Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 ноября 2014 г. N Ф03-5169/14 по делу N А51-13737/2013

г. Хабаровск

21 ноября 2014 г.

А51-13737/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко

при участии:

от истца - Малиновский К.Ю., представитель по доверенности от 29.11.2012 б/н;

от ответчика (муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Муниципальная недвижимость") - Жембровская О.В., представитель по доверенности от 09.01.2014 б/н;

от третьих лиц: от управления муниципальной собственности г. Владивостока - Жембровская О.В., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 28/1-7039; от муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей" - Сырбо Л.Г., представитель по доверенности от 19.06.2014 N 5/52-юр

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014

по делу N А51-13737/2013 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.В. Перязева, в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, А.В. Ветошкевич, С.М. Синицына

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис"

к муниципальному унитарному предприятию г. Владивостока "Муниципальная недвижимость", обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт"

третьи лица: муниципальное унитарное предприятие г. Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей", управление муниципальной собственности г. Владивостока, индивидуальный предприниматель Залозная Татьяна Николаевна

об обязании заключить договор, о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества

Общество с ограниченной ответственностью (ОГРН 1022501285201, ИНН 2536116547; адрес (место нахождения): 690001, Приморский край, г. Владивосток, ул. Капитана Шефнера, 2-308; далее - ООО "Промснабсервис", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к муниципальному унитарному предприятию города Владивостока "Муниципальная недвижимость" (ОГРН 1062538000524, ИНН 2538096952, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, 42; далее - МУП "Муниципальная недвижимость", предприятие), обществу с ограниченной ответственностью "Аудиторская компания "ФинЭксперт" (ОГРН 1082536006486, ИНН 2536202740; адрес (место нахождения): 690005, Приморский край, г. Владивосток, ул. Новоивановская, 4А; далее - ООО "АК "ФинЭксперт") об обязании МУП "Муниципальная недвижимость" заключить договор купли-продажи объектов недвижимости N 01/02/13-Н (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв. м) в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001 и акт приема-передачи от 01.02.2013 объекта недвижимости к договору купли-продажи объектов недвижимости (с субъектами малого и среднего предпринимательства) от 01.02.2013 N 01/02/13-Н на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, а именно: изложить п. 2.2.6. договора купли-продажи в следующей редакции: "Застраховать объект в полной его стоимости (см. пункт 3.2 настоящего договора)"; изложить п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции: "Цена объекта определяется, согласно отчету об оценке, проведенной ООО "ПРИМЭКСПЕРТ" N 7435, по определению обоснованной рыночной стоимости нежилых помещений (общей площадью 472,9 кв. м) в здании (лит. 1), расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а, по состоянию на 04 февраля 2013 г."; изложить п. 3.2. договора купли-продажи в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 4 270 000 (четыре миллиона двести семьдесят тысяч) рублей 00 копеек"; изложить п. 3.3. договора купли-продажи в следующей редакции: "Первоначальный взнос за приобретаемый объект в размере 178 000 (сто семьдесят восемь тысяч) рублей 00 копеек, покупатель обязан перечислить не позднее четырнадцати дней с даты подписания договора сторонами"; изложить п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: "Оставшаяся сумма в размере 4 092 000 (четыре миллиона девяносто две тысячи) рублей 00 копеек вносится ежемесячно не позднее десятого числа оплачиваемого месяца в течение пяти лет с даты подписания договора"; изложить п. 3.5. договора купли-продажи в следующей редакции: "Ежемесячный платеж составляет 68 200 (шестьдесят восемь тысяч двести) рублей 00 копеек без учета начислений процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества"; изложить п. 3.7. договора купли-продажи в следующей редакции: "Покупатель обязуется уплатить продавцу в срок не позднее пяти лет с даты заключения настоящего договора оставшуюся стоимость объекта, установленную п. 3.4., и проценты, предусмотренные п. 3.6. настоящего договора"; изложить п. 3.8. договора купли-продажи в следующей редакции: "Стоимость объекта, а также проценты, предусмотренные настоящим договором, покупатель обязан перечислять на счет получателя. "Получатель" - МУП "Муниципальная недвижимость", к/счет 30101810900000000705, р/счет 40602810300120000001, ОАО "Дальневосточный банк", БИК 04057705, ИНН 2538096952, КПП 254301001, "Назначение платежа": с указанием "оплата по договору купли-продажи N 01/02/13-Н от "01" февраля 2013 г. за нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв. м) в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или) условный номер 25:28:00 00 00:00:03025/1:10001"; изложить п. 1 акта приема-передачи в следующей редакции: "Продавец в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ и договором купли-продажи N 01/02/13-Н от "01" февраля 2013 г. передал покупателю в собственность объект, который представляет собой нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв. м) в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер 25:28:000000:00:03025/1:10001"; изложить п. 2 акта приема-передачи в следующей редакции: "Покупатель в день подписания настоящего акта принял во владение и пользование указанный выше объект в качественном и техническом состоянии как он есть на день принятия (подписания настоящего акта)"; а также о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв. м) в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1,2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие г. Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей", управление муниципальной собственности г. Владивостока, индивидуальный предприниматель Залозная Татьяна Николаевна.

