Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 марта 2015 г. N Ф03-461/15 по делу N А51-12745/2014

г. Хабаровск

11 марта 2015 г.

Дело N А51-12745/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

при участии:

от истца: Якушева Т.А., представитель по доверенности от 30.12.2014 N 20/44266

от ответчика: Бурлак О.В., представитель по доверенности от 10.11.2014 N 246

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу департамента земельных и имущественных отношений Приморского края на решение от 09.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу N А51-12745/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.К. Калягин,

в суде апелляционной инстанции судьи Д.А. Глебов, С.Б. Култышев, С.М. Синицына

по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края

к обществу с ограниченной ответственностью "Промакфес"

о взыскании 14 780 349 руб. 69 коп.

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, место нахождения: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Промакфес" (ОГРН 1022501903698, ИНН 2538071838, место нахождения: 690069, Приморский край, г. Владивосток, пр-кт 100-летия Владивостока, 150; далее - ответчик, общество) о взыскании 14 780 349 руб. 69 коп., в том числе 12 542 712 руб. 45 коп. основной задолженности по договору аренды от 18.06.2007 N 02-020032-Ю-Д-07215 за период с 30.09.2009 по 18.02.2014; 2 237 637 руб. 24 коп. пеней за период с 15.08.2007 по 18.02.2014.

Решением суда от 09.09.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014, иск удовлетворен в части взыскания 3 826 295 руб. 04 коп. основного долга, 682 616 руб. 32 коп. пени; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части как не соответствующие нормам права. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), поскольку последние распространяются на земельные участки, предназначенные для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Доказательства того, что спорный земельный участок предоставлен в указанном порядке, отсутствуют. Считает, что перерасчет арендной платы, пени за период с 2007 по 2014 составлен с учетом норм пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которые подлежат применению по настоящему спору. Ссылается на неприменение подпунктов "г", "д" пункта 3 Постановления N 582, поскольку последнее вступило в законную силу 04.08.2009.

В отзыве на кассационную жалобу, письменном дополнении к нему ООО "Промакфес" изложило позицию относительно судебных актов и доводов кассационной жалобы.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представители истца и ответчика доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, 18.06.2007 между управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании постановления администрации г. Владивостока от 31.01.2007 N 1325 заключен договор N 02-020032-Ю-Д-07215, по условиям которого арендатор принял во временное пользование за плату земельный участок площадью 16 432 кв. м с кадастровым номером 25:28:020032:0083 из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Чернышевского, участок находится примерно в 23 м по направлению на северо-запад от ориентира - нежилого здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Чернышевского, д. 15 (далее - спорный земельный участок), для использования в целях строительства жилых домов сроком с 21.01.2007 по 30.01.2022.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата установлена в размере 78 749 руб. 27 коп. в месяц, подлежит уплате ежемесячно в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца (пункт 3.3 договора).

В силу пункта 3.5 договора от 18.06.2007 арендная плата изменяется в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления, являющегося неотъемлемой частью договора. В этом случае внесение арендной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем.

Пунктом 4.2 договора от 18.06.2007 за невнесение арендатором платежей в сроки, установленные договором, предусмотрена пеня на сумму просроченного платежа в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на день исполнения обязательств за каждый день просрочки.

Передача земельного участка оформлена актом от 18.06.2007.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Департамент, посчитав, что арендная плата внесена обществом не в полном объеме, произвел ее перерасчет на основании положений восьмого, девятого и десятого абзацев пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), насчитал пени и направил в адрес общества предупреждение о необходимости исполнения обязательств (письмо от 22.10.2013 N 20/04/07-12/28333).

Неоплата обществом задолженности договору в сумме 12 542 712,45 руб. за период с 30.09.2009 по 18.02.2014, пени в сумме 2 237 637,24 руб., начисленной за период с 15.08.2007 по 18.02.2014, явилась основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статьей 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 N 90-КЗ "О регулировании земельных отношений в Приморском крае", постановлением администрации Приморского края от 05.12.2012 N 374-па "Об утверждении положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края", суды признали департамент земельных и имущественных отношений Приморского края надлежащим истцом по настоящему спору.

