Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 февраля 2013 г. N Ф03-77/13 по делу N А51-16724/2011

г. Хабаровск

25 февраля 2013 г.

А51-16724/2011

Резолютивная часть постановления от 18 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Барбатова А.Н.

Судей: Лесненко С.Ю., Шведова А.А.

при участии

без явки лиц, участвующих в деле

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВладПорт"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012

по делу N А51-16724/2011 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Перязева Н.В., в апелляционном суде судьи: Аппакова Т.А., Синицына С.М., Скрипка Н.А.

По иску Администрации Артемовского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "ВладПорт"

о взыскании 10 894 895 руб. 23 коп.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 12.02.2013 до 15 часов 50 минут 18.02.2013.

Администрация Артемовского городского округа (ОГРН 1022500538444, место нахождения: 692760, Приморский край, г.Артем, ул.Кирова, 48) (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВладПорт" (ОГРН 1082502000437, место нахождения: 692760, Приморский край, г.Артем, ул.Кирова, 33) (далее - общество) о взыскании задолженности в сумме 10 235 890 руб. 96 коп. и пени в размере 659 004 руб. 47 коп. (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования основаны на положениях статей 301, 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом денежных обязательств по договору аренды земельного участка от 19.09.2008 N 206.

В свою очередь общество предъявило администрации встречный иск о признании недействительным договора аренды земельного участка от 19.09.2008 N 206 в части условий о сроках применения расчетов арендной платы, указанных в Приложении N 2 к договору и выраженных словами "с 19.09.2008 по 18.09.2011" и "с 19.09.2011 по 18.09.2057".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.07.2012 с ответчика взыскано 2 824 124 руб. 56 коп. основного долга и 667 728 руб. 27 коп. пени. В удовлетворении остальной части иска администрации и во встречном требовании общества отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 решение суда первой инстанции в части первоначального иска изменено: с общества в пользу администрации взыскано 10 235 890 руб. 96 коп. основного долга и 659 004 руб. 47 коп. пени.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, общество в кассационной жалобе просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение апелляционным судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что градостроительное зонирование препятствует использованию обществом арендованного земельного участка по назначению, в связи с чем у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендных платежей с момента вступления в силу Правил землепользования и застройки Артемовского городского округа (04.05.2011).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения поданной кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации Артемовского городского округа от 19.09.2008 N 946-па обществу "ВладПорт" предоставлен в аренду земельный участок, площадью 184 794 кв.м, расположенный по адресу: г.Артем, ул.Уткинская, 30 примерно в 136 метрах по направлению на север от ориентира здания операторской АЗС, расположенного за пределами участка, для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса.

19.09.2008 между муниципальным образованием Артемовский городской округ в лице Управления муниципальным имуществом администрации заключен договор аренды земельного участка N 206. Договор зарегистрирован в установленном порядке 23.10.2008.

В пункте 3.1 договора и приложении N 2 к договору порядок расчета размера арендной платы определен по формуле: произведение базовой ставки арендной платы, площади земельного участка и коэффициента по виду целевого использования земельного участка отдельно на период строительства и на период эксплуатации торгового комплекса.

Поскольку ответчиком не исполнены денежные обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы за пользование земельным участком, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате утверждения Решением Думы Артемовского городского округа от 28.04.2011 N 497 Правил землепользования и застройки Артемовского городского округа ответчик был лишен возможности использования земельного участка по назначению, поскольку одновременное нахождение спорного земельного участка в двух территориальных зонах является препятствием к получению обществом разрешения на строительство.

Изменяя решение суда, апелляционный суд счел указанный вывод суда первой инстанции ошибочным, поскольку доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению ответчиком не представлено.

Согласно постановлению администрации от 19.09.2008 N 946-па обществу разрешено строительство торгового комплекса на спорном земельном участке. При этом предоставлен срок на строительство - 3 года. На ответчика возложена обязанность по получению разрешения на строительство в уполномоченном органе.

На дату заключения договора аренды согласно кадастровому паспорту от 19.09.2008 N 07-2805 разрешенное использование земельного участка - для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса.

