Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 сентября 2013 г. N Ф03-3913/13 по делу N А04-9057/2012

г. Хабаровск

04 сентября 2013 г.

А04-9057/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Г.А.Камалиевой

Судей: С.А.Логвиненко, И.А.Тарасова

при участии

от ООО "Амурская механическая компания" - Останина Ю.А., представитель по доверенности б/н от 11.03.2013

от ИП Кочергина Михаила Степановича - Останина Ю.А., представитель по доверенности б/н от 13.05.2013

от администрации города Благовещенска - Мозеина О.В., представитель по доверенности от 28.09.2012 N 01-10/6805

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска - Черепненко Т.Л., представитель по доверенности от 15.11.2012 N 14983

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы администрации города Благовещенска, Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска

на решение от 20.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013

по делу N А04-9057/20102 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья П.А.Чумаков, в суде апелляционной инстанции - судьи Е.А.Швец, Е.В.Гричановская, Т.Д.Пескова

По заявлению общества с ограниченной ответственностью "Амурская механическая компания"

к администрации города Благовещенска

третьи лица: Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска, индивидуальный предприниматель Кочергин Михаил Степанович

о признании незаконным решения

Общество с ограниченной ответственностью "Амурская механическая компания" (далее - ООО "Амурская механическая компания", общество, заявитель; ОГРН 1022800517300; адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Лазо, 40) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения от 29.11.2012 N 01-29/8228 администрации города Благовещенска (далее - администрация; ОГРН 1022800520588; адрес (место нахождения): 675000, Амурская область, г.Благовещенск, ул. Ленина,133, 309) об отказе в реализации ООО "Амурская механическая компания" преимущественного права на выкуп муниципального имущества, арендуемого по договору от 08.11.2007 N 117а, а именно нежилых помещений: N1 площадью 19,3 кв.м.; N 2 площадью 6,5 кв.м. 1 этаж, общей площадью 25,8 кв.м., расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 40.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать администрацию г. Благовещенска принять меры по реализации ООО "Амурская механическая компания" преимущественного права на выкуп спорного муниципального имущества.

Определениями суда от 12.12.2012, от 14.02.2013 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска (далее - Комитет, КУМИ г.Благовещенска), ИП Кочергин М.С.

Решением от 20.03.2013, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013, заявление ООО "Амурская механическая компания" удовлетворено. Судами признано незаконным решение администрации г. Благовещенска от 29.11.2012 N 01-29/8228, кроме того, суды обязали администрацию г.Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО "Амурская механическая компания".

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация г. Благовещенска и Комитет обратились в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение. В обоснование жалоб, заявители приводят доводы о том, что судами при рассмотрении спора не были установлены существенные обстоятельства дела, указывают на нарушение судами норм материального и процессуального права. Полагают, что спорное помещение площадью 25,8 кв.м, расположенное по адресу: г.Благовещенск, ул.Лазо, 40, в установленном порядке не сформировано в обособленный объект недвижимого имущества. Обращают внимание на то, что согласно договору аренды от 07.11.2007 N 117а, с учетом изменений, внесенных соглашением от 23.06.2008, ООО "Амурская механическая компания" передано в аренду помещение - магазин общей площадью 51,3 кв.м.; спорные помещения площадью 25,8 кв.м составляют часть фактически переданной заявителю в аренду площади. Кроме того, указывают на то, что отсутствует воля собственника на выделение из всего арендуемого объекта недвижимости площадью 51,3 кв.м объекта площадью 25,8 кв.м, в том числе на его выкуп. Считают, что техническая документация, изготовленная арендатором на помещение площадью 25,8 кв.м, не является правоустанавливающей и не влияет на правовой статус зарегистрированного в установленном законодательством порядке объекта площадью 51,3 кв.м. Указывают на то, что спорное нежилое помещение площадью 51,3 кв.м включено в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год постановлением администрации города Благовещенска от 17.10.2012 N 4757 "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, утвержденный постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 N 4663 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации". Обращают внимание на то, что в случае выделения спорных помещений и их отчуждения обществу, у последнего возникает право общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Одновременно с кассационной жалобой Комитет подал ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Обсудив ходатайство, суд определил в его удовлетворении отказать, поскольку кассационная инстанция не наделена полномочиями по сбору, исследованию и оценке доказательств, а рассматривает дело в пределах, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), проверяя законность судебных актов, исходя из имеющихся в материалах арбитражного дела документов. Следовательно, полномочий для приобщения к материалам дела новых доказательств у суда кассационной инстанции не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Амурская механическая компания" возражает несогласие относительно доводов кассационных жалоб, просит судебные акты оставить без изменения.

В заседании суда, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Амурской области, представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве, дав суду пояснения по существу спора.

В судебном заседании кассационной инстанции на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 03.09.2013.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Как следует из материалов дела, на основании договоров аренды от 21.01.2004 N 117а, от 17.11.2005 N 117а, от 24.11.2006 N 117а, ООО "Амурская механическая компания" являлось арендатором муниципального недвижимого имущества, площадью 25,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 40.

В соответствии с действующим в настоящий момент договором аренды от 08.11.2007 N 117а, заключенным между КУМИ г. Благовещенска и обществом, предметом аренды являются - нежилые помещения N 1, 2, 1 этаж, общей площадью 25,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 40, согласно плану, являющемуся обязательным приложением к настоящему договору.

