неотделимых улучшений, выполненных в арендуемых обществом нежилых помещениях, составляет 1 654 529 руб. 06 коп.

Кроме того, судами установлено, что ООО "МАНУС" обратилось к независимому оценщику - в отделение N 1 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Приморскому краю, которым подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений N 25 01/09.12.10/Ц-0319/Ю-6-С/0329, утвержденный 17.12.2010, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, включая НДС, округленно составляет 17 813 000 руб.

Судами также установлено, что поскольку содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора в силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункта 3 статьи 2 ГК РФ не применяется налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

В этой связи суды, руководствуясь указанными выше нормами права, приняв по внимание Экспертное заключение 14.06.2012 N 43/с-11, изготовленное ООО "ДЭКЦ", пришли к выводу о том, что рыночная стоимость продаваемого недвижимого имущества по договору купли-продажи N 2, должна составлять 12 800 847 руб. 46 коп. без учета НДС 18%.

Определяя выкупную цену нежилых помещений без учета НДС, суды исходили из следующего.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 146 НК РФ не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Так, судами установлено отсутствие доказательств закрепления отчуждаемых нежилых помещений за каким-либо краевым предприятием или учреждением на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В этой связи, поскольку нежилые помещения, являющиеся собственностью Приморского края, выкупаются ООО "МАНУС" в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, на правоотношения по их отчуждению распространяется действие подпункта 12 пункта 1 статьи 146 НК РФ и операции по реализации спорных нежилых помещений не признаются объектом налогообложения НДС.

С учетом изложенного, из суммы, составляющей рыночную стоимость приватизируемых нежилых помещений, в размере 15 105 000 руб. подлежит вычету сумма НДС в размере 18% - 2 304 152 руб. 54 коп.

При этом апелляционный суд отклонил довод ответчика, аналогичный доводу кассационной жалобы, о том, что истец не выразил несогласие с величиной оценочной стоимости помещений, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений от 18.11.2010 N 3152, изготовленном ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", указав на то, что между сторонами возникли разногласия по поводу выкупной цены спорного объекта (отчет об оценке рыночной стоимости нежилых помещений N 25 01/09.12.10/Ц-0319/Ю-6-С/0329, техническое заключение ООО "Монолит" от 08.12.2010, выполненное с целью определения стоимости неотделимых улучшений), которые были переданы на рассмотрение арбитражного суда, который определением от 11.07.2011 назначил проведение комплексной судебной экспертизы: строительно-технической и оценочной экспертизы; в целях определения рыночной стоимости отчуждаемых нежилых помещений и стоимости произведенных в них неотделимых улучшений (ч. 1 ст. 82 АПК РФ).

Апелляционный суд также отклонил довод, аналогичный доводу кассационной жалобы, о том, что судом первой инстанции неправомерно не принят в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости от 18.11.2010 N 3152, изготовленный ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 75 АПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82-87 АПК РФ).

Так, суды, установив, что отчеты независимых оценщиков содержали противоречивые выводы о величине рыночной стоимости нежилых помещений с учетом разногласий сторон по поводу этих величин, не приняли как доказательства ни отчет об оценке рыночной стоимости от 18.11.2010 N 3152, изготовленный ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг", ни отчет N 25 01/09.12.10/Ц-0319/Ю-6-С/0329, изготовленный отделением N 1 филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Приморскому краю.

В этой связи судом на основании статьи 82 АПК РФ была назначена комплексная судебная экспертиза (определение арбитражного суда от 11.07.2011).

Кроме того, судами установлено, что при составлении ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" отчета об оценке рыночной стоимости от 18.11.2010 N 3152 экспертом был использован только сравнительный подход к оценке. Обосновывая отказ от использования затратного подхода, эксперт указал на отсутствие информации для достоверного и обоснованного определения стоимости права аренды земельного участка, приходящуюся на оцениваемые помещения, а также отсутствие технических сведений о здании, в котором данные помещения расположены. В качестве причины невозможности применения доходного подхода к оценке эксперт указал на невозможность в существующей экономической ситуации в стране достаточно точно и объективно спрогнозировать потоки доходов и расходов, генерируемых оцениваемым объектом, а также малую эффективность и недостоверность построения ставок дисконтирования или капитализации на основе постоянно изменяющихся трендов ставок доходности по государственным ценным бумагам (Еврооблигации, ОФЗ и др.), что не позволяет признать их безрисковыми.

