Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 декабря 2014 г. N Ф03-5668/14 по делу N А51-12849/2014

г. Хабаровск

23 декабря 2014 г.

А51-12849/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Цирулик О.В.

при участии

от истца: представитель не явился;

от ответчика: представитель не явился;

от третьего лица: Жембровская О.В., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 28/1-7039;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОС"

на решение от 16.07.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014

по делу N А51-12849/2014 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Ветошкевич А.В., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "КОС"

к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

третье лицо: Управление муниципальной собственности г.Владивостока

об изменении условий договора

Общество с ограниченной ответственностью "КОС" (ОГРН 1022501292274, место нахождения: 690014, Приморский край, г.Владивосток, ул.Некрасовская, 52А; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (ОГРН 1022501294551, место нахождения: 690106, Приморский край, г.Владивосток, Партизанский проспект, 3; далее - учреждение) об изменении условий заключенного между обществом и Управлением муниципальной собственности г.Владивостока договора купли-продажи объектов недвижимости от 27.10.2010 N 76-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства) путем изложения условий сделки в следующей редакции: пункт 1.2 "Недвижимое имущество представляет собой нежилое помещение, общей площадью 25,30 (двадцать пять целых три десятых) кв.м"; пункт 3.3 договора от 27.10.2010 "Общая стоимость Объекта составляет 759 000 (семьсот пятьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС (18%)"; пункт 3.4 "Общая стоимость Объекта без учета НДС составляет 643 220 (шестьсот сорок три тысячи двести двадцать) рублей 34 (сорок четыре) копейки"; пункт 3.6 "Оставшаяся сумма в размере 632 033 (шестьсот тридцать две тысячи тридцать три) рубля 90 копеек"; а также об изменении условий Приложения N 1 к договору купли-продажи от 27.10.2010 (График платежей), в столбце ИТОГО БЕЗ НДС путем изменения суммы ИТОГО с 714 161 рубля 68 копеек на 686 195 рублей 58 копеек, проведении соответствующего перерасчета, в том числе платежей по уплате процентов (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Управление муниципальной собственности г.Владивостока (место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, 15; далее - управление).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 16.07.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) общество просит решение от 16.07.2014 и постановление апелляционного суда от 30.09.2014 отменить, и, не передавая дело на новое рассмотрение принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы заявителем приведены доводы о несоответствии выводов арбитражных судов фактическим обстоятельствам дела, а также о неправильном применении судами норм материального права, в частности Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), что привело к принятию незаконных и необоснованных судебных актов. Кроме того, истец ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно отклонил его заявление относительно того, что Алехин В.Ф. представлял интересы общества не в качестве его директора, а в качестве представителя ООО "Флагман ДВ".

Учреждение в отзыве на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, считая оспариваемые судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель управления также возражал против удовлетворения кассационной жалобы, полагая, что у суда округа отсутствуют основания для отмены обжалуемых судебных актов.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своих представителей в суд не обеспечили.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.10.2010 между управлением (продавец) и обществом (покупатель) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости N 76-КП (с субъектами малого предпринимательства), в соответствии с условиями которого в редакции дополнительного соглашения от 22.11.2010 N 1 продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель оплатить и принять недвижимое имущество - нежилые помещения площадью 26,40 кв.м, в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: I, II, этаж: 1, назначение: прочие, существующие ограничения (обременения) права: аренда (арендатор общество, договор аренды от 15.04.2004 N 02-01837-001-Н-АР-3476-00), находящееся в муниципальной собственности и расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Некрасовская, 38.

В пункте 1.5 договора контрагентами подтверждено выполнение условий статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Общая стоимость помещений, размер первоначального взноса, порядок и график оплаты определены в разделе 3 договора и приложении N 1 к нему.

По акту приема-передачи от 27.10.2010 помещения переданы покупателю.

Государственная регистрация перехода права собственности в отношении предмета по договору к истцу произведена 13.12.2010, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись N 25-25-01/191/2010-362.

