Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 4 февраля 2014 г. N Ф03-6279/13 по делу N А59-5876/2012

г. Хабаровск

04 февраля 2014 г.

А59-5876/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

при участии:

от министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области - Неустроева Т.В., представитель по доверенности от 14.01.2014 б/н

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

на решение от 25.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013

по делу N А59-5876/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.С. Белов,

в суде апелляционной инстанции судьи А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына, Н.А. Скрипка

по иску общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"

к муниципальному образованию г. Южно-Сахалинск в лице финансового управления администрации г. Южно-Сахалинска, Сахалинской области в лице правительства Сахалинской области, министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, министерству финансов Сахалинской области

о признании договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 недействительным в части, о взыскании неосновательного обогащения

по встречному иску министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Армсахстрой"

об обязании передать по акту приема-передачи министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области земельный участок, Сахалинской области и МО ГО Город Южно-Сахалинск возвратить ООО "Армсхстрой" денежные средства

третьи лица: управление Федерального казначейства по Сахалинской области, финансовое управление г. Южно-Сахалинска, департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска

Общество с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" (ОГРН 1046500636060; 693000, г. Южно-Сахалинск, ул. Украинская, 14-а, 16; далее - ООО "Армсахстрой") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к муниципальному образованию г. Южно-Сахалинск в лице финансового управления администрации г. Южно-Сахалинска, Сахалинской области в лице правительства Сахалинской области, министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, министерству финансов Сахалинской области о признании пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 29.12.2009 N 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложения N 9.1.3 "Расчет арендной платы" к указанному договору недействительными в части установления в договоре и в приложении к нему размера арендной платы, превышающего в 2009 году сумму, равную 419 998 руб. 83 коп. в год, в 2010 году - сумму, равную 323 304 руб. 37 коп. в год; о взыскании с муниципального образования "Город Южно-Сахалинск" в лице департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска либо в лице финансового управления администрации г. Южно-Сахалинска за счет казны муниципального образования 577 751,3 руб. (80 % излишне уплаченной арендной платы), с Сахалинской области в лице министерства либо в лице правительства Сахалинской области либо в лице министерства финансов Сахалинской области за счет казны Сахалинской области 144 437,83 руб. (20 % излишне уплаченной арендной платы).

В свою очередь, министерство обратилось в суд со встречным иском об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 65:01:090101014:22, бюджету Сахалинской области и бюджету муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" - возвратить ООО "Армсахстрой" денежные средства (20 процентов из бюджета Сахалинской области, 80 процентов - из бюджета муниципального образования).

Решением от 25.07.2013 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 решение изменено; признан недействительным пункт 2.2 договора аренды земельного участка N 00617 от 29.12.2009 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011) и приложение N 9.1.3 "Расчет арендной платы" в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году сумму, равную 419 998 руб. 83 коп. в год, в 2010 году - сумму, равную 355 634 руб. 81 коп. в год; с министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" взыскано 722 189 руб. 13 коп. неосновательного обогащения; в удовлетворении исковых требований в остальной части отказано; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

В кассационной жалобе министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, обязать ООО "Армсахстрой" освободить земельный участок. Заявитель не согласен со взысканием всей суммы неосновательного обогащения с минимущества, поскольку уплата денежных средств производилась на расчетный счет администрации города, которые через казначейство направлялись часть - в бюджет муниципального образования, часть - в бюджет Сахалинской области. Таким образом, спорные денежные средства при наличии оснований подлежали взысканию с соответствующих бюджетов. Настаивает, что договор аренды не соответствует п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ, п. 4 ч. 3 ст. 38.2, 65 Земельного кодекса РФ, то есть является ничтожным. Полагает, что доводы общества о недействительности части договора необоснованны.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Армсахстрой" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области доводы кассационной жалобы поддержал, дал по ним пояснения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции не явились.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим частичной отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 29.12.2009 между КУГИ Сахалинской области (арендодатель) и ООО "Армсахстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 00617, согласно которому арендатору в пользование предоставлен земельный участок площадью 19214 кв. м с кадастровым номером 65:01:090101014:22, расположенный в городе Южно-Сахалинске, пл. р. Ново-Александровск, южная сторона ул. Науки, восточнее жилого дома N 2, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Срок аренды установлен с 15.12.2009 по 14.12.2014.