Решением Думы Артемовского городского округа от 28.04.2011 N 497 утверждены Правила землепользования и застройки Артемовского городского округа (далее - Правила). Решение вступило в силу 04.05.2011.

Согласно карте территориального зонирования Артемовского городского округа, которая является приложением к Правилам, а так же заключения кадастрового инженера от 30.03.2012 N 84, земельный участок располагается одновременно в двух территориальных зонах: зоне городского озеленения (Р-1), зоне обслуживания промышленных и транспортных узлов (ОД-3).

Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, ответчик указывал на данное обстоятельство как исключающее возможность получения разрешения на строительство торгового центра.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств обращения общества в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, а равно как и получения отказа в его выдаче.

Между тем согласно положениям постановления N 946-па и договора аренды строительство торгового комплекса должно было быть завершено по истечении трех лет с момента заключения договора. При этом, исходя из требований разумности и добросовестности участников гражданского оборота, предполагается, что ответчик после заключения договора аренды и для целей реализации условий, на которых он был заключен, должен был предпринять действия по получению разрешения на строительство.

Кроме того, суд пришел к выводу о недоказанности обществом того обстоятельства, что утверждение Думой Артемовского городского округа Правил землепользования является препятствием для эксплуатации земельного участка в целях строительства торгового комплекса.

Так, из графического приложения кадастрового заключения видно, что основная часть спорного земельного участка расположена в зоне ОД-3. При этом в соответствии со статьями 15, 16 Правил данная зона является зоной объектов обслуживания производственных и транспортных узлов общественно-деловой зоны и в ней допускается использование торговых комплексов, административных зданий различных организаций, офисов.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование земельным участком является платным.

Поскольку материалами настоящего дела не подтверждено, что фактическое использование земельного участка обществом не осуществлялось, в том числе, для производства строительных работ, либо арендатором предпринимались действия, направленные на устранение препятствий, с которыми он связывает невозможность эксплуатации земельного участка по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии у ответчика обязанности оплачивать арендные платежи за пользование земельным участком как до, так и после принятия Правил землепользования.

Доводы заявителя кассационной жалобы том, что утверждение Правил землепользования без учета факта формирования спорного земельного участка и передачи его в аренду с целевым назначением "строительство торгового цента" препятствует использованию обществом данного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как противоречащие фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

При этом суд учитывает, что в силу пункта 8 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно статье 78 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" решения, принятые путем прямого волеизъявления граждан, решения и действия (бездействие) органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления могут быть обжалованы в суд или в арбитражный суд в определенном законом порядке.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из методики расчета арендной платы, предусмотренной договором аренды, удовлетворил иск о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку платежа, начисленной на основании приложения N 2 к договору аренды.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, сославшись на неправильное применение им норм материального права.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключённому после вступления в силу закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим законом, даже если в момент его заключения такой порядок ещё не был установлен. Также по общему правилу к отношениям из такого договора применяются изменения в порядке определения размера арендной платы, установленном в соответствии с названным законом, если эти отношения возникли после таких изменений.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон к Земельному кодексу) отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

19.03.2009 администрацией Приморского края принято постановление N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края". Данным постановлением утверждена методика расчета размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости передаваемого в аренду земельного участка и ставки арендной платы за использование земельного участка. При этом ставка арендной платы устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с данным нормативным актом Думой Артемовского городского округа принято решение от 30.07.2009 N 191 "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа" (далее - Решение N 191), которым определены ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Указанное решение вступило в силу со дня его опубликования 05.08.2009.

Поскольку в договоре аренды стороны согласовали порядок исчисления арендной платы по определенной формуле, соответствующей методике определения размера арендной платы за пользование земельных участков на территории Артемовского городского округа, апелляционный суд верно определил размер арендной платы исходя их условий данного договора до 04.08.2009 включительно.