В дальнейшем 23.06.2008 сторонами договора подписано соглашение о внесении изменений в договор от 08.11.2007 N 117а, которым стороны внесли изменение в положения о предмете договора, с учетом которых предметом аренды является нежилое помещение, расположенное в г. Благовещенске, ул. Лазо, 40, с назначением - магазин, площадью 51,3 кв.м. Соглашением также установлен расчет арендной платы.

31.10.2012 общество в рамках реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) обратилось в КУМИ г.Благовещенска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды от 08.11.2007 N 117а помещения площадью 25,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 40.

Решением, оформленным письмом от 29.11.2012 N 01-29/8228, администрация г. Благовещенска отказала заявителю в реализации права на приобретение и последующее заключение с ним договора купли-продажи в отношении части арендуемого помещения.

Полагая, что данное решение администрации г.Благовещенска нарушает права и законные интересы ООО "Амурская механическая компания", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что у администрации г.Благовещенска не имелось правовых оснований для отказа обществу в реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного имущества.

С указанным выводом согласился суд апелляционной инстанции, признав его законным и обоснованным.

Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения этим актом (действиями, бездействиями) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий критериям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и при соблюдении четырех условий, определенных в статье 3 Федерального Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого или среднего предпринимательства вправе реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при наличии перечисленных в этой норме условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества и площадь арендуемых помещений не превышает определенных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. На основании пункта 3 статьи 9 Закона при получении заявления уполномоченный орган обязан совершить предусмотренные этой нормой юридически значимые действия.

При рассмотрении спора судами установлено, что заявление о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого по договору аренды от 08.11.2007 N 117а помещения площадью 25,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Лазо, 40, поданное 30.10.2012 в КУМИ г.Благовещенска, ООО "Амурская механическая компания" было возвращено.

Основанием для возврата данного заявления послужили обстоятельства, связанные с тем, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не возлагает на уполномоченный орган обязанности по разделению помещения на обособленные объекты и не предоставляет арендатору право по своему усмотрению определять имущество, подлежащее выкупу. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается.

В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Судами из материалов дела выяснено, что согласно техническим паспортам от 10.11.2002, 08.11.2012 (т.1, л.д.14, 20) спорный объект недвижимости общей площадью 25,8 кв.м. состоит из обособленных помещений N 1, 2, ограничен стенами, оснащен коммунальными коммуникациями, имеет собственный отдельный выход и соответствует предмету аренды, согласованному в договоре N 117а от 08.11.2007. Указанные сведения не опровергаются представленным Комитетом техническим паспортом от 02.03.2012 на встроенное нежилое помещение площадью 51,3 кв.м (т.2, л.д. 50).

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что нежилое помещение площадью 25,8 кв.м. является обособленным объектом недвижимости, и прошло государственный технический учет как ранее учтенный объект недвижимости.

Кроме того, в материалах дела также имеется кадастровый паспорт от 10.01.2013 на нежилое помещение площадью 25,8 кв.м, кадастровый номер 28:01:010086:712, который свидетельствует о том, что в отношении данного нежилого помещения осуществлен кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (т.1, л.д.62).

Отклоняя доводы администрации и Комитета, аналогичные доводам кассационных жалоб, о том, что ООО "Амурская механическая компания" использовало по договору аренды от 08.11.2007 N 117а нежилое помещение площадью 51,3 кв.м., суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что помещение 51,3 кв.м. заявителю с соблюдением требований главы 34 ГК РФ в пользование не передавалось, акт приема-передачи не составлялся. Согласно дополнительному соглашению от 23.06.2008 сторонами договора не согласовано, в составе каких именно помещений и на каком этаже передается объект общей площадью 51,3 кв.м.

Довод кассационных жалоб о том, что спорное нежилое помещение площадью 51,3 кв.м включено в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год постановлением администрации города Благовещенска от 17.10.2012 N 4757 "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год, утвержденный постановлением администрации города Благовещенска от 19.10.2011 N 4663 "Об утверждении прогнозного плана приватизации объектов муниципальной собственности на 2012 год и определения порядка принятия решений об условиях приватизации" отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку пунктом 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134 предусмотрено, что реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи с субъектом малого или среднего предпринимательства части нежилого помещения возможно, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Кроме того, администрацией г.Благовещенска и Комитетом не представлено вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих отсутствие возможности формирования и использования оставшегося помещения как обособленного объекта.

Напротив, материалами дела подтверждается, что выкупаемая обществом площадь нежилого помещения 25,8 кв.м на протяжении нескольких лет была предметом договора аренды от 08.11.2007 N 117а, что также свидетельствует о его возможности функционировать в качестве самостоятельного объекта.

Довод кассационных жалоб о том, что в случае выделения спорных помещений и их отчуждения обществу, у последнего возникает право общей долевой собственности на помещения общего пользования, также отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку возникновение права общей долевой собственностью на помещения общего пользования не противоречит ни гражданскому, ни жилищному законодательству Российской Федерации.

Иные доводы кассационных жалоб также были предметом исследования в судах обеих инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для их иной оценки у суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ не имеется. Новых доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного спора и опровергающих правильность выводов судов, в кассационных жалобах не приводится.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, признав наличие у общества преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с требованиями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, пришли к обоснованному выводу о том, что в результате отказа администрации г.Благовещенска права заявителя были нарушены.

Иная оценка рассматриваемого спора влечет необоснованное лишение субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества в установленный период.

При таких обстоятельствах, обжалуемые судебные акты соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства, поэтому у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для их отмены.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.03.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по делу N А04-9057/20102 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Г.А.Камалиева

Судьи

С.А.Логвиненко И.А.Тарасов