Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 октября 2013 г. N Ф03-5017/13 по делу N А04-9427/2012

г. Хабаровск

22 октября 2013 г.

А04-9427/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от ответчика: Мосикян Р.Р. (лично); Радчишина Е.А., представитель по доверенности от 14.10.2013 N 27АА 0539807

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мосикян Ромика Рафиковича

на решение от 21.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013

по делу N А04-9427/2012 Арбитражного суда Амурской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Китаев В.В., в апелляционном суде судьи Гетманова Т.С., Козлова Т.Д., Михайлова А.И.

По иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Сковородинского района

к индивидуальному предпринимателю Мосикян Ромику Рафиковичу

третьи лица: администрация города Сковородино, открытое акционерное общество "Буреягэсстрой", закрытое акционерное общество "АмурТИСИз"

о расторжении договора

Комитет по управлению муниципальным имуществом Сковородинского района Амурской области (ОГРН 1022801228328; место нахождения: 676014, Амурская область, г. Сковородино, ул. Победы, 33; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мосикяну Ромику Рафиковичу (ОГРНИП 312280829300020; далее - предприниматель) о расторжении договора аренды от 13.08.2009 N 660 и возврате земельного участка с кадастровым номером 28:24:010879:21 общей площадью 120 кв.м.

Иск основан на нормах статьи 451 ГК РФ и обусловлен наличием на земельном участке канализационных сетей, что препятствует дальнейшему использованию спорного участка, предоставленного ответчику для целей строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация города Сковородино (ОРГН 1022801229714; место нахождения: 676014, Амурская область, г. Сковородино, ул. Победы, 33; далее - администрация), открытое акционерное общество "Буреягэсстрой" (ОРГН 1022800872951; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 93; далее - ОАО "БГС"), закрытое акционерное общество "Амурский территориальный институт строительных изысканий" (ОГРН 1022800517893; место нахождения: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина, 27; далее - ЗАО "АмурТИСИз")

Решением суда от 21.05.2013, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 без изменения, иск удовлетворен полностью по мотиву доказанности существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 13.08.2009 N 660, что является достаточным основанием для его расторжения. При этом суды сослались на результаты проведенной по делу экспертизы по вопросу о наличии на спорном земельном участке инженерных сетей.

Предприниматель Мосикян Р.Р. в кассационной жалобе выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами, просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о получении им всех необходимых разрешений и согласований компетентных лиц при отводе земельного участка и получении разрешения на строительство. Указывает на то, что проектом предусмотрены условия переноса канализационных сетей, расположенных в непосредственной близости от застраиваемой территории. Считает, что мнение работника ОАО "БГС" не может препятствовать использованию арендуемого земельного участка по назначению. В этой связи предприниматель полагает, что основания для применения статьи 451 ГК РФ отсутствуют, поскольку на момент отвода спорного земельного участка для строительства и заключения договора аренды от 13.08.2009 N 660 Комитету доподлинно было известно о существовании инженерных коммуникаций. Также ответчик ставит под сомнение обоснованность и достоверность экспертного заключения от 18.04.2013 N 031-01-00168, которое не отвечает требованиям статей 82, 86 АПК РФ. Кроме того ссылается на ненадлежащее извещение ответчика судом первой инстанции о датах судебных заседаний, в результате чего он был лишен возможности представить суду необходимые доказательства в обоснование своих возражений против иска.

Комитет в отзыве на кассационную жалобу считает, что приведенные ответчиком доводы не являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов. От других участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции предприниматель Мосикян Р.Р. и его представитель настаивали на удовлетворении кассационной жалобы и привели дополнительные обоснования несогласия с заключением проведенной по делу экспертизы.

Представители истца и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участия в заседании суда не принимали.

Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащим отмене по следующим причинам.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ИП Мосикян Р.Р. (арендатор) заключен договор аренды от 13.08.2009 N 660, предметом которого является земельный участок общей площадью 120,0 кв.м с кадастровым номером 28:24:010879:21, расположенный по адресу: Амурская область, Сковородинский район, г. Сковородино, ул. Красноармейская, вид разрешенного использования - строительство магазина.

Согласно акту приема-передачи от 13.08.2009 спорный участок передан арендатору.

Срок аренды установлен в пункте 2.1 договора с 13.08.2009 по 10.08.2010 и впоследствии неоднократно пролонгировался по условиям пункта 2.3.

