Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16 сентября 2014 г. N Ф03-3984/14 по делу N А73-15690/2013

г. Хабаровск

16 сентября 2014 г.

Дело N А73-15690/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.

при участии

от ОАО "Центр инновационных технологий города Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 5149/02-02

от ИП Жаренкова С.И.: Фатеева А.С., представитель по доверенности от 21.11.2012 N 27АА 0425336, Тучинов А.А., представитель по доверенности без номера от 25.01.2014

от ООО "Медицинский Центр Пульс": представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Жеренкова Сергея Ивановича на решение от 27.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А73-15690/2013 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Пичинина Е.И., в апелляционном суде судьи Гричановская Е.В., Дроздова В.Г., Иноземцев И.В.

По иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"

к индивидуальному предпринимателю Жеренкову Сергею Ивановичу

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Медицинский Центр Пульс"

о взыскании 10 000 руб. штрафа, расторжении договора аренды, возврате нежилого помещения

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661; место нахождения: 680000,г. Хабаровск, пер. Топографический, 9; далее - ОАО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Жеренкову Сергею Ивановичу (ОГРНИП 309272111300014, ИНН 272114771402; далее - ИП Жеренков С.И., предприниматель) о взыскании штрафа в размере 10 000 руб. за нарушение договорных обязательств, расторжении договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, и о возврате нежилого функционального помещения N II (57-62), общей площадью 97,9 кв.м, расположенного по адресу: ул. Морозова Павла Леонтьевича, 113, в первоначальном состоянии (согласно техническому паспорту по состоянию на 15.11.2010).

Иск заявлен на основании статей 309, 450, 619, 622 ГК РФ и обусловлен нарушением ответчиком условий пункта 3.2.6 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, выразившегося в самовольной перепланировке арендатором спорного помещения без согласия арендодателя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен субарендатор помещения - общество с ограниченной ответственностью "Медицинский Центр Пульс" (ОГРН 1122723008803, ИНН 2723156797; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Морозова Павла Леонтьевича,113-3; далее - ООО "МЦ Пульс").

Решением суда от 27.03.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.

В кассационной жалобе предприниматель Жеренков С.И. выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, ссылается на неполное выяснение судами значимых для дела обстоятельств, указывает на неправильное применение норм материального и процессуального права, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и в удовлетворении заявленных ОАО "ЦИТ" требований отказать.

В обоснование поданной жалобы заявителем приведены доводы о несоблюдении арендодателем досудебной процедуры урегулирования возникшего спора. По мнению предпринимателя, требование о расторжении договора аренды (статья 452 ГК РФ) могло быть направлено ответчику только после истечения разумного срока на устранение допущенных нарушений, установленного арендодателем в письменном предупреждении о необходимости исполнения арендатором своих обязательств (статья 619 ГК РФ). Однако, в данном случае, как полагает ответчик, суды не дали оценки определенному истцом в предупреждении от 24.10.2013 незначительному сроку, недостаточному для приведения спорного помещения в первоначальное состояние, а также не учли, что после продления этого срока истец не направлял ответчику нового предложения о расторжении договора. Предприниматель также обращает внимание суда округа на то, что он предпринимал необходимые меры по истребованию у субарендатора спорного помещения и готов был устранить незаконно возведенную в нем перегородку в дополнительно согласованные сроки при условии отказа истца от заявленных требований. Кроме того, считает неправомерным расторжение договора при одновременном взыскании штрафных санкций как двойной меры ответственности за одно и то же допущенное нарушение.

ОАО "ЦИТ" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы ответчика и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. От ООО "МЦ Пульс" отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ответчика настаивали на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель истца.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не обеспечило.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, между ОАО "ЦИТ" (арендодатель) и предпринимателем Жеренковым С.И. (арендатор) заключен договор от 16.11.2011 N 466/11, по условиям которого арендатору передано на срок с 01.01.2012 по 31.12.2016 нежилое помещение, расположенное на 2 этаже по адресу: г. Хабаровск, Индустриальный район, ул. Морозова Павла Леонтьевича, 113, под использование в качестве коммерческого центра (с учетом заключенных дополнительных соглашений).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, объект предан ответчику по акту от 10.01.2012.

Пунктом 3.2.6 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить никаких перепланировок и переоборудования объекта, связанных с деятельностью арендатора без письменного разрешения арендодателя.

