Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2008 г. N Ф03-618/08 по делу N А59-3535/2007

г. Хабаровск

21 марта 2008 г.

Дело N А59-3535/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Л.И.Резвиной

Судей: Т.И.Сачук, З.А.Вяткиной

при участии

от истца: представители не явились

от ответчиков: Полунина А.М.- представитель по доверенности от 05.12.2007 N 115

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие N 5"

на решение от 23.11.2007

по делу N А59-3535/2007 С-9

Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А.Портнова

По иску общества с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие N 5"

к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска, администрации г.Южно-Сахалинска, финансовому управлению администрации г.Южно-Сахалинска

о взыскании 3 051 114 руб.

Общество с ограниченной ответственностью "Пассажирское автотранспортное предприятие N 5" (далее - ООО "ПАТП N 5") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г.Южно-Сахалинска (далее - ДАГУН г.Южно-Сахалинска) о взыскании 3 051 114 руб. неосновательного обогащения, в виде суммы оплаченной против согласованной в договоре, арендной платы.

К участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация г.Южно-Сахалинска, финансовое управление администрации г.Южно-Сахалинска.

Решением суда от 23.11.2007 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что условиями договора увеличение арендной платы осуществлялось не по соглашению сторон, а в одностороннем порядке, из за изменения базовой ставки для ее исчисления, в связи с чем обязательной государственной регистрации такие изменения договора не подлежат.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Законность принятого судебного акта проверяется судом кассационной инстанции в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по жалобе ООО "ПАТП N 5".

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального права, регулирующих порядок изменения сторонами условий договора. Приводит доводы о том, что изменения к договору аренды от 20.06.2002, требующего госрегистрации, в части повышения арендной платы не зарегистрированы в органах государственной регистрации сделок с недвижимостью, поэтому не внесены в договор, а произведенные истцом арендные платежи в части их изменений (повышений) являются неосновательным обогащением ответчика за счет истца.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ДАГУН г.Южно-Сахалинска, не согласившись с доводами, изложенными в жалобе, просил решение оставить без изменения как законное и обоснованное.

Представители других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, участия в нем не принимали.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14 часов 20 минут до 17.03.2008.

При проверке законности принятого по настоящему делу решения Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа установил, что оно подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.06.2002 между ООО "Пассажирское автотранспортное предприятие N 5" (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (в настоящее время - Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска) (арендодатель) заключен договор N 19 аренды недвижимого имущества сроком действия до 30.06.2007, а также дополнительное соглашение к нему от 23.11.2003, согласно которому арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи здание стоянки автобусов, здание электрощитовой и здание склада общей площадью 2588,6 кв.м., расположенные по адресу г. Южно-Сахалинск, ул. Пограничная-49.

Арендатор обязался своевременно производить арендные платежи в размере арендной платы, которая составляет 192 838 рублей в месяц.

Пунктом 4.3 договора N 19 предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и /или новой методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы арендодатель ставит в известность арендатора за 30 дней.

Договор аренды N 19 от 20.06.2002 и соглашение к нему от 13.11.2003 были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.11.2004.

В период действия договора на основании решения Городского Собрания г. Южно-Сахалинска размер базовой арендной ставки неоднократно изменялся, в связи с чем базовая ставка для расчета арендной платы была увеличена, что повлекло увеличение размера арендной платы.

01.06.2004, 17.03.2005, 05.06.2006, 23.01.2007 ДАГУН г.Южно-Сахалинска уведомляло истца об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы в сторону увеличения.

ООО "ПАТП N 5" полагая, что изменения ответчиком в части увеличения арендной платы в договор аренды N 19 от 20.06.2002 не внесены в соответствии с требованиями п.2 ст.651 ГК РФ, поскольку не зарегистрированы госреестре, в связи с чем сумма арендных платежей уплаченная им сверх согласованной, является неосновательным обогащением последнего, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из того, что по условиям договора аренды от 20.06.2002 увеличение арендной платы осуществлялось не по соглашению сторон, а в одностороннем порядке и основывалось на решениях представительного органа местного самоуправления, в связи с чем сделал вывод о том, что обязательной государственной регистрации такие изменения договора не подлежат. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы было направлено на приведение условий договора в соответствие с требованиями действующего законодательства, а не изменение его условий.

Между тем данные выводы сделаны при неправильном применении норм материального права.

Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из содержания п. 1 ст. 453 ГК РФ, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку соглашением к договору аренды от 13.11.2003 стороны установили арендную плату в твердой сумме - в размере 192 838 руб. в месяц, а изменения относительно арендной платы, установленные решением Городского Собрания г.Южно-Сахалинска, в ранее зарегистрированный договор аренды не зарегистрированы, следовательно, договор аренды на новых условиях (с измененными базовыми ставками арендной платы) в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ являются незаключенными.

Данная позиция согласуется с рекомендациями, изложенными в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 9).

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанции. Арбитражного суда Сахалинской области.

При новом рассмотрении суду следует учесть вышеизложенное и рассмотреть дело по существу заявленных требований, проверив расчет суммы, предъявленной ко взысканию.

Руководствуясь статьями 286 - 289, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.11.2007 по делу N А59-3535/2007 С9 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий

Л.И.Резвина

Судьи

Т.И.Сачук З.А.Вяткина