Решением суда от 05.08.2013 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 решение от 05.08.2013 отменено; признана недостоверной величина рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а (общей площадью 472,9 кв. м), в здании (лит. 1); номера на поэтажном плане: 1-10; 1; этаж 1, 2; кадастровый (или условный) номер: 25:28:000000:00:03025/1:10001 - определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторская компания "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе с учетом письменных уточнений к ней ООО "Промснабсервис" просит отменить постановление апелляционного суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, в этой части дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд. Заявитель указывает, что спорное имущество находится в его владении непрерывно с 20.05.2004, т.е. более двух лет, по договору аренды. Ссылается на то, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не содержит запрета на выкуп имущества, переданного в субаренду по действующему договору аренды. Поэтому настаивает на том, что наличие договора субаренды не имеет правового значения по настоящему спору. Полагает, что установленный Законом перечень условий, при которых арендатор имеет право на выкуп имущества, является исчерпывающим. Между тем апелляционной инстанцией соответствующий перечень расширен произвольно наличием договора субаренды, которым подтверждаются права и обязанности по договору только для его сторон. Не согласен с выводом суда о том, что истец не является лицом, владеющим спорным имуществом, а также с тем, что на части спорных помещений расположен тепловой узел. Со ссылкой на техническое заключение от 18.07.2014 N 048-2014 указывает, что тепловой узел расположен в изолированных помещениях (NN 1, 2, 3, 4, 6), имеющих самостоятельные выходы с улицы. Поэтому считает возможным выкуп помещений, не занятых тепловым узлом (помещения первого этажа за NN 5, 7-11, помещение второго этажа N 1) и являющихся самостоятельным предметом выкупа. Кроме того, ссылается на то, что разногласия по помещениям выявлены только на стадии судебного разбирательства.

В отзыве на кассационную жалобу МУП "Муниципальная недвижимость" и управление муниципальной собственности г. Владивостока просят оставить без изменения обжалуемый судебный акт, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители общества, предприятия и управления доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения; представитель муниципального унитарного предприятия г. Владивостока "Владивостокское предприятие электрический сетей" выразил несогласие с доводами жалобы, указал, что здание полностью является тепловым пунктом.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемого постановления апелляционного суда, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для его отмены не имеется.

Как следует из материалов дела, 20.05.2004 между МУП "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" (арендодатель) и ООО "Промснабсервис" (арендатор) заключен договор аренды N 18 нежилых помещений общей площадью 472,9 кв. м, находящихся на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Надибаидзе, 30-а, для восстановления, реконструкции и дальнейшего использования в коммерческих целях, не противоречащих законодательству Российской Федерации.

Срок действия договора определен с 20.05.2004 по 20.05.2039.