Согласно пункту 4.2 договора за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных этим пунктом договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания.

В результате проведенной 23.10.2013 проверки использования арендуемого помещения выявлен факт нарушения арендатором указанного условия договора, связанный с самовольным возведением перегородки, в связи с чем истец направил ответчику претензию от 24.10.2013 N 3451/03-04 с предложением в срок до 30.10.2013 устранить допущенное нарушение, либо расторгнуть договор аренды от 16.11.2011 N 466/11, освободив занимаемое помещение и возвратив его арендодателю. Одновременно с этим ответчик предупрежден о том, что в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) возложенных на него обязательств, арендатор вправе наложить штраф в размере 10 000 руб. и потребовать расторжения договора в судебном порядке.

Впоследствии между сторонами состоялся обмен письмами по вопросу причин произведенной перепланировки (перегородка возведена субарендатором) и возможных мер по устранению выявленных нарушений. По итогам состоявшейся переписки ОАО "ЦИТ" предложило предпринимателю в срок до 18.12.2013 привести арендуемое помещение в первоначальное состояние.

Спор возник ввиду того, что несмотря на полученные предупреждения, арендатор в указанный срок и до момента обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями не устранил допущенных нарушений.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

По правилам пунктов 1, 2 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В случае передачи с согласия арендодателя арендованного имущества в субаренду (поднаем) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 и пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Пунктом 6.2.5 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11 также предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных в том числе пунктом 3.2.6, касающихся запрета на самовольное переустройство (переоборудование) объекта аренды.

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

Рассматривая спор, арбитражные суды обеих инстанций, проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установили факт проведения в арендуемом ответчиком помещении самовольной перепланировки (установка некапитальной перегородки) без получения необходимого согласия арендодателя, как того требуют условия заключенного между сторонами договора. Данное обстоятельство предпринимателем не опровергалось. В этой связи суды пришли к правомерному выводу о том, что такое ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себе обязательств позволяет арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды.

При этом судебные инстанции исследовали обстоятельства, связанные с соблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды, и не выявили каких-либо нарушений требований статей 452, 619 ГК РФ. Как отмечено в обжалуемых судебных актах арендодатель направлял в адрес арендатора претензию с требованием устранить допущенные нарушения условий использования арендуемого имущества, между сторонами велась переписка по данному вопросу, в том числе в отношении продления срока, необходимого для приведения спорного помещения в первоначальное состояние. При этом истец неоднократно указывал в своих письмах о расторжении договора аренды в случае неустранения ответчиком в установленный срок выявленных нарушений.

Учитывая факт ненадлежащего соблюдения арендатором требований и ограничений, связанных с использованием арендованного имущества, и отсутствие доказательств исполнения претензии арендодателя, как в определенный им срок, так и на момент рассмотрения спора, предъявление арендодателем требований о расторжении договора признано судами обоснованным.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несоблюдении истцом досудебной процедуры урегулирования возникшего спора противоречат фактическим обстоятельствам дела и отклоняются судом кассационной инстанции. Аргументы ответчика в данной части рассматривались судами и получили должную правовую оценку. При этом необходимость повторного предложения арендатору расторгнуть договор аренды после истечения установленного в предупреждении арендодателя срока для исполнения договорного обязательства нормами действующего законодательства не предусмотрена.

Позиция ответчика относительно недостаточности предложенного истцом срока также не принимается судом округа, поскольку предприниматель имел возможность устранить допущенные нарушения вплоть до рассмотрения спора в арбитражном суде.

Далее, удовлетворяя требования в части взыскания с ответчика штрафных санкций за нарушение условий договора, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статьи 330 ГК РФ и условиями пункта 4.2 договора аренды от 16.11.2011 N 466/11, в связи с чем признали иск и в этой части подлежащим удовлетворению. Доводов о несогласии с размером взысканного штрафа в кассационной жалобе не содержится.

Применение судом предусмотренной договором меры ответственности не препятствует расторжению договора при наличии достаточных для этого оснований. Поэтому утверждение ответчика об обратном следует признать ошибочным.

Поскольку нормы материального права применены арбитражными судами верно, нарушений норм процессуального права в ходе рассмотрения настоящего спора судами не допущено, то оснований для удовлетворения поданной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 27.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 по делу N А73-15690/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Ю. Лесненко С.Н. Новикова