Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июня 2013 г. N Ф03-2333/13 по делу N А51-16027/2012

г. Хабаровск

10 июня 2013 г.

А51-16027/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко

Судей: И.А. Тарасова, С.Н. Новиковой

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Долерит": генеральный директор Куксов В.И.; Савельев В.А., представитель по доверенности от 14.09.2012 б/н

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю: представитель не явился

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Долерит"

на решение от 31.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013

по делу N А51-16027/2012

Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья - Е.А. Левченко, в суде апелляционной инстанции судьи - С.М. Синицына, А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев

По заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Долерит"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

об оспаривании отказа в государственной регистрации прав

Общество с ограниченной ответственностью "Долерит" (ОГРН 1022501025733, 692928, г. Находка, ул. Постышева, 19а; далее - ООО "Долерит", Общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, 690091, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю, Управление, регистрирующий орган) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости площадью 231 кв. м. адресу: Приморский край, г. Находка, ул. Береговая 60А, оформленного письмом N 18/020/2012-337 от 01.06.2012 и обязании зарегистрировать на него право собственности за ООО "Долерит".

Решением суда от 31.10.2012, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Долерит" обратилось в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы Общество сослалось на применение судом нормы права, не подлежащей применению, и неприменение нормы, которая регулирует спорные правоотношения. По мнению заявителя кассационной жалобы, арбитражные суды при рассмотрении спора оставили без внимания ссылку Общества на выполнение требований СНиП 3.01.04-87, утвержденных Постановлением Госстроя СССР 18.11.1987 N 272 (далее - СНиП 3.01.04-87), при составлении акта рабочей комиссии. Общество полагает, что судами не дана надлежащая правовая оценка основаниям возникновения права собственности у продавца в соответствии с договором купли-продажи от 21.04.1997 N 3/5.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

ООО "Долерит" в кассационной жалобе, а его представители в судебном заседании, поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, настаивали на ее удовлетворении.

Управление Росреестра по Приморскому краю, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, с учетом публикации необходимой информации в сети Интернет на официальном сайте арбитражного суда, явку своих представителей в судебное заседание кассационного суда не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Как установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, ООО "Долерит" 03.04.2012 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание - закрытый склад общей площадью 231 кв.м, этажность: 1, расположенное по адресу: Приморский край, г.Находка, ул.Береговая, 60 А. В качестве основания государственной регистрации заявителем был представлен договор купли-продажи от 21.04.1997, акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством складов для хранения строительных материалов от 14.10.1994; кадастровый паспорт, изготовленный 14.03.2012 отделением N 8 филиала Федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

Регистрирующий орган письмом от 01.06.2012 N 18/020/20125-337 сообщил Обществу об отказе в государственной регистрации права собственности на основании абзацев 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). В качестве основания для отказа Управление указало на несоответствие представленных на государственную регистрацию документов требованиям действующего законодательства.

Считая отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества незаконными и нарушающими его права и законные интересы, ООО "Долерит" обратился в арбитражный суд в порядке Главы 24 АПК РФ с соответствующим заявлением.

Рассматривая данные требования, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций правильно исходили из следующего.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено также статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 2 Закона о регистрации.

В компетенцию регистрирующего органа в силу статьи 9 Закона о регистрации входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации в соответствии с определенным статьей 13 Закона о регистрации порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В силу положений пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

Из пункта 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. В случае если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявление о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Основания отказа в государственной регистрации права собственности предусмотрены в статье 20 приведенного Закона.

Судами установлено, что основанием для отказа заявителю в государственной регистрации права собственности по спорному объекту недвижимости послужили: отсутствие документов, необходимых для государственной регистрации прав; в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости, в том числе и за товариществом с ограниченной ответственностью "Находкагражданстрой", за обществом с ограниченной ответственностью "Находкагражданстрой". С заявлением о переходе права собственности на спорный объект недвижимости указанные юридические лица в Управление не обращались. Заявления и иных документов на государственную регистрацию ранее возникшего права также не представлено.

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами гражданского законодательства. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 6 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

При этом государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с частью 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, законом не урегулирован порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке тогда, когда одна из сторон в сделке ликвидирована, государственная регистрация перехода права собственности осуществляется по заявлению одной стороны на основании сделки, которая соответствует законодательству.

В силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) обязанности продавца по договору купли-продажи на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ переходят к его универсальным правопреемникам. Покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГК РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В Постановлении N 10/22 также разъяснено, что рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Принимая решение об удовлетворении заявления суд, исходит из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о принадлежности продавцу спорных объектов недвижимости на праве собственности, исполнении сторонами обязательств по совершенной сделке купли-продажи и об отсутствии спора о праве на эти объекты.

Исследовав представленные в дело документы, и, дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к правильному выводу, что основания для признания недействительным обжалуемого отказа регистрирующего органа отсутствуют.

При этом, из материалов дела видно, что между товариществом с ограниченной ответственностью "Находкагражданстрой" (правопредшественник ООО "Находкагражданстрой") (продавец) и товариществом с ограниченной ответственностью "Долерит" (впоследствии преобразовано в ООО "Долерит") (покупатель), заключен договор купли-продажи от 21.04.1997, по условиям которого покупатель приобрел в собственность спорное имущество - комплекс зданий и сооружений для хранения материалов в составе: закрытый склад площадью 238 кв. м, сетчатый склад площадью 387 кв.м., расположенные на территории базы УПТК по адресу: Приморский край, г. Находка, ул. Береговая, 24 А.

Указанные склады приняты в эксплуатацию по акту рабочей комиссии от 14.10.1994.

Суд первой инстанции и апелляционный суд приняли во внимание, что в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО "Находкагражданстрой" 15.05.2007 прекратило деятельность в качестве юридического лица в связи с его ликвидацией.

В связи с чем, на дату обращения ООО "Долерит" в Управление с заявлением о государственной регистрации прав на спорный объект недвижимости продавец этого имущества ООО "Находкагражданстрой" было ликвидировано, что лишало ООО "Долерит" возможности представить заявление прежнего правообладателя о государственной регистрации перехода права собственности в порядке части 2 статьи 6 Закона о регистрации.

При таких обстоятельствах арбитражные суды правильно признали обоснованным вывод регистрирующего органа о наличии оснований для отказа в государственной регистрации права собственности ООО "Долерит", поскольку им не представлены необходимые документы и не доказана принадлежность спорного объекта недвижимости продавцу по договору от 21.04.1997.

Кроме того, судами правильно указано, что акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством складов для хранения строительных материалов от 14.10.1994 не соответствует по форме и содержанию порядку оформления такого рода актов, предусмотренному Временным порядком приемки законченных строительством объектов на территории Приморского края и регистрации актов приемки, Постановлением администрацией Приморского края от 06.12.1993 N 441. При этом суды указали на незаконность требования Управления Росреестра по Приморскому краю о предоставлении протокола общего собрания ООО "Долерит" об одобрении крупной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Апелляционным судом правильно указано, что из представленного в материалы дела технического паспорта, выданного уполномоченным органом на объект - здание склада, расположенный в г. Находке по ул. Береговая, 60а, следует, что завершение строительства указанного объекта недвижимого имущества произошло в 1994 году.

Согласно Закону РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в редакции от 26.06.1991 (далее - Закон об инвестиционной деятельности), объектами инвестиционной деятельности в РСФСР являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РСФСР.

Поэтому, учитывая обстоятельства возведения и момент завершения строительства спорного объекта, сделан правильный вывод, что он является объектом инвестиций в силу норм Закона об инвестиционной деятельности.

В соответствии со статьями 5, 7 названного Закона, ТОО "Находкагражданстрой", как инвестор, могло приобрести право собственности на спорный объект, как на объект инвестиций, после завершения его строительством в установленном законом порядке.

Как видно из материалов дела, в качестве подтверждения обстоятельств создания, завершения строительством спорных объектов, ООО "Долерит", являясь приобретателем спорного здания склада, представило в регистрирующий орган акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством спорных объектов от 14.10.1994, подписанный и утвержденные рабочей приемочной комиссией ТОО "Находкагражданстрой".

В этой связи, апелляционным судом обоснованно применены правила статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности, действовавшие в период создания спорного объекта, осуществление приемки в эксплуатацию являлось обязательным условием возникновения у инвестора права собственности на созданный объект инвестиционной деятельности.

Порядок приемки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе, спорных объектов, во исполнение Закона об инвестиционной деятельности был урегулирован Временным положением по приемке законченных строительством объектов, являющимся приложением к письму Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 09.07.1993 N БЕ-19-11/13, во исполнение которого и в соответствии с нормами которого было принято постановление администрации Приморского края от 06.12.1993 N 441 "Об утверждении временного порядка приемки законченных строительством объектов на территории Приморского края и регистрации актов приемки".