Администрацией предпринимателю выдано разрешение на строительство магазина от 16.04.2012 N RU 28520101-5 сроком действия до 16.04.2013, после чего арендатор приступил к осуществлению мероприятий по строительству, в частности осуществил вырубку зеленых насаждений на спорном земельном участке.

Согласно письму ОАО "БГС" от 31.07.2012 N 926, направленному в адрес Главы администрации, на спорном земельном участке в районе жилых домов NN 3, 4 по ул. Красноармейской расположены канализационные сети, в связи с чем какое-либо строительство на данном участке является недопустимым.

Сославшись на полученную информацию, администрация в письме от 31.07.2012 N 01-20-1670 сообщила предпринимателю о невозможности продолжения строительства на арендуемом земельном участке и направила соглашение о расторжении договора аренды от 13.08.2009 N 660.

Сославшись на указанные обстоятельства и нормы статьи 451 ГК РФ, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции по ходатайству истца определением от 27.02.2013 назначена экспертиза, проведение которой поручено Амурской торгово-промышленной палате, и на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы: имеются ли на земельном участке с кадастровым номером 28:24:010879:21, расположенном между жилыми домами N 2 и N 4 по ул. Красноармейская в г. Сковородино, какие-либо инженерные сети и возможно ли дальнейшее использование указанного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования под строительство магазина.

Согласно заключению от 18.04.2013 N 031-01-00168 эксперт по поставленным судом вопросам пришел к выводам, что через земельный участок с кадастровым номером 28:24:010879:21, расположенный между жилыми домами N 2 и N 4 по ул. Красноармейская в г. Сковородино, проходят канализационные сети (схема расположения земельного участка и канализационных сетей приложена к экспертному заключению), в связи с чем, дальнейшее использование данного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования под строительство магазина невозможно.

Основываясь на полученных результатах, арбитражные суды обеих инстанций сочли, что установленный экспертом факт нахождения на спорном земельном участке инженерных коммуникаций является существенным изменением обстоятельств, о которых не было известно сторонам при заключении договора аренды от 13.08.2009 N 660.

Сделав вывод о том, что наличие на арендуемом предпринимателем земельном участке подземных коммуникаций исключает возможность производства на нем строительных работ при риске повреждения сетей, арбитражные суды удовлетворили иск Комитета, признав дальнейшее действие спорного договора аренды в такой ситуации нецелесообразным. При этом апелляционный суд дополнительно отметил, что результаты экспертизы в установленном законом порядке не оспорены и вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ ответчиком соответствующими доказательствами не опровергнуты.

Также апелляционный суд отклонил доводы ИП Мосикян Р.Р. о неправильном применении судом первой инстанции статьи 451 ГК РФ как не подтвержденные документально и основанные на ошибочном понимании данной нормы права.

Между тем выводы судов о наличии предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между сторонами договора аренды противоречат фактическим обстоятельствам спора.

Применяя указанную норму права, арбитражные суды не учли, что для целей расторжения договора изменение обстоятельств признается существенным тогда, когда эти обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ возможно только в исключительных случаях.

Однако в данном случае выводов о наличии совокупности указанных обстоятельств обжалуемые судебные акты не содержат. Само по себе расположение на спорном земельном участке инженерных коммуникаций, как обстоятельство препятствующее строительству, не относится к обстоятельствам, указанным названной выше нормой права, возникновение которых нельзя было предвидеть. Вместе с тем суды, несмотря на неоднократно приводившиеся ответчиком возражения, уклонились от оценки представленных им доказательств и не выяснили вопрос о том, известно ли было сторонам о наличии на спорном земельном участке канализационных сетей на момент вступления в договорные отношения.

При этом установленным земельным законодательством порядком предоставления земельных участков для строительства, прямо предусмотрено, что выбор таких участков обеспечивается органом местного самоуправления на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями (пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса РФ).

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления.

Помимо этого по смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Выдача такого разрешения непосредственно сопряжена с предоставлением застройщиком документов, содержащих сведения об инженерном оборудовании, и сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

В материалах дела представлены: постановление Главы Сковородинского района от 24.03.2008 N 234 "О предварительном согласовании места расположения земельного участка под строительство магазина Мосикян Р.Р. в г. Сковородино" и утвержденный данным постановлением акт выбора спорного участка; разрешение на строительство магазина от 16.04.2012 N RU 28520101-5; технический отчет по инженерно-геодезическим изысканиям от 09.09.2011, выполненный ЗАО "АмурТИСИз", с приложенными ведомостями согласования наличия подземных коммуникаций; технические условия на подключение к сетям ХВС и канализации, выданные 01.10.2007 МУП "Сковородинские коммунальные системы", и план наружных сетей (т.1 л.д.116).