Судами правомерно квалифицированы правоотношения сторон как регулируемые нормами статей 22, 65 Земельного кодекса РФ, главы 34 Гражданского кодекса РФ, условиями договора от 18.06.2007 N 02-020032-Ю-Д-07215.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судебными инстанциями установлено, что в спорный период с 30.09.2009 по 18.02.2014 обществом обязанность по внесению арендной платы не исполнялась. При этом с учетом заявления общества о пропуске срока исковой давности суды, руководствуясь статьями 196, 199, 200 Гражданского кодекса РФ и принимая во внимание дату обращения истца в суд (25.04.2014), условия пунктов 3.1, 3.3 договора, устанавливающих периодичность уплаты арендных платежей (ежемесячно в равных частях 15-го и 30-го числа каждого месяца), применили срок исковой давности к требованиям о взыскании задолженности за период с 30.09.2009 до 15.04.2011.

Выводы суда в этой части спора не обжалуются.

Далее, определяя размер арендной платы, подлежащий взысканию за период с 15.04.2011 по 18.02.2014, суды исходили из следующего.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен обществу в целях строительства жилых домов на основании постановления главы администрации города Владивостока от 31.01.2007 N 1325 без проведения торгов. То, что земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на который не разграничена, сторонами не опровергается.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ N 15837/11, принципы, закрепленные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582), вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Правовая позиция, изложенная в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15837/11, заключается в том, что пунктом 3 (подпункты "а" - "д") Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.

Подпунктом "д" пункта 3 Правил установлен предельный размер арендной платы - два процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом РФ. Указанное правило распространяется на случаи аренды земельных участков не только для жилищного строительства, но и для любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.

По материалам настоящего дела установлено, что размер арендной платы за период с 31.01.2007 установлен на основании решения думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в г. Владивостоке", муниципального правового акта думы города Владивостока от 07.03.2006 N 7-МПА "О внесении изменений в приложение к решению думы г. Владивостока от 25.11.2004 N 29 "Об утверждении методики расчета арендной платы за землю в городе Владивостоке", постановления главы администрации г. Владивостока от 10.03.2006 N 292 "Об установлении величин коэффициентов функционального назначения, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", постановления администрации Приморского края от 10.06.2003 N 176 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений Приморского края" исходя из суммы земельного налога, коэффициента функционального использования, корректирующего коэффициента и составлял 944 991,18 руб. в год (78 749,27 руб. в месяц).

Абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ определено, что арендная плата за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Данный абзац закона действует с 30.10.2007 в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ.

На территории Приморского края действует постановление администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края". Названным порядком определена формула, на основании которой подлежит исчислению размер арендной платы. При этом расчет арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка, переданного в аренду.

Установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020032:0083 составляет 88 367 188 руб. (постановление администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па).

Суды, установив, что размер арендной платы за спорный земельный участок, подлежащий определению на основании постановления N 71-па, превышает предельный размер арендной платы, установленный Правилами N 582, признали необходимым расчет арендной платы за период с 15.04.2011 по 18.02.2014 определить исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Сумма задолженности по арендной плате за этот период с учетом произведенных ответчиком платежей составила 3 826 295,04 руб. Данную сумму суды обоснованно признали подлежащей взысканию с ООО "Промакфес".

С учетом конкретных обстоятельств по делу суды отклонили довод истца о необходимости исчисления суммы задолженности в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, департамент обосновывая применение положений названной статьи закона, сослался на то, что объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка (за период с расчет произведен в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка), трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка (за период с расчет произведен в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка).

Однако, как установлено, спорный земельный участок предоставлен обществу для строительства жилых домов. Разрешением на строительство N RU25304000-32|2011 земельный участок площадью 1,6432 га подлежит застройке жилыми домами NN 1, 2, 3 (1-я очередь строительства - дома NN 1,2; 2-я очередь строительства - дом N 3). Срок действия разрешения определен до 19.05.2016. В отношении 18-ти этажного жилого дома N 1 со встроенными помещениями имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 25304000-71/2014.

Таким образом, поскольку приведенные нормы закона по существу представляют собой санкции за затягивание сроков жилищного строительства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11), суды в отсутствие соответствующих доказательств обоснованно не приняли приведенный департаментом перерасчет арендной платы.

Выводы суда в части взыскания пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей соответствуют установленным по делу обстоятельствам, пункту 4.2 договора N 02-020032-Ю-Д-07215, правилам статьи 330 Гражданского кодекса РФ. Размер пени в сумме 682 616,32 руб. за спорный период проверен судом и признан обоснованным.

Принимая во внимание, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, судами правильно применены нормы материального и процессуального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Нарушения норм процессуального права, являющиеся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловными основаниями для отмены судебных актов, отсутствуют.

В силу изложенного обжалуемые решение и постановление на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу N А51-12745/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков О.В. Цирулик