Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 февраля 2014 г. N Ф03-27/14 по делу N А51-13559/2013

г. Хабаровск

24 февраля 2014 г.

А51-13559/2013

Резолютивная часть постановления от 17 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Новиковой С.Н., Цирулик О.В.

при участии

без явки представителей лиц, участвующих в деле

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

на решение от 09.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013

по делу N А51-13559/2013 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Ветошкевич А.В., Аппакова Т.А., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Магазин N 6"

к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

Общество с ограниченной ответственностью "Магазин N 6" (ОГРН 106251037984, место нахождения: 692500, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Калинина, 52; далее - ООО "Магазин N 6") обратилось в Арбитражный суд Приморского края к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, место нахождения: 692519, Приморский край, г.Уссурийск, ул.Октябрьская, 58; далее - управление) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения N 47 общей площадью 294,8 кв.м, расположенного на 1-м этаже в здании (лит.А) по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Калинина, 52, и нежилого помещения N 3 общей площадью 63,8 кв.м, расположенного на 1-м этаже в здании (лит.Б1) по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 59б, путем определения условий договора купли-продажи в редакции протокола разногласий от 08.04.2013 и приложения N 1 к проекту договора купли-продажи муниципального имущества, а именно, изложив договор в следующей редакции:

- пункт 2.1 договора "Рыночная стоимость нежилого помещения N 47 в здании (лит.А) (без учета НДС) - 4 617 796,61 (Четыре миллиона шестьсот семнадцать тысяч семьсот девяносто шесть) рублей 61 копейка";

- пункт 2.2. договора "Рыночная стоимость нежилого помещения N 3 в здании (лит.Б1) (без учета НДС) - 216 949,15 (Двести шестнадцать тысяч девятьсот сорок девять) рублей 15 копеек";

- пункт 2.3 договора "Рыночная стоимость приобретаемого имущества (без учета НДС) - 4 834 745,76 (Четыре миллиона восемьсот тридцать четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей 76 копейки";

- второй абзац пункта 2.6 договора "Первоначальный взнос основного долга в сумме 241 737,29 рублей и проценты за рассрочку в сумме 3 693,21 рублей должны поступить в течение 10 дней с момента подписания настоящего договора";

- приложение N 1 (график-расчет оплаты стоимости объекта муниципальной стоимости) в редакции покупателя.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.07.2013 (с учетом определения об исправлении опечатки от 18.10.2013) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013, указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление просит решение от 09.07.2013, постановление от 31.10.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы приведены доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Полагает неправомерным определение судом цены договора в размере, предложенном истцом, поскольку им не представлены допустимые доказательства, подтверждающие рыночную стоимость имущества. По мнению заявителя, заключения экспертно-консультационного комитета Приморского отделения Российского общества оценщиков от 23.04.2013 в отношении отчетов об оценке N N 7416-20, 7416-21 не являются экспертизой отчетов об оценке и не содержат данных относительно недостоверности рыночной стоимости спорного имущества, определенной управлением. Кроме того, ссылается на отсутствие правовых оснований для отказа в удовлетворении ходатайства ответчика о вызове в заседание суда специалистов - оценщиков ООО "ПримЭксперт", определявших рыночную стоимость отчуждаемого имущества.

Истец в отзыве на поданную кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонил, полагая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации Уссурийского городского округа от 13.02.2013 N 401 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещения N 47 в здании (лит.А), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Калинина, 52, нежилого помещения N 3 в здании (лит.Б1), расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 59б" управление направило обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества, по условиям которого обязалось передать в собственность нежилое помещение N 47 (лит.А) общей площадью 294,8 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Калинина,52, этаж: 1, и нежилое помещение N 3 общей площадью 63,8 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Краснознаменная, 59б, этаж: 1, назначение нежилое.

Как следует из пунктов 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи муниципального имущества, рыночная стоимость нежилого помещения N 47 без учета НДС составила 8 881 985 рублей, рыночная стоимость нежилого помещения N 3 без учета НДС - 1 922 772 рубля. Рыночная стоимость приобретаемого имущества (без учета НДС) составляет 10 804 757 рублей (пункт 2.3 проекта договора купли-продажи). В соответствии с пунктом 2.6 проекта договора первоначальный взнос основного долга в сумме 540 237 рублей 85 копеек и проценты за пользование рассрочкой в сумме 1 628 рублей 11 копеек уплачиваются покупателем в течение 10 дней с момента подписания договора купли-продажи.

Рыночная стоимость указанных нежилых помещений, установленная в проекте договора купли-продажи муниципального имущества, определена управлением на основании составленных 14.12.2012 ООО "ПримЭксперт" отчетов N N 7416-21, 7416-20.