Данные документы в нарушение требований статьи 71 АПК РФ судами не оценивались, в том числе с позиции норм земельного и градостроительного законодательства, регулирующих вопросы предоставления земельных участков для строительства.

Также необходимо отметить, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (статья 35 Земельного кодекса РФ).

Кроме того суд кассационной инстанции соглашается с доводами предпринимателя в части наличия в экспертном заключении существенных недостатков.

Так, соответствующе возражения по поводу назначения экспертизы могут быть заявлены при обжаловании судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (часть 2 статьи 188 АПК РФ, пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление ВАС РФ N 66)).

В соответствии со статьей 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

В определении о назначении экспертизы суд указывает основания для назначения экспертизы; фамилию, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза; вопросы, поставленные перед экспертом; материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта; срок, в течение которого должна быть проведена экспертиза и представлено заключение.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления ВАС РФ N 66, при поручении проведения экспертизы в негосударственной экспертной организации суд обязан выяснить сведения об образовании эксперта, его специальности, стаже работы и занимаемой должности, указав в определении о назначении экспертизы наименование негосударственной экспертной организации, а также фамилию, имя, отчество эксперта.

Между тем, поручив проведение экспертизы некоммерческой организации, суд первой инстанции не указал в определении от 27.02.2013 персональные данные эксперта, которому поручено проведение экспертизы, не обеспечив тем самым реализацию ответчиком права на заявление эксперту отвода. Из содержания названного судебного акта также не усматривается, что суд выяснял вопросы об образовании эксперта, его специальности, стаже работы и занимаемой должности. В деле нет документов (кроме диплома Больбот А.В., проводившего экспертизу), подтверждающих должность, стаж работы и квалификацию эксперта. В письме Амурской торгово-промышленной палаты от 13.02.2013 N 1/635, адресованном суду, помимо неподтвержденных документально сведений об эксперте Больбот А.В., указаны иные кандидатуры экспертов, имеющих больший профессиональный стаж. При таких обстоятельствах выбор эксперта, фактически проводившего исследование, осуществлен не судом в соответствии с нормами процессуального права, а Амурской торгово-промышленной палатой самостоятельно и произвольно.

Помимо этого следует отметить, что при определении круга и содержания вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суду следовало исходить из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда (пункт 8 Постановления ВАС РФ N 66).

Поставленный судом первой инстанции вопрос перед экспертом о возможности дальнейшего использования спорного земельного участка, арендуемого предпринимателем для целей строительства, под строительство магазина, в первую очередь касается выяснения установленных законом ограничений для производства строительных работ с учетом факта наличия на этом земельном участке инженерных коммуникаций.

Однако, экспертное заключение, имеющееся в материалах дела, не содержит нормативного обоснования вывода о запрете строительства на спорном участке. Не приведены такие нормы права и в обжалуемых судебных актах как того требуют положения статей 170, 271 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, состоявшиеся по делу решение от 21.05.2013 и постановление апелляционного суда от 12.08.2013 подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ, а дело направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки и проверить наличие всех предусмотренных статьей 451 ГК РФ оснований для расторжения заключенного между сторонами договора аренды.

Для этих целей суду необходимо выяснить, обладал ли или мог обладать в первую очередь Комитет как арендодатель земельного участка сведениями о наличии на нем инженерных коммуникаций, препятствующих строительству; дать оценку документам, касающимся выбора (отвода) спорного участка для строительства и получения предпринимателем необходимых согласований (разрешений); определить нормы материального права, ограничивающие возможность производства строительных работ на участке, по которому проложены канализационные сети. Кроме того, в зависимости от результата проверки соблюдения порядка предоставления земельного участка для строительства и получения застройщиком разрешения на строительство, рассмотреть вопрос о соответствии спорного договора требованиям действующего законодательства с точки зрения норм статьи 168 ГК РФ.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.05.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по делу N А04-9427/2012 Арбитражного суда Амурской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Амурской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко