Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 2 марта 2015 г. N Ф03-460/15 по делу N А51-18670/2014

г. Хабаровск

02 марта 2015 г.

Дело N А51-18670/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 марта 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.А. Логвиненко

Судей: Е.Н. Головниной, Е.О. Никитина

при участии:

от лиц, участвующих в деле, представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю на решение от 11.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А51-18670/2014 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции - судья А.К. Калягин, в суде апелляционной инстанции - судьи Н.Н. Анисимова, О.Ю. Еремеева, Е.Н. Номоконова

по заявлению Администрации Лесозаводского городского округа

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "ВостокЭлектроМонтаж"

о признании незаконным отказа в государственной регистрации муниципального контракта, дополнительных соглашений, об обязании зарегистрировать муниципальный контракт, дополнительные соглашения

Администрация Лесозаводского городского округа (ОГРН 1022500675922, ИНН 2507011300, место нахождения: 692042, Приморский край, город Лесозаводск, улица Будника, 119; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, место нахождения: 690091, Приморский край, город Владивосток, улица Посьетская, 48; далее - управление, Росреестр, государственный регистратор, регистрирующий орган) от 25.03.2014 N 02/032/2013-038 в государственной регистрации муниципального контракта N 102 от 25.07.2013 и дополнительных соглашений к нему от 22.08.2013, от 30.08.2013 и от 15.10.2013 и об обязании управления зарегистрировать спорный муниципальный контракт и дополнительные соглашения.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определением Арбитражного суда Приморского края от 07.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ВостокЭлектроМонтаж" (далее - ООО "ВостокЭлектроМонтаж", общество).

Решением суда от 11.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014, заявленные администрацией требования удовлетворены.

В кассационной жалобе управление просит отменить обжалуемые решение суда и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления администрации. В обоснование жалобы заявитель приводит аргументы, повторяющие доводы апелляционной жалобы. Кроме того, полагает выводы апелляционного суда противоречивыми.

В отзыве на кассационную жалобу администрация выразила несогласие с доводами кассационной жалобы, просила оставить обжалуемые судебные акты без изменения, как вынесенные обоснованно и на законных основаниях, в удовлетворении кассационной жалобы - отказать.

Общество отзыв на кассационную жалобу не представило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, 25.07.2013 между администрацией (участник долевого строительства) и обществом (застройщик) на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 11.07.2013 N 56 заключен муниципальный контракт N 102 на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность на условиях участия в долевом строительстве малоэтажных жилых домов на территории Лесозаводского городского округа.

По условиям данного муниципального контракта застройщик принял на себя обязательства построить (создать) малоэтажные многоквартирные жилые дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства администрации, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную контрактом цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию малоэтажных многоквартирных жилых домов.

22.08.2013 стороны муниципального контракта подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в раздел 15 в части юридических адресов, реквизитов и подписей сторон.

Впоследствии, 30.08.2013 участник долевого строительства и застройщик заключили дополнительное соглашение, которым подпункт а) пункта 2.2, пункты 5.1, 7.2, а также приложения N 1, 3, 4 к муниципальному контракту изложили в новой редакции.

Дополнительным соглашением от 15.10.2013 администрация и общество договорились об изложении пунктов 1.2, 3.2, 5.5, 7.1, 8.1.2 муниципального контракта в новой редакции.

09.10.2013 администрация и общество обратились в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации муниципального контракта и дополнительных соглашений к нему в отношении объектов:

- земельный участок с кадастровым номером 25:30:010106:2079 площадью 1445 кв. м, адрес земельного участка: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 70 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

- земельный участок с кадастровым номером 25:30:010106:2082 площадью 1397 кв. м, адрес земельного участка: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 81 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

- земельный участок с кадастровым номером 25:30:010106:2084 площадью 2079 кв. м, адрес земельного участка: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 125 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5.

Государственный регистратор письмами от 24.10.2013 N 12/032/2013-38, от 21.11.2013 N 12/032/2013-38 и от 26.02.2014 N 12/032/2013-38 уведомил о принятии решения о приостановлении государственной регистрации сделки на основании пунктов 1, 3 и пункта 2.1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), соответственно, на общий срок с 24.10.2013 по 25.03.2014.

По истечении срока приостановления государственной регистрации Росреестр в соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ сообщением от 25.03.2014 N 02/032/2013-038 отказал в государственной регистрации муниципального контракта N 102 от 25.07.2013 и дополнительных соглашений к нему. В обоснование причин отказа в государственной регистрации муниципального контракта N 102 от 25.07.2013 и дополнительных соглашений регистрирующий орган указал, что, учитывая содержание муниципального контракта, данный контракт является договором участия в долевом строительстве, к которому применяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). В соответствии со статьями 2, 3, 17 Закона N 214-ФЗ предметом договора долевого участия в строительстве является создание застройщиком для участников долевого строительства, денежные средства для которых привлекаются для строительства, одного или нескольких объектов недвижимости на одном земельном участке. Регистрирующий орган указал, что согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. В связи с изложенным управление также отметило, что заключение договора долевого участия в строительстве объекта (объектов) недвижимости, расположенных на двух и более земельных участках, противоречит требованиям действующего законодательства.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим ее права, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198, статье 201 АПК РФ в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит проверка соответствия оспариваемых действий закону или иному нормативному правовому акту и установление наличия либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются Законом N 122-ФЗ.

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен частью 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Основания, по которым может быть отказано в государственной регистрации прав, приведены в статье 20 Закона N 122-ФЗ. В частности, в соответствии с абзацем 4 пункта 1 указанной нормы в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ).

По смыслу статьи 2 названного Закона застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно статье 17 Закона N 214-ФЗ договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Закона N 122-ФЗ.

При разрешении спора установлено, что по условиям муниципального контракта и дополнительных соглашений к нему общество обязалось построить (создать) объект долевого строительства:

а) семьдесят четыре жилых помещения общей площадью не менее 2952,04 кв. м и не более 3188,20 кв. м;

б) общее имущество в малоэтажных многоквартирных домах.

Из представленных в материалы дела договоров аренды видно, что общество приняло во временное пользование (аренду) земельные участки:

1) по договору аренды от 03.12.2012 N 2/12А - земельный участок площадью 1445 кв. м с кадастровым номером 25:30:010106:2079, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

2) по договору аренды от 03.12.2012 N 3/12А - земельный участок площадью 1397 кв. м с кадастровым номером 25:30:010106:2082, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5;

3) по договору аренды от 03.12.2012 N 4/12А - земельный участок площадью 2079 кв. м с кадастровым номером 25:30:010106:2084, расположенный по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Домостроительная, 5.

Постановлениями администрации N 173 от 10.02.2012, N 844 от 11.07.2012 и N 845 от 11.07.2012 были утверждены градостроительные планы указанных земельных участков в связи с подготовкой проектной документации для строительства многоквартирных жилых домов в рамках реализации ведомственной целевой программы "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в Лесозаводском городском округе на 2011-2012 годы".

03.07.2013 обществом были получены разрешения на строительство, в том числе:

- N RU 25307000-44/13 на строительство 24-квартирного жилого дома общей площадью 1277,85 кв. м на земельном участке 2079 кв. м (кадастровый номер 25:03:010106:2084);

- N RU 25307000-45/13 на строительство 24-квартирного жилого дома общей площадью 1277,85 кв. м на земельном участке 1397 кв. м (кадастровый номер 25:03:010106:2082);

- N RU 25307000-46/13 на строительство 36-квартирного жилого дома общей площадью 1919,73 кв. м на земельном участке 1445 кв. м (кадастровый номер 25:03:010106:2079).

Приведенная информация отражена в представленном на государственную регистрацию муниципальном контракте и дополнительных соглашениях к нему.

Таким образом, спорный муниципальный контракт был заключен в отношении объектов недвижимости - 74 жилых помещений и общего имущества многоквартирных жилых домов, расположенных на трех земельных участках, предоставленных третьему лицу в аренду для строительства трех многоквартирных жилых домов.

При этом, учитывая, что строительство каждого малоэтажного многоквартирного жилого дома планировалось на отдельном земельном участке, судами сделаны правомерные выводы об ошибочности указания государственного регистратора на, что объекты недвижимости в соответствии с представленным на государственную регистрацию муниципальным контрактом будут размещены на двух и более земельных участках, поскольку из норм Закона N 214-ФЗ не следует запрет или ограничение на размещение объекта (объектов) долевого строительства на двух и более земельных участках.

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ и мотивам отказа в государственной регистрации сделки с учетом вышеперечисленных норм права, а также пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ, норм Федерального закона от 17.12.2009 N 314-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов", Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", положений Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста от 09.06.2005 N 82, принимая во внимание, что спорный муниципальный контракт заключен в рамках реализации государственной программы Приморского края "Обеспечение доступным жильем и качественным услугами жилищно-коммунального хозяйства населения Приморского края на 2013-2017 годы", утвержденной постановлением Администрации Приморского края от 07.12.2012 N 398-ПА, Указа Президента Российской Федерации от 07.05.2012 N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", арбитражные суды признали, что представленные на государственную регистрацию сделки документы в совокупности содержали описание объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства и планируемой площади объекта долевого строительства.

Апелляционный суд также правомерно отклонил аргументы Росреестра о том, что в нарушение абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ представленные на регистрацию документы по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства.

Ввиду анализа конкретных обстоятельств спора, арбитражные суды пришли к обоснованным выводам, что отказ Росреестра, оформленный письмом от 25.03.2014 N 02/032/2013-038 в государственной регистрации муниципального контракта N 102 от 25.07.2013 и дополнительных соглашений к нему от 22.08.2013, от 30.08.2013 и от 15.10.2013, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы администрации. Следовательно, в силу статьи 201 АПК РФ правомерно удовлетворили заявленные администрацией требования, как в части требований о признании незаконным отказа управления, так и, как следствие, в части требований об обязании управления зарегистрировать муниципальный контракт N 102 от 25.07.2013 и дополнительные соглашения к нему от 22.08.2013, 30.08.2013, 15.10.2013.

Таким образом, суд кассационной инстанции, рассматривая спор, исходя из доводов жалобы, считает выводы арбитражных судов правомерными.

В целом, изложенные в кассационной жалобе доводы управления, аналогичные содержащимся в его апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку являлись предметом рассмотрения судов. При этом не принимаются ссылки заявителя на неправильное применение судами норм материально права, на противоречия в судебном акте апелляционного суда, так как не опровергают выводов арбитражных судов и направлены на переоценку фактических обстоятельств спора, а также представленных в материалы дела доказательств, исследованных судами согласно требованиям, определенным статьями 65, 71 АПК РФ, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

При этом, новых аргументов, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора и свидетельствующих о неправильности выводов судов, в кассационной жалобе не приведено.

По мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов арбитражными судами надлежащим образом исследованы и оценены фактические обстоятельства дела в совокупности с имеющимися в деле доказательствами. Арбитражными судами верно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, кассационная жалоба Росреестра удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2014 по делу N А51-18670/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.А. Логвиненко

Судьи

Е.Н. Головнина Е.О. Никитин