Годовой размер арендной платы по договору, который подлежит уплате с 15.12.2009, определен по результатам аукциона в размере 1 049 997 руб. и не может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (п. 2.2). Пунктом 2.3 договора стороны согласились, что изменение размера арендной платы в соответствии с извещением о таком изменении, направляемым арендодателем арендатору, происходит с даты, указанной в извещении об изменении размера арендной платы.

Актом от 29.12.2009 оформлена передача земельного участка.

Дополнительным соглашением от 20.06.2011 стороны изменили п. 2.2 договора, изложив его в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы по договору определен по результатам аукциона и может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором. Основанием для изменения размера арендной платы являются нормативные акты органов местного самоуправления, направленные на установление или изменение размеров арендной платы за земельные участки на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск"; стороны распространили действие соглашения на отношения, возникшие с 15.10.2010.

Договор, дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Арендатором произведена оплата по договору N 00617, в том числе в сумме 264 656,78 руб. по платежному поручению от 29.09.2010 N 1626, в сумме 569 587,41 руб. по платежному поручению от 11.08.210 N 1247, в сумме 264 656, 78 руб. по платежному поручению от 08.12.2010 N 2302.

ООО "Армсахстрой", ссылаясь на то, что при заключении договора, а именно при изложении п. 2.2 договора, допущена ошибка: указанный размер арендной платы определен не по результатам аукциона, а рассчитан на основании решения городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/14-06-3, при этом неверно определен размер коэффициента и базовой ставки (5 вместо 2), и полагая, что годовой размер арендной платы за период 2009 год должен составлять 419 998,83 руб., за 2010 - 323 304,37 руб. (согласно Закону Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Сахалинской области", решению городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 "Об установлении размеров коэффициентов, применяемых в расчете арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск"), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, считая, что при проведении аукциона неверно определен размер арендной платы, что свидетельствует о его несоответствии ст. 65 Земельного кодекса РФ, п. 1. ст. 422 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ и, соответственно, о ничтожности договора от 29.12.2009 N 00617, обратилось со встречным иском о применении положений п. 2 ст. 167 ГК РФ к ничтожности сделки в виде обязания общества передать по акту приема-передачи земельный участок, бюджетам Сахалинской области и муниципальному образованию городской округ "Город Южно-Сахалинск" - выплатить денежные средства из расчета 20 % из бюджета Сахалинской области (686 016,84 руб.), 80 % из бюджета муниципального образования городской округ "Город Южно-Сахалинск" (2 744 067,37 руб.).

При разрешении спора установлены следующие обстоятельства.

Так, предметом договора является земельный участок площадью 19 214 кв. м с кадастровым номером 65:01:090101014:22 для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2 Земельного кодекса РФ.

Как установлено, в отношении названного земельного участка 14.11.2009 проведен аукцион. Объявление об аукционе, предметом которого являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22, опубликовано в газете "Губернские ведомости" (выпуск 41 (141)). В извещении указаны начальная стоимость права аренды земельного участка - 1 114 100 руб.; размер арендной платы за земельный участок - 1 049 997,07 руб. в год. Указано, что изменение ставки размера арендной платы происходит ежегодно на основании решений уполномоченных органов.

Поскольку для участия в аукционе подана только одна заявка - от ООО "Армсахстрой", аукцион заседанием комиссии по его проведению признан несостоявшимся. Комиссией в соответствии с п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ принято решение о заключении договора аренды указанного земельного участка с единственным участником аукциона - ООО "Армсахстрой". Данное отражено в протоколе от 15.02.2009 N 2. Кроме того, в протоколе определены основные условия договора: срок аренды - 5 лет, размер арендной платы - 1 049 997 руб. в год и др.

Также в п. 3 протокола указано на необходимость в течение 10 банковских дней оплатить стоимость права аренды земельного участка в размере начальной цены аукциона - 1 144 100 руб. с учетом задатка - 228 820 руб. (итого к оплате 915 280 руб.).

Оплата стоимости права аренды земельного участка сторонами не опровергается.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:090101014:22 заключен КУГИ Сахалинской области (арендодатель) с ООО "Армсахстрой" (арендатор).

Размер арендной платы в договоре установлен в сумме 1 049 997 руб. в год.

Установлено, что в соответствии с Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее - министерство), утвержденным Постановлением администрации Сахалинской области от 26.12.2009 N 522-па, министерство является правопреемником КУГИ Сахалинской области и полномочным лицом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, а также по их предоставлению для целей, связанных со строительством, в муниципальном образовании городской округ "Город Южно-Сахалинск".