В этой связи, учитывая, что экспертом ООО "РИМСКО Эксперт-Консалтинг" при составлении отчета об оценке рыночной стоимости от 18.11.2010 N 3152 не было указано на невозможность использования ставок доходности депозитов наиболее надежных отечественных банков в рамках доходного подхода, суды пришли к выводу о недостаточной обоснованности отказа эксперта от использования доходного подхода в оценке спорных объектов, и, соответственно, неполного учета всех обстоятельств, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Между тем судами установлено, что в рамках судебной экспертизы при составлении экспертного заключения от 14.06.2012 N 43/с-11, изготовленного экспертом ООО "ДЭКЦ", были применены сравнительный и доходный подходы, основанные, в том числе на определении величины безрисковой ставки доходности депозитов наиболее надежных отечественных банков.

Довод ответчика, аналогичный доводу кассационной жалобы, со ссылкой на экспертное заключение от 14.06.2012 N 43/с-11 о том, что из отчета не следует, что оценщик на сумму, составляющую стоимость имущества, начислял НДС, апелляционный суд отклонил как опровергающийся содержанием этого экспертного заключения.

Суды также отклонили довод Департамента, аналогичный доводу кассационной жалобы, об отсутствии доказательств, подтверждающих факт несения расходов по капитальному ремонту, а также на возможность отделения части улучшений без вреда для имущества исходя из следующего.

В силу части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судами установлено, что ООО "МАНУС" обращалось к арендодателю за получением разрешения на реконструкцию арендуемых помещений (письмо от 13.08.2004 N 20). При этом Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края ответом от 31.08.2004 N 53/4-9-3252 выразил согласие на реконструкцию помещений при условии соблюдения градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил, в соответствии с проектом, подготовленным проектным институтом и согласованным с балансодержателем здания - ГУ "Хозяйственное управление администрации края".

Кроме того, судами установлено, что из экспертного заключения от 14.06.2012 N 43-1/С-11, подготовленного в рамках назначенной судом экспертизы, следует, что стоимость неотделимых улучшений, выполненных в арендуемых ООО "МАНУС" нежилых помещениях, составляет 1 654 529 руб. 06 коп.

Судами также установлен факт несения истцом расходов по реконструкции арендуемых помещений (платежные документы, локальный ресурсный сметный расчет N 1, договоры подряда, акты выполненных работ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Доказательств зачета стоимости проведенных ООО "МАНУС" ремонта и реконструкции нежилых помещений в счет арендных платежей по договору от 01.07.2004 N 195/04 не представлено.

В этой связи суды с учетом положений подпункта 12 пункта 1 статьи 146 НК РФ установили, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "МАНУС" за весь период аренды имущества, определенная экспертным заключением независимого оценщика от 14.06.2012 N 43-1/С-11, должна составлять 1 402 143 руб. 27 коп. без учета НДС в размере 18% и должна быть вычтена из цены договора купли-продажи недвижимого имущества N 2.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об установлении стоимости нежилых помещений в договоре купли-продажи недвижимого имущества N 2 в размере 11 398 704 руб. 19 коп. без учета НДС путем вычитания из 12 800 847 руб. 46 коп. (рыночная стоимость нежилых помещений без учета НДС) 1 402 143 руб. 27 коп. (рыночная стоимость неотделимых улучшений без учета НДС).

Излагая условия договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 в части начисления процентов ежемесячно на остаток задолженности, суды исходили из следующего.

В силу части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 указанного Федерального закона).

С учетом изложенных норм права, суды, исходя из того, что поскольку каждый месяц покупателю имущества фактически предоставляется рассрочка в отношении оставшейся неоплаченной части выкупной цены, пришли к выводу об отсутствии оснований для начисления процентов на сумму оплаченной выкупной стоимости.

В этой связи суды пришли к выводу об обоснованности требования об изложении пункта 3.1.1 договора купли-продажи недвижимого имущества N 2, согласно которому начисление процентов производится ежемесячно на остаток задолженности по основному долгу без учета НДС.

Отказывая в удовлетворении требования об уплате первоначального платежа по договору купли-продажи в течение 10 рабочих дней и оставляя редакцию условия договора о сроке внесения первоначального платежа в редакции ответчика, суды исходили из того, что обществом нормативно не обосновано это требование.

Выводы судов соответствуют материалам дела, сделаны с правильным применением норм материального права с учетом позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 17.03.2011 N 13661/10.

Доводы кассационной жалобы фактически направлены на переоценку установленных судами в соответствии со статьей 71 АПК РФ обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в соответствии со статьей 286 АПК РФ, в связи с чем отклоняются кассационной инстанцией.

Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 10.08.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2012 по делу N А51-2259/2011 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.Б. Шарипова

Судьи

Г.А. Камалиева С.Н. Новикова