Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 апреля 2015 г. N Ф03-1241/15 по делу N А51-3888/2014

г. Хабаровск

21 апреля 2015 г.

А51-3888/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 апреля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой

Судей: О.В. Цирулик, С.Ю. Лесненко

при участии:

лица, участвующие в деле, не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока

на решение от 23.10.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015

по делу N А51-3888/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская, в апелляционном суде - судьи А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышев, С.М. Синицына

по иску индивидуального предпринимателя Гребнева Константина Владимировича

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ", оценщики Красько Елена Александровна, Красько Владимир Петрович

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

Индивидуальный предприниматель Гребнев Константин Владимирович (ОГРНИП 307253810400022, ИНН 253811435044; далее - предприниматель Гребнев К.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - УМС г. Владивостока, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 175-ППВ, изложив пункт 3.1. вышеуказанного договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 228 813 (один миллион двести двадцать восемь тысяч) рублей 56 копеек (без учета НДС)".

Правовым обоснованием иска явилась ссылка предпринимателя на статьи 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 1, 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) и указание на то, что рыночная стоимость спорного объекта является завышенной и определена не на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", агентство