Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 3 июня 2014 г. N Ф03-1662/14 по делу N А73-6257/2013

г. Хабаровск

03 июня 2014 г.

А73-6257/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: О.В. Цирулик

Судей: С.Ю. Лесненко, С.Н. Новиковой

при участии

от муниципального автономного учреждения культуры "Городской парк отдыха города Хабаровска":

- Черная С.Ю., представитель по доверенности от 10.01.2014 N 01;

от общества с ограниченной ответственностью "Лакс":

- Степанова Е.В., представитель по доверенности б/н от 01.12.2013;

- Дмитриенко А.В., представитель по доверенности от 01.10.2013 N 5;

от Департамента муниципальной собственности г. Хабаровска:

- Ткаченко О.А., представитель по доверенности от 31.12.2013 N 13248/02-12;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лакс"

на решение от 09.09.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014

по делу N А73-6257/2013 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в первой инстанции судья Е.Н. Захаренко, в апелляционном суде судьи: Т.С. Гетманова, Е.Н. Головнина, Т.Д. Козлова

по иску муниципального автономного учреждения культуры "Городской парк отдыха города Хабаровска"

к обществу с ограниченной ответственностью "Лакс"

об освобождении нежилого помещения

третье лицо: Департамент муниципальной собственности г. Хабаровска

Муниципальное автономное учреждение культуры "Городской парк отдыха г. Хабаровска" (ОГРН 1032700322137, адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 2; далее - МАУК "Городской парк г. Хабаровска", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лакс" (ОГРН 1022701195780, адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 2; далее - ООО "Лакс", ответчик) об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 121,1 кв.м в том числе: комната N 16 (площадь 31,8 кв м), комната N 20 (площадь 25,4 кв.м), комната N 23 (площадь 15,1 кв.м), комната N 25 (площадь 48,8 кв.м), расположенные на втором этаже административного здания с пристройкой развлекательного комплекса и детского торгового центра в детском парке им. А. Гайдара, по адресу: г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 2 (литер Б2), привести их в первоначальное техническое состояние согласно техническому паспорту по данным инвентаризации на 16.12.2005 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Иск нормативно обоснован положениями статей 305, 622 ГК РФ и мотивирован отказом ответчика от освобождения помещения по истечении срока договора аренды N 01а/11 от 01.04.2011.

Определением суда от 08.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее - ДМС г. Хабаровска).

Решением суда от 09.09.2013, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 без изменения, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ООО "Лакс", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит судебные акты отменить и принять новый судебный акт по существу спора.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы об отсутствии у МАУК "Городской парк г. Хабаровска" права распоряжения конкретными помещениями в здании, находящимися в общей долевой собственности нескольких лиц в связи с тем, что доли в общем имуществе в натуре не определены. По мнению ответчика, ввиду отсутствия выделенных в натуре долей в общем имуществе наличие подписанного договора аренды не свидетельствует о праве арендодателя требовать возврата занимаемого имущества и приведение его в состояние, существовавшее на момент заключения договора. Также ООО "Лакс" указывает на прекращение действия соглашения о порядке пользования общим имуществом и ставит под сомнение действительность договора аренды, на условиях которого основаны требования истца.

В отзывах на кассационную жалобу МАУК "Городской парк г. Хабаровска" и ДМС г. Хабаровска приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить судебные акты без изменения.

После отложения судебного заседания в составе суда в связи с уходом судьи С.И. Гребенщикова в отпуск произведена его замена в порядке статьи 18 АПК РФ на судью С.Н. Новикову, после чего рассмотрение дела произведено с самого начала.

В заседании суда кассационной инстанции представители сторон настаивали на доводах, изложенных в кассационной жалобе и отзыве на нее соответственно, и дали по ним пояснения. Представитель ДМС г. Хабаровска поддержал позицию МАУК "Городской парк г. Хабаровска" и также просил оставить судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, административное здание с пристройкой развлекательного комплекса и детского торгового центра в детском парке им. А. Гайдара, литеры Б, Б1, Б2, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, 2, введено в эксплуатацию в 2006 году.

Из данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что правообладателями вышеуказанного объекта недвижимости на праве общей долевой собственности являются физические и юридические лица, при этом, городской округ "Город Хабаровск" владеет 1600/10000 доли, а ООО "Лакс" принадлежит 1178/10000 доли в праве собственности.

01.02.2006 между всеми собственниками заключено соглашение о порядке пользования общим имуществом, согласно которому ДМС г. Хабаровска, представляющему интересы городского округа "Город Хабаровск", предоставлены, в том числе, помещения, являющиеся предметом настоящего спора.

Право оперативного управления принадлежащей муниципальному образованию долей в общем имуществе передано МАУК "Городской парк г. Хабаровска", что подтверждается свидетельством 27-АВ 463650 от 14.12.2006.

01.04.2011 между МАУК "Городской парк г. Хабаровска" (арендодатель) и ООО "Лакс", с согласия администрации г. Хабаровска, заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование комнаты: N 16, площадью 31,8 кв.м, N 20, площадью 25,4 кв.м, N 23, площадью 15,1 кв.м, N 25, площадью 48,8 кв.м, общей площадью 121, 1 кв.м, расположенные на втором этаже административного здания с пристройкой развлекательного комплекса и детского торгового центра в детском парке им. А. Гайдара.

Факт передачи договорных объектов подтверждается актом приема-передачи от 01.04.2011, подписанным сторонами без возражений.

Срок действия договора определен с 01.04.2011 по 28.02.2012.