В данном случае спорным является размер арендной платы, установленный в договоре N 00617.

По мнению арендодателя и арендатора, соответствующий расчет арендной платы подлежал исчислению на основании решения городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 24.05.2006 N 290/16-06-3 и на момент проведения аукциона, заключения договора должен был составлять 419 998,83 руб. в год (19 214 кв. м (площадь земельного участка Х 10,9295 (базовая ставка арендной платы за 1 кв. м) Х 2 (коэффициент вида использования земель и категории арендатора).

При этом арендодатель считает, что, поскольку при проведении аукциона указанный размер арендной платы (1 049 997 руб.) определен неверно, договор аренды является ничтожным ввиду несогласованности его существенного условия. В свою очередь, арендатор считает п. 2.2 договора в части установления размера арендной платы в сумме, превышающей 419 998,83 руб., недействительным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска со ссылкой на разъяснения, изложенные в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исходил из того, что размер арендной платы определен сторонами на торгах, результаты которых сторонами в установленном порядке не оспорены.

В части встречного иска суд признал, что требования предъявлены по истечении срока исковой давности, о применении которой заявлено ООО "Армсахстрой", в связи с чем отказал в иске на основании ч. 1 ст. 199 ГК РФ.

Апелляционная инстанция, изменяя в части решение, признала п. 2.2 договора N 00617 недействительным в части установления арендной платы. При этом суд исходил из того, что арендная плата за земельный участок является регулируемой ценой и ее размер подлежал определению на основании нормативных актов, действующих на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск".

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Как указано выше, право аренды на земельный участок для его комплексного освоения в целях жилищного строительства приобретено на аукционе в соответствии ст. 30.2 Земельного кодекса РФ по правилам ст.ст. 38.1, 38.2 Земельного кодекса РФ.

Статьей 38.2 Земельного кодекса РФ установлены особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. В частности, в извещении о проведении такого аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения (подп. 3, 4 п. 3 ст. 38.2 Земельного кодекса РФ).

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора.

В соответствии с п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса РФ, подлежащим применению к спорным правоотношениям на основании п. 2 ст. 38.2 названного кодекса, продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Размер арендной платы за пользование названным земельным участком по договору N 00617 был сформирован по результатам торгов. При этом ее размер определен продавцом на основании Закона Сахалинской области от 01.08.2008 N 78-30, решения городского собрания городского округа "Город Южно-Сахалинск" от 09.12.2009 N 46/4вн-09-4 (10,9295 Х 5 Х 19214).

Поскольку арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен, подлежащих определению в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и ввиду отсутствия доказательств, что расчетная стоимость арендной платы превышает ее рыночную стоимость, выводы суда апелляционной инстанции о ничтожности п. 2.2 договора N 00617 в части установления размера арендной платы, превышающего соответствующий размер, установленный нормативным правовым актом за 2009, 2010 годы, не соответствуют вышеприведенным нормам права и являются неправильными. В этой связи обоснованны и соответствуют нормам права, разъяснениям, изложенным в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм права у апелляционного суда отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения первоначального иска.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 287 АПК РФ постановление апелляционной инстанции от 21.10.2013 в этой части иска как принятое с нарушением норм материального права подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 25.07.2013 - оставлению в силе.

В отношении встречного иска выводы судов о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности, предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, положениям п. 2 ч. 2 ст. 199 ГК РФ.

Кассационная инстанция принимает во внимание, что кассационная жалоба доводов, не являвшихся предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, в данной части иска не содержит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 по делу N А59-5876/2012 Арбитражного суда Сахалинской области в части признания недействительным пункта 2.2 договора аренды земельного участка от 29.12.2009 N 00617 в первоначальной редакции (до заключения дополнительного соглашения от 20.06.2011), приложения N 9.1.3 "Расчет арендной платы" в части установления арендной платы, превышающей в 2009 году - сумму, равную 419 998 руб. 83 коп. в год, в 2010 году - сумму, равную 35 5634 руб. 81 коп. в год; в части взыскания с министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Армсахстрой" 722 189 руб. 13 коп. неосновательного обогащения; в части распределения судебных расходов отменить, решение в этой части оставить в силе.

В остальном решение, постановление оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков О.В. Цирулик