В представленной в материалах дела выписке из технического паспорта от 01.03.2004 N 2386в/5278 отражено, что по результатам инвентаризации и обследования в натуре от 02.09.2002 установлена площадь помещений, расположенных по адресу: г.Владивосток, ул.Некрасовская, 38, литер А, этаж первый, в том числе N I, назначение - коридор, составляющая 2,7 кв.м, N II, назначение - коридор, составляющая 23,7 кв.м, всего - 26,4 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом нежилого помещения в доме N 38 по ул.Некрасовской, инвентарный номер 05:401:002:000235210:0001:20003 по состоянию на 20.05.2010, помещение с назначением кабинет, номер на поэтажном плане 1, имеет площадь 25,3 кв.м;

Аналогичные сведения содержатся в кадастровым паспорте от 26.05.2010, при этом в пункте 1.10 указано, что количество помещений и площадь изменились в результате сноса перегородки.

Ссылаясь на существенное изменение обстоятельств, существовавших при заключении договора, истец письмом от 31.01.2014 N 331 направил ответчику предложение о внесении изменений в договор купли-продажи в части указания площади передаваемых помещений и их стоимости.

В связи с непоступлением ответа на данное письмо, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает возможность изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, под которым понимается их изменение настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Изменение договора по таким причинам допускается, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

При этом изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности истцом наличия предусмотренных законом либо договором оснований для внесения изменений в договор купли-продажи недвижимости от 27.10.2010 N 76-КП.

Как установлено арбитражными судами и не опровергнуто истцом, сведения об изменении площади помещений внесены в документы технической инвентаризации и кадастрового учета до заключения договора купли-продажи от 27.10.2010 N 76-КП и являлись общедоступными, в связи с чем общество не было лишено возможности внести изменения в проект спорного договора купли-продажи при его заключении, либо заявить при заключении сделки о фактической площади передаваемых по договору помещений, однако, спорный договор подписан истцом без возражений относительно его условия о предмете, в том числе в части сведений о площади помещений.

Более того, согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения сделки, одним из условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества субъектом малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", являлось нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании такого субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Учитывая, что помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи N 76-КП, находились во владении и пользовании общества с 15.04.2004 на основании договора аренды N 02-01837-001-Н-АР-3476-00, арбитражные суды правомерно посчитали, что в течение длительного периода пользования имуществом до приобретения его в собственность истцу должно было быть известно о действительной площади помещений.

В этой связи арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации для изменения договора.

Доводы заявителя кассационной жалобы об ошибочности указанного вывода, поскольку произошло существенное изменение обстоятельств, так как площадь помещений изменилась не по причине совершения истцом каких-либо действий, а ввиду осуществления замеров более точным оборудованием, не принимаются судом кассационной инстанции, как не подтвержденные документально и противоречащие фактическим обстоятельств дела.

Утверждение общества о неправильном применении судами положений Закона N 159-ФЗ не нашло своего подтверждения при пересмотре дела в кассационном порядке.

Довод общества в кассационной жалобе о том, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно отклонил заявление представителя ООО "КОС" Алехина В.Ф. о том, что он представляет интересы истца не в качестве директора общества, а в качестве представителя ООО "Флагман ДВ", действующего на основании доверенности от 26.09.2013 и договора об оказании юридических услуг от 26.09.2013, также являлся предметом исследования и оценки апелляционного суда и был им отклонен со ссылкой на пункт 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

Как верно отмечено апелляционным судом, в силу общего смысла норм гражданского права Российской Федерации не предполагается выдача доверенности лицом самому себе, тогда как доверенность от 26.09.2013, выданная ООО "КОС" в лице директора Алехина В.Ф. представлять интересы общества генеральному директору ООО "Флагман ДВ" Авдееву А.В. и представителю от ООО "Флагман ДВ" Алехину В.Ф., в части полномочий Алехина В.Ф. фактически является уполномочием обществом в лице директора представлять интересы этого же общества своему директору, полномочия которого на осуществление указанных действий следуют из закона и устава общества.

Таким образом, Алехин В.Ф. является лицом, уполномоченным законом действовать от имени ООО "КОС" без доверенности, как единоличный исполнительный орган, что свидетельствует об обоснованности выводов суда первой инстанции в данной части и не может быть поставлено под сомнение при пересмотре дела в кассационном порядке.

Иных доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятых по делу судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражными судами также не допущено.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 16.07.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 по делу N А51-12849/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КОС" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб., в уплате которой предоставлялась отсрочка.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков О.В. Цирулик