Актом от 20.05 2004 оформлена передача указанных помещений арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Собственником названных нежилых помещений является город Владивосток. Эти помещения переданы на праве хозяйственного ведения СМУП "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества" (ныне - МУП "Муниципальная недвижимость") по договору об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 04.12.2001 N ХВ-ПР-009. Право хозяйственного ведения МУП "Муниципальная недвижимость" зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.06.2010 серии 25-АБ 401753.

Постановлением главы города Владивостока от 02.12.2009 N 1082 МУП "Муниципальная недвижимость" реорганизовано путем присоединения к нему муниципальных унитарных предприятий города Владивостока "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества", "Владсоцторг". Указанная реорганизация завершена 29.04.2010, что подтверждается сведениями в выписке из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.06.2011.

01.06.2012 истец на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратился с заявлением к МУП "Муниципальная недвижимость" о выкупе вышеуказанного недвижимого имущества в порядке, определенном Законом N 159-ФЗ.

Письмом от 13.06.2012 N 409 МУП "Муниципальная недвижимость" сообщило обществу об отсутствии возражений и даче согласия на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

МУП "Муниципальная недвижимость", ссылаясь на отчет об оценке имущества, проведенной ООО "Аудиторской компанией "ФинЭксперт", сообщило обществу, что стоимость подлежащего отчуждению имущества составляет 10 317 797 руб. без учета НДС (письмо от 13.11.2012 N 441).

МУП "Муниципальная недвижимость" письмом от 17.01.2013 N 448 направило истцу предложение о заключении договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества общей площадью 472,9 кв. м по цене 10 318 000 руб., определенной согласно отчету об оценке, проведенной ООО "Аудиторской компанией "ФинЭксперт", от 22.10.2012 N 114, приложив проект договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.02.2013 N 01/02/13-Н и акт приема-передачи имущества.

Общество, не согласившись со стоимостью имущества, подписало договор купли-продажи и акт приема-передачи с протоколом разногласий от 18.02.2013.

Письмом от 18.03.2013 N 460 МУП "Муниципальная недвижимость" не согласилось подписывать договор купли-продажи в редакции протокола разногласий, выразило готовность заключить договор только по стоимости, определенной на основании отчетов оценки.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Приморснабсервис" в арбитражный суд с настоящим иском с обоснованием правовой позиции положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса РФ, статьями 2-6 Закона N 159-ФЗ. При этом общество просило изложить пункты 2.2.6, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.8 договора, а также пункты 1, 2 акта приема-передачи в редакции истца исходя из рыночной стоимости имущества в сумме 4 270 000 руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Заключение договора купли-продажи объектов недвижимости с субъектами малого предпринимательства при наличии условий, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, является для ответчика обязательным в силу положений статьи 4 указанного Закона.

Статьей 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По настоящему делу спор связан с определением рыночной стоимости нежилых помещений, подлежащих отчуждению в порядке Закона N 159-ФЗ.

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование рыночной стоимости имущества в сумме 10 318 000 руб. без учета НДС предприятие сослалось на отчет по определению рыночной стоимости имущества N 114, выполненный ООО "Аудиторской компанией "ФинЭксперт" по состоянию на 22.10.2012.

В свою очередь, ООО "Приморснабсервис", полагая, что рыночная стоимость спорного имущества составляет 4 270 000 руб. без учета НДС, представило отчет N 7435, выполненный ООО "Примэксперт" по состоянию на 04.02.2013, а также указало на то, что ранее предприятие обращалось за оценкой указанного имущества, соответствующая оценка проведена ООО "Экспертно-правовая группа "Меньшов и партнеры". Согласно отчету об этой оценке N 192/2 стоимость спорного имущества по состоянию на 27.07.2012 составила 4 262 000 руб. без учета НДС.

В ходе судебного разбирательства истцом представлено экспертное заключение N 07-2013/17н на отчет N 114 по определению рыночной стоимости имущества. Согласно экспертному заключению, выполненному некоммерческим партнерством "Национальный союз экспертных организаций", отчет N 114 не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе Закону N 135-ФЗ.