В соответствии с пунктами 9, 10 названного Временного положения приемка спорных объектов, как объектов инвестиционной деятельности, после завершения их строительства должна была оформляться актами по установленной данными нормативными правовыми актами форме, факт ввода в действие принятого объекта должен был регистрироваться заказчиком в специальной пронумерованной и прошнурованной книге, находящейся в инспекции госархстройнадзора города, района, а дата регистрации и регистрационный номер должен был фиксироваться также на титульной странице акта приемки, заверяться подписью руководителя и печатью инспекции госархстройнадзора соответствующего города, района, местных органов исполнительной власти.

На основании вышеизложенного, ссылка в кассационной жалобе Общества на неправильное неприменение норм материального права, в частности, СНиПа 3.01.04-87, определяющего порядок сдачи в эксплуатацию объектов производственного и вспомогательного назначения, отклоняется.

СНиПом 3.01.04-87, равно как и постановлением Администрации Приморского края от 06.12.1993 N 441 "Об утверждении временного порядка приемки законченных строительством объектов на территории Приморского края и регистрации актов приемки", предусмотрено, что подготовленные к эксплуатации объекты, законченные строительством, в соответствии с утвержденным проектом предъявляются к приемке государственным приемочным комиссиям. Приемка объекта производится на основе результатов проведенных обследований, проверок, контрольных измерений и испытаний, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам, стандартам, а также заключений органов надзора, и оформляется актом, составленным по форме, приведенной в Приложении к вышеназванным актам.

Таким образом, апелляционным судом в постановлении от 20.02.2013 правильно указано, что акт рабочей комиссии от 14.10.1994 не соответствует установленной форме, не утвержден и не согласован полномочными органами, в том числе, органами госархстройнадзора, в связи с чем, названный документ не может являться достаточным и достоверным доказательством, подтверждающим обстоятельство надлежащей приемки в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества.

Довод о том, что не требуется предоставление акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством складов, утвержденного в отношении объектов вспомогательного назначения в составе комплекса зданий, был предметом рассмотрения судов обеих инстанций. При этом, давая оценку ссылке Общества на достаточность представления в регистрирующий орган акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию части объекта, апелляционный суд пришел к правильному заключению, что в случае, если спорное здание склада является частью производственного комплекса, то его государственная регистрация должна производиться в порядке статьи 22 Закона о регистрации на весть комплекс зданий в целом.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства о представлении в Управление составленных в указанном порядке актов законченного строительством комплекса недвижимого имущества.

В свою очередь, в соответствии со статьей 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР", статьями 5, 7 Закона об инвестиционной деятельности вышеназванный акт рабочей комиссии от 14.10.1994 не является достаточным и достоверным доказательством создания спорного здания склада в качестве объекта завершенного строительства, введения его в гражданский оборот, и, таким образом, не подтверждается факт возникновения у ТОО "Находкагражданстрой", как у инвестора, права собственности на него.

С учетом изложенного, судами сделаны верные выводы, что в настоящем деле исполнение сторонами договора купли-продажи от 21.04.1997 N 3/5 при отсутствии доказательств наличия у продавца права собственности на отчуждаемые объекты недвижимого имущества не является достаточным основанием считать, что продавец являлся собственником спорного имущества.

Представленные заявителем в материалы дела технический и кадастровый паспорта здания, справка Управления землепользования и застройки Администрации Находкинского городского округа Приморского края от 26.05.2010 не являются документами достоверно и неопровержимо подтверждающими право собственности ООО "Долерит" в отношении спорного объекта недвижимого имущества. Из текста данной справки следует лишь факт нахождения спорного объекта по определенному адресу согласно адресному реестру однако правоустанавливающим документом названная справка, также как и технический и кадастровый паспорта с информацией о постановке спорного объекта недвижимости на технический и кадастровый учет, не являются.

Следовательно, выводы арбитражных судов о соответствии закону принятого Управлением решения об отказе в регистрации права собственности ООО "Долерит" соответствуют фактическим обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам права.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения арбитражных судов и обоснованно отклонены ими, как несостоятельные.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения суда от 31.10.2012, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 в соответствии со статьей 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено. При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу N А51-16027/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.А. Логвиненко

Судьи

И.А. Тарасов С.Н. Новикова