Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 августа 2013 г. N Ф03-3943/13 по делу N А73-14670/2012

г. Хабаровск

26 августа 2013 г.

А73-14670/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: А.А.Шведова

Судей: С.А.Логвиненко, М.М.Саранцевой

при участии

от ООО "СМС Амур": Мательский Владимир Арнольдович - представитель по доверенности от 08.02.2013

от ТУ Росимущество в Хабаровском крае: Дроздова Ольга Викторовна - представитель по доверенности от 25.01.2013 N 1 юр/25/900.1-09

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Хабаровское книжное издательство"

на решение от 07.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013

по делу N А73-14670/2012 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.И.Воронцов; в суде апелляционной инстанции судьи: И.В.Иноземцев, В.Г.Дроздова, А.В.Шевц

По иску общества с ограниченной ответственностью "СМС Амур"

к федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство", обществу с ограниченной ответственностью "Лабиронт", Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае

о признании недействительным аукциона, признании незаключенным договора

Общество с ограниченной ответственностью "СМС Амур" (ОГРН 1052701550120, адрес (место нахождения): 680030, город Хабаровск, улица Шеронова, 7, далее - ООО "СМС Амур", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному унитарному предприятию "Хабаровское книжное издательство" (ОГРН 1022701135225, адрес (место нахождения): 680038, Хабаровский край, город Хабаровск, улица Серышева, 31, далее - ФГУП "Хабаровское книжное издательство", предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Лабиронт" (ОГРН 1112536006736, адрес (место нахождения): 690013, Приморский край, город Владивосток, улица Адмирала Кузнецова, 82-235, далее - ООО "Лабиронт"), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае (ОГРН 1092721008005, адрес (место нахождения): 680030, Хабаровский край, город Хабаровск, улица Запарина, 65, далее - ТУ Росимущества) о признании недействительными торгов на право аренды функционального помещения N 1(1-21), площадью 746,2 кв.м, расположенного по адресу: город Хабаровск, улица Шеронова, 7 (далее - спорное помещение), о признании договора аренды от 16.09.2011 N 03/01-а/о, подписанного между предприятием и ООО "Лабиронт", незаключенным.

Решением от 07.03.2013 исковые требования удовлетворены в части признания договора аренды от 16.09.2011 N 03/01-а/о незаключенным. В остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 24.05.2013 решение от 07.03.2013 отменено в части отказа в иске о признании торгов недействительными. Торги, проведенные 09.09.2011 на право аренды спорного помещения, признаны недействительными.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФГУП "Хабаровское книжное издательство" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В обоснование своей правовой позиции заявитель жалобы указывает на неправомерный вывод апелляционного суда о признании торгов, проведенных 09.09.2011, недействительными. Считает, что выводы судов противоречат правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 N 7563/98 и от 08.11.2006 N 4818/06. По мнению заявителя жалобы, ООО "СМС Амур" является ненадлежащим истцом, поскольку его права и интересы вследствие проведения аукциона 09.09.2011 не нарушены. Также считает незаконным вывод апелляционного суда о том, что при проведении аукциона было нарушено преимущественное право истца на заключение договора аренды спорного помещения на новый срок.

ТУ Росимущества в отзыве считает доводы кассационной жалобы обоснованными, а судебные акты подлежащими отмене.

ООО "СМС Амур" в отзыве с доводами жалобы не согласилось, просит решение в части, постановление апелляционного суда в полном объеме оставить без изменения.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ТУ Росимущества и ООО "СМС Амур" поддержали доводы, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Поскольку постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 решение первой инстанции от 07.03.2013 отменено в части, в кассационном порядке проверяется законность обжалуемого постановления апелляционного суда.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа, проверив законность постановления апелляционного суда от 24.05.2013, считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, 29.08.2006 между ГУП "Хабаровское книжное издательство" (арендодатель), ООО "СМС Амур" (арендатор) и Российской Федерацией в лице ТУ Росимущества (собственник) заключен договор аренды федерального имущества N 0064, согласно которому арендатор принял во временное владение и пользование имущество: защитное сооружение ГО - нежилые функциональные помещения N 1(1-21), общей площадью 746,2 кв.м, расположенные по адресу: город Хабаровск, улица Шеронова, 7, для использования под развлекательный комплекс (далее - спорное помещение).

Соглашением от 09.11.2007 N 1 к договору срок аренды спорного помещения определен до 31.12.2012. По акту приема-передачи от 29.08.2006 спорное помещение передано арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области 05.08.2009 (далее - Управление Росреестра), что подтверждается специальной регистрационной надписью на договоре.