Судебные инстанции, оценивая согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в дело документы в их совокупности и взаимосвязи и принимая во внимание экспертное заключение N 07-2013, а также то, что ответчиком сведения отчета N 7435 не оспорены, надлежащие доказательства необоснованности его выводов отсутствуют, признали недостоверной величину рыночной стоимости вышеназванных нежилых помещений общей площадью 472,9 кв. м, определенной отчетом об оценке ООО "Аудиторской компанией "ФинЭксперт" от 22.10.2012 N 114.

Кассационная жалоба ООО "Приморснабсервис" доводов в отношении этих выводов не содержит.

Разрешая спор в отношении требований истца по обязанию предприятия заключить с обществом договор купли-продажи от 01.02.2013 N 01/02/13-н на условиях, изложенных в протоколе разногласий от 18.02.2013, а именно изложить условия пунктов 2.2.6, 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.5, 3.7, 3.8 договора купли-продажи, а также пунктов 1, 2 акта приема-передачи в редакции истца, исходя из рыночной стоимости имущества в сумме 4 270 000 руб., суд первой инстанции признал требования в этой части иска обоснованными.

Апелляционная инстанция, отменяя решение в указанной части иска, исходила из несоблюдения обществом условия, установленного подпунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, а также отметила, что часть спорных помещений обществом не используется, поскольку в них находится оборудование центрального теплового пункта (ЦТП В-06), переданное на праве хозяйственного ведения МУП города Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей".

Так, суд апелляционной инстанции, установил, что спорные нежилые помещения общей площадью 472,9 кв. м фактически с 01.06.2005 по настоящее время непрерывно используются предпринимателем Залозной Т.Н. по договору субаренды нежилого помещения N 5 от 01.06.2005, заключенному обществом с предпринимателем.

В этой связи, исключив указанный период пользования имуществом на условиях договора субаренды, суд признал, что владение истцом спорными нежилыми помещениями составило 1 год и 11 дней (с 20.05.2004 по 01.06.2005), и сделал вывод о несоблюдении обществом условий, установленных подпунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, обязательных для преимущественного права на отчуждение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Соответствующий вывод сделан судом из анализа в совокупности условий разъяснений пунктов 1, 4, 6, 7, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134).

Данный вывод суда является необоснованным в силу следующего.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, а именно:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судами двух инстанций установлено, что ООО "Промснабсервис" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Как указано выше, договор аренды от 20.05.2004 N 18 был заключен на срок с 20.05.2004 по 20.05.2039, т.е сроком более чем на один год, поэтому подлежал государственной регистрации. Факт регистрации договора 29.06.2004 подтвержден свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА 3437300.

Таким образом, договор аренды является действующим. Доказательств того, что существующие с 20.05.2004 года между сторонами арендные отношения прекращались, арендодателем истребовалось спорное имущество из владения общества, в материалы дела не представлено.

Право сдачи имущества в субаренду предоставлено арендатору статьей 615 Гражданского кодекса РФ, а также пунктом 2.3.1 договора аренды. Реализация арендатором данного права не влечет прекращения либо изменения договора аренды, а также не влияет на правовую природу отношений, возникающих между сторонами на основании договора аренды. Поскольку положения части 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования Гражданского кодекса РФ, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также с признанием их недействительными. Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Законом N 159-ФЗ, регулирующим отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указал, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, заключение арендатором муниципального имущества договора субаренды с третьим лицом не лишает его преимущественного права на выкуп такого имущества. Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о том, что период сдачи помещений в субаренду не может быть включен в период временного пользования арендатором спорным имуществом, необходимый для установления в отношении арендатора имущества преимущественного права на его выкуп, необоснован, не соответствует приведенному законодательству.

Между тем обоснованны выводы суда о невозможности заключения договора купли-продажи в отношении выкупаемого помещения площадью 472,9 кв. м.