Пунктом 7.1 договора стороны согласовали особые условия, в которых арендатор обязался после расторжения договора аренды привести арендуемые помещения в первоначальное техническое состояние в соответствии с техническим паспортом от 17.01.2006, подготовленным по данным инвентаризации на 16.12.2005.

По окончанию срока действия договора ООО "Лакс" продолжало пользоваться спорными нежилыми помещениями.

25.12.2012 МАУК "Городской парк г. Хабаровска" направило арендатору уведомление о расторжении договора аренды с 27.03.2013, необходимости освобождения помещения и приведения его в состояние, обусловленное договором.

Отказ ООО "Лакс" от освобождения помещений и приведения их в состояние, обусловленное договором, послужил основанием для обращения МАУК "Городской парк г. Хабаровска" в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ по договору аренды заключенному на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Судами на основе оценки имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ установлено, что заключенный между сторонами договор аренды от 01.04.2011 прекратил свое действие в порядке, предусмотренном статьей 610 ГК РФ, однако арендатор отказывается возвращать арендованное имущество.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив при рассмотрении дела, что договор аренды прекратил свое действие, а арендатор отказывается вернуть арендованное имущество арендодателю в состоянии, обусловленном договором, суды правомерно удовлетворили исковые требования МАУК "Городской парк г. Хабаровска".

Доводы кассационной жалобы ООО "Лакс" об отсутствии у МАУК "Городской парк г. Хабаровска" права распоряжения конкретными помещениями в здании, находящемся в общей долевой собственности нескольких лиц в связи с тем, что доли в общем имуществе в натуре не определены, отклоняются в связи со следующим.

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, порядок пользования нежилыми помещениями, расположенными в административном здании с пристройкой развлекательного комплекса и детского торгового центра в детском парке им. А. Гайдара, установлен соглашением участников долевой собственности от 01.02.2006. Указанным соглашением спорные помещения переданы в пользование ДМС г. Хабаровска, которое, в свою очередь, передало свое право МАУК "Городской парк г. Хабаровска".

Возможность заключения такого соглашения прямо предусмотрена статьями 246, 247 ГК РФ и не противоречит другим нормам права.

Таким образом, соглашением участников долевой собственности определен порядок пользования спорным имуществом.

Действуя с согласия участника долевой собственности (постановление администрации г. Хабаровска N 750 от 21.03.2011), распоряжающегося спорными помещениями на основании соглашения с другими участниками долевой собственности, МАУК "Городской парк г. Хабаровска" имело право на передачу указанных помещений в аренду. При этом то обстоятельство, что арендатором являлся участник долевой собственности, а не третье лицо, не имеет юридического значения, так как в отношениях аренды такие лица выступают на равных основаниях.

Возражения ООО "Лакс" против возврата арендованных помещений признаются необоснованными также в связи со следующим.

Помимо вещных правоотношений, возникающих из участия в общей долевой собственности, истец и ответчик связаны обязательственными правоотношениями, возникшими вследствие заключенного между сторонами договора аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Поскольку отказ ООО "Лакс" от взятых на себя обязательств не обусловлен нарушением обязательств по договору со стороны МАУК "Городской парк г. Хабаровска" или другими предусмотренными законом основаниями, такой отказ не может быть признан правомерным.

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Таким образом, поскольку ООО "Лакс" заключил и длительное время исполнял договор аренды, его возражения против права МАУК "Городской парк г. Хабаровска" на сдачу спорных помещений в аренду не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска об обязанности исполнить условия договора аренды об освобождении таких помещений и приведении их в обусловленное договором состояние.

Также суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Договор аренды исполнялся сторонами в полном объеме в отсутствие каких-либо разногласий. При подписании договора аренды ответчик, который в силу участия в общей собственности должен был доподлинно знать о правовом режиме спорного имущества, не выдвигал возражений против права истца сдавать такое имущество в аренду. Возражения ООО "Лакс" против права МАУК "Городской парк г. Хабаровска" сдавать спорные помещения в аренду возникли только после предъявления требования о возврате арендованного имущества.

Таким образом, ООО "Лакс" не выдвигало каких-либо возражений против сложившихся арендных отношений до тех пор, пока сохранение отношений являлось выгодным для него, и выдвинуло такие возражения только при возникновении вопроса о расторжении арендных правоотношений.

Такие действия ответчика противоречат принципу добросовестности участников гражданского оборота и содержат признаки злоупотребления правом, что в силу статьи 10 ГК РФ не допускается и является самостоятельным основанием для отказа в защите права.

Также подлежат отклонению доводы ООО "Лакс" об отсутствии у МАУК "Городской парк г. Хабаровска" права на заключение договора аренды в связи с прекращением действия соглашения от 01.02.2006.

Действие указанного соглашения во времени ограничено моментом изменения доли одного из участников долевой собственности, однако прекращение действия соглашения само по себе не влечет изменение или прекращение фактически сложившегося порядка пользования общим имуществом.

На юридическую значимость фактически сложившегося порядка пользования указывают разъяснения, содержащиеся в пункте 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Поскольку порядок пользования имуществом, закрепленный в соглашении, не был изменен путем заключения нового соглашения либо совершения иных действий, свидетельствующих об установлении участниками общей собственности нового порядка пользования имуществом, ранее установленный порядок пользования общим имуществом продолжал действовать и после изменения долей его участников.

Такой вывод также подтверждается действиями самого ООО "Лакс", не оспаривавшего права истца и взявшего в 2011 году спорные помещения в пользование по договору аренды, а не путем определения порядка пользования по соглашению всех участников долевой собственности.

Выводы судов сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.09.2013, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 по делу N А73-6257/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Цирулик

Судьи

С.Ю. Лесненко С.Н. Новикова