05.10.2012 ООО "СМС Амур" обратилось в ТУ Росимущества и ФГУП "Хабаровское книжное издательство" с заявлением о намерении дальнейшего использования арендуемого помещения, и просило направить соглашение о продлении срока действия договора, после чего ему стало известно о том, что в соответствии с приказом ФГУП "Хабаровское книжное издательство" от 15.07.2011 N 24 проведен аукцион на право заключения договора аренды спорного помещения, извещение о проведении которого с аукционной документацией опубликовано 17.07.2011 на сайте www.torgi.gov.ru.

Предметом аукциона являлось право на аренду спорного помещения сроком на 49 лет по цене 70 142 руб. 80 коп. - ежемесячно.

Из условий проекта договора, размещенного в составе раздела аукционной документации следовало, что помещение передается в аренду с 01.01.2013 на срок до 01.01.2061. Для участия в указанном аукционе поданы заявки ООО "Лабиронт" и Ермаковым Владимиром Викторовичем.

Согласно протоколу аукциона от 09.09.2011 N 3/1, по результатам рассмотрения поступивших заявок, аукционной комиссией победителем открытого аукциона признано ООО "Лабиронт", на основании чего с последним 16.09.2011 был подписан договор аренды спорного помещения N 03/01-ар.

22.03.2012 ООО "Лабиронт", ФГУП "Хабаровское книжное издательство" и ТУ Росимущества обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 16.09.2011 N 03/01-ар.

Письмом от 18.05.2012 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Полагая, что торги на право заключения договора аренды спорного помещения проведены с нарушением действующего законодательства, а подписанный по результатам торгов договор аренды спорного помещения является незаключенным, ООО "СМС Амур" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды спорного помещения от 16.09.2011 N 03/01-ар незаключенным, суды исходили из следующего.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Принимая во внимание, что договор от 16.09.2011 N 03/01-ар, срок действия которого определен с 01.01.2013 до 01.01.2061, не зарегистрирован в установленном законом порядке, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о его незаключенности.

Отказывая в иске в части признания торгов недействительными, суд первой инстанции, исходил из отсутствия установленных фактов нарушения правил проведения аукциона, создания преимущественных условий кому-либо из претендентов организатором конкурса, а также не усмотрел нарушения прав и законных интересов истца оспариваемым аукционом.

Признавая данный вывод необоснованным, суд апелляционной инстанции, исходил из следующего.

Согласно пункту 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из смысла указанных норм права, а также пункта 9 приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды", следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, апелляционный суд установил, что на момент проведения аукциона и подписания договора аренды от 16.09.2011 N 03/01-ар спорное помещение было обременено правом аренды ООО "СМС Амур".

С учетом установленного апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о проведении аукциона на право аренды помещений, обладателем которого являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона - статей 606, 611 ГК РФ, а также о нарушении прав и законных интересов истца, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности с использованием спорного помещения, с учетом наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Данный вывод апелляционного суда, соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2000 N 7563/98 и от 08.11.2006 N 4818/06, согласно которой заключение договора аренды в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, заключенного между иными сторонами (с иным арендатором), является неправомерным. Такая сделка в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной.

Анализируя положения пункта 8 разъяснений Федеральной антимонопольной службы от 01.11.2011 по применению положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67, на который сослался суд первой инстанции, оставляя без удовлетворения требование о признании торгов недействительными, суд кассационной инстанции считает, что указанный пункт следует толковать в совокупности с иными нормами права, регулирующими вопросы проведения соответствующих торгов, в том числе в части срока заключения договора по результатам проведенного аукциона, который применительно к рассматриваемому спору составляет десять дней (пункт 1.3.3 документации об аукционе). Соответственно, учитывая срок, в течении которого должен быть заключен договор с победителем аукциона, а также условия об отсутствии обременения объекта аренды правами аренды третьих лиц, проведение аукциона за 1 год 4 месяца до истечения срока действия договора, заключенного с ООО "СМС Амур", не соответствует указанным выше нормам права, а также целям обеспечения единства экономического пространства на территории Российской Федерации, развития добросовестной конкуренции.

В этой связи доводы жалобы о неправомерном выводе апелляционного суда о недействительности торгов, проведенных 09.09.2011, а также об отсутствии нарушения прав и интересов истца вследствие проведения аукциона 09.09.2011, подлежат отклонению как необоснованные.

Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции, проведение торгов за 1 год и 4 месяца до окончания срока действия договора аренды с истцом, не уведомление истца о проведении аукциона, фактически свидетельствует о злоупотреблении правом, что в силу положений статьи 10 ГК РФ не допустимо.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального права применены правильно, нормы процессуального права не нарушены, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 по делу N А73-14670/2012 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.А.Шведов

Судьи

С.А.Логвиненко М.М.Саранцева