Признавая правильным расчет размера арендной платы с 05.08.2009 в соответствии с методикой, утвержденной компетентным органом государственной власти субъекта с применением ставок, утвержденных органом местного самоуправления, апелляционный суд верно исходил из того, что в силу нормативного регулирования арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Проверив расчет размера арендной платы за период с 05.08.2009 по 31.12.2010, произведенный исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 158 159 640 руб. 78 коп., что согласуется со сведениями кадастрового паспорта земельного участка от 19.09.2008 N 07-2805, и ставки арендной платы равной 0,75 %, определенной в пункте 14.9 Приложения Решения N 191 за использование земельного участка с видом разрешенного использования "под строительство объектов торговли", апелляционный суд признал его правильным.

Учитывая изменение с 30.12.2010 размера кадастровой стоимости спорного участка, суд также признал обоснованным расчет размера арендной платы за период с 01.01.2011 по 18.09.2011, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 410 104 084 руб. 50 коп. и ставки арендной платы, составляющей 0,75 %.

При этом суд сослался на пояснения истца в судебном заседании 18.10.2012 о том, что сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков являются общедоступными и публикуются на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В соответствии со статьей 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для дела, договоры, акты, справки, деловая корреспонденция, иные документы, выполненные в форме цифровой, графической записи или иным способом, позволяющим установить достоверность документа.

Между тем в материалах дела отсутствует информация относительно размера кадастровой стоимости спорного земельного участка, либо его расчет исходя из нормативно утвержденного среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Приморского края, в связи с чем суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда в данной части не соответствующими фактическим обстоятельствам дела.

Вместе с тем суд пришел к правильному выводу о том, что расчет истца в части определения размера арендной платы за сентябрь 2011 года является арифметически неверным. Признав применение повышенной ставки с 19.08.2011 противоречащим условию пункта 3.3 договора, суд скорректировал данный расчет и применил ставку 0,75 % в отношении платы за сентябрь 2011 года в целом.

Поскольку стороны в приложении к договору установили, что после 19.08.2011 расчет арендной платы надлежит осуществлять с учетом изменения вида разрешенного использования земельного участка, но обязанность по внесению арендной платы возникает только 15 числа текущего месяца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости исчисления размера арендной платы, начиная с октября 2011 года, исходя из ставки арендной платы за использование участка, равной 6 %. Данная ставка определена в пункте 5.5 Приложения к Решению N 191 для использования земельного участка, предназначенного для размещения объекта торговли (торгового комплекса).

Однако судебная коллегия считает, что данный вывод суда апелляционной инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Решением N 191 утверждены ставки арендной платы за использование земельного участка исходя из вида разрешенного использования.

В разделе 5 приложения к названному решению определены ставки для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а в разделе 14 - для строительства и реконструкции.

Согласно имеющегося в материалах дела кадастрового паспорта в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:03 01 02:331, установлен вид разрешенного использования для строительства и дальнейшей эксплуатации торгового комплекса. То есть разрешенное использование земельного участка поставлено в зависимость от возведения на нем объекта торговли и его эксплуатации.

Между тем, применив ставку арендной платы для размещения объектов торговли, а не для строительства, апелляционный суд не проверил какой из разрешенных видов использования земельного участка фактически осуществлял ответчик и не установил факт возведения торгового комплекса и использование земли именно под размещение торгового центра. Кроме того, руководствуясь нормативным актом об определении регулируемой арендной платы, суд одновременно применил условие приложения N 2 к договору о расчете арендной платы в части установления периодов строительства и эксплуатации торгового комплекса.

Оставление без внимания данных обстоятельств и их неисследование, ставит под сомнение законность произведенного истцом расчета, поскольку затрагивает составляющие расчета истца - размер кадастровой стоимости начиная с 01.01.2011 и ставку арендной платы за использование земельного участка начиная с октября 2011 года.

При таких обстоятельствах обжалуемое обществом "ВладПорт" постановление апелляционного суда, подлежит отмене на основании частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение, при котором суду надлежит повторно проверить расчет истца на предмет правильности определения размера арендной платы, и в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 по делу N А51-16724/2011 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.Н. Барбатов

Судьи

С.Ю. Лесненко А.А. Шведов