Как установлено, предметом договора аренды являются нежилые помещения общей площадью 472,9 кв. м, находящиеся на 1, 2 этажах здания, лит. 1, номера на поэтажном плане 1-10, 1. Эти помещения с указанной нумерацией отражены в свидетельствах о государственной регистрации права хозяйственного ведения, договора аренды.

К договору аренды приложены поэтажные планы помещений, в которых обозначены помещения первого этажа 1-10, помещения второго этажа 1.

Как установлено, ранее эти нежилые помещения на основании распоряжения администрации города Владивостока от 15.07.2003 N 381 подлежали передаче по актам приема-передачи с баланса МУП "Тепловые сети" на баланс МУП "Владивостокское предприятие по реализации списанного муниципального имущества". Соответствующие акты приема-передачи в материалы дела не представлены.

Между тем согласно плану первого этажа здания (л.д. 96 т. 6) на площади всего помещения N 1 площадью 88,1 кв. м расположено оборудование центрального теплового пункта (ЦТП).

В деле представлено распоряжение администрации города Владивостока от 24.11.2009 N 280 "О наделении на праве хозяйственного ведения МУП города Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей" муниципальным имуществом, включая объекты теплоснабжения. Приложением к распоряжению оформлен перечень объектов теплоснабжения, согласно которому за NN 574, 575 указано о нахождении в здании по ул. Набидаидзе, 30 электротали ТЭ-060-71120 1987 года ввода в эксплуатацию, оборудование ЦТП мощностью 4,78 Гкал/час 1995 года ввода в эксплуатацию.

Во исполнение указанного распоряжения между УМС города Владивостока и МУП города Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей" заключен договор об использовании муниципального имущества, переданного на праве хозяйственного ведения от 13.01.2010 N ХВ-ПР-217, к договору оформлен акт приема-передачи, в том числе в части указанного имущества объектов теплоснабжения.

На здание ЦТП В-06 по ул. Набидаидзе, 30 имеется технический паспорт (л.д. 57-71), в котором на схеме 1-го этажа здания указано об использовании части помещений здания тепловыми сетями. В частности, судом установлено, что в помещениях N N 1, 2, 3, 4, 6 осуществляется эксплуатация действующего теплового узла.

Согласно инструкции по обслуживанию ЦТП-В06 центральный тепловой пункт предназначен для подключения потребителей 1 зоны к системе теплоснабжения от источника теплоты ВТЭЦ-2, а также для подкачки теплоносителя от источника теплоты ВТЭЦ-2 потребителей 2 зоны. Перечень потребителей с тепловыми нагрузками определен в приложении N 1 и включает 21 здание.

То, что в данном здании расположен тепловой узел, его эксплуатация осуществляется МУП города Владивостока "Владивостокское предприятие электрических сетей" и помещения эксплуатируемые предприятием не используются и не могут быть использованы истцом в коммерческих целях, последним не отрицается.

В этой связи суд апелляционной инстанции, установив, что часть нежилых помещений, занятых тепловым узлом и вошедших в общую площадь помещений (472,9 кв. м), переданных обществу по договору аренды от 20.05.2004, с момента их передачи не используется обществом и эта часть помещений фактически необходима и используется муниципальным предприятием для решения социальных вопросов местного значения (для размещения и эксплуатации теплового узла), с учетом правовой позиции Постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 N 22-П обоснованно сделал вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 472, 9 кв. м.

Опровергающих доводов этому выводу в кассационной жалобе не приведено. Ссылка в жалобе на необходимость исключения указанных помещений, занятых тепловым узлом (помещения N N 1,2,3,4,6), из состава имущества, подлежащего отчуждению (помещений общей площадью 472,9 кв. м), судом кассационной инстанции не принимается, поскольку в рамках настоящего спора обществом требование о реализации преимущественного права на отчуждение части арендуемого имущества не заявлялось. Правовая проверка возможности отчуждения соответствующего имущества с учетом положений Закона N 159-ФЗ не проводилась.

При изложенном основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 по делу N А51-13737/2013 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Ю. Лесненко