08.04.2013 общество направило в адрес управления протокол разногласий к указанному договору купли-продажи, включающий возражения по цене, которые, однако, не были приняты ответчиком. Так, в соответствии с составленным 26.03.2013 оценщиком ООО "Оценка-Сервис" отчетом N 20 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений NN 47, 3 таковая с учетом НДС составила 5 449 000 рублей и 256 000 рублей соответственно.

Неурегулирование разногласий по проекту договора купли-продажи муниципального имущества в части содержания пунктов 2.1, 2.2, 2.3, абзаца 2 пункта 2.6, приложения N 1 к договору, в отношении цены выкупаемых спорных нежилых помещений послужило основанием для передачи их на разрешение суда.

На основании статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) по обращению субъекта малого или среднего предпринимательства, отвечающего установленным Законом требованиям, с заявлением к уполномоченному органу о приобретении арендуемого недвижимого имущества заключение соответствующего договора купли-продажи носит обязательный характер, и оценка рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Согласно положениям пункта 2 статьи 445, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), то в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела судами установлено, что при заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, касающиеся рыночной стоимости этого имущества, арендуемого ООО "Магазин N 6" (относящимся к субъектам малого и среднего предпринимательства) и приобретаемого им в порядке, предусмотренном положениями статей 3, 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчеты оценщика ООО "ПримЭксперт" - от 14.12.2012 N N 7416-20, 7416-21 о рыночной стоимости нежилых помещений в суммах 8 881 985 рублей и 1 922 772 рубля, суды не признали их в качестве бесспорных доказательств по делу. При этом суды приняли во внимание, что из содержания данных отчетов не усматривается, что при их составлении оценщиком учитывались такие существенные характеристики нежилых помещений, способные повлиять на их стоимость, как степень износа, отсутствие канализации, неудовлетворительное состояние, что подтверждалось представленным в дело техническим паспортом помещений по состоянию на 15.08.2006.

Кроме того, при расчете рыночной стоимости спорных помещений оценщиком не был использован затратный подход, а также не была учтена ставка арендной платы за владение и пользование спорными помещениями, тогда как точные сведения о размере такой ставки могли быть получены у ответчика как заказчика оценки рыночной стоимости спорных объектов и арендодателя (ООО "Магазин N 6"). Более того, представленные управлением отчеты не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки ССО-РОО 2010. Указанные обстоятельства отражены в заключениях экспертно - консультационного комитета Приморского отделения Российского общества оценщиков от 23.04.2013.

Дав оценку представленному обществом отчету ООО "Оценка-Сервис" от 26.03.2013 N 20, согласно которому рыночная стоимость спорных нежилых помещений составила 5 449 000 рублей и 256 000 рублей соответственно, суды пришли к выводу о том, что таковой составлен компетентным лицом, не содержит противоречий и неточностей, в связи с чем стоимость подлежащего отчуждению по договору купли-продажи муниципального недвижимого имущества должна составлять в общем размере 5 705 000 рублей с учетом НДС.

Доводы управления в кассационной жалобе относительно того, что оценка, предложенная обществом, не может быть положена в основу установления рыночной стоимости спорного имущества, а также о том, что заключения экспертно - консультационного комитета Приморского отделения Российского общества оценщиков от 23.04.2013 не являются экспертизой отчетов ответчика об оценке и не содержат данных относительно недостоверности определенной управлением рыночной цены спорного имущества, оценены судом округа и подлежат отклонению в виду того, что достоверность представленных обществом отчетов не была оспорена ответчиком при рассмотрении дела и не опровергнута надлежащими доказательствами по делу (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что представленные обществом заключения экспертно-консультационного комитета Приморского отделения Российского общества оценщиков от 23.04.2013 оценивались судами во взаимосвязи и совокупности с иными доказательствами по настоящему делу в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводу заявителя в жалобе о том, что судом неправомерно не было удовлетворено ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание специалистов-оценщиков ООО "ПримЭксперт", определявших рыночную стоимость отчуждаемого имущества давалась надлежащая правовая оценка в апелляционном суде и таковой был отклонен со ссылкой на положения части 1 статьи 87.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду того, что управление не обосновало и не указало, какие именно положения отчетов N N 7416-20, 7416-21 вызывают недопонимание и требуют дополнительных разъяснений.

Следует отметить, что по существу доводы управления в кассационной жалобе сводятся к несогласию с оценкой судами имеющихся в деле доказательств и установленными на их основе обстоятельствами дела, что, однако недопустимо в суде округа в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в деле доказательствах и не противоречат им, неправильного применения норм материального права и положений процессуального законодательства не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.07.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 по делу N А51-13559/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.Н. Новикова О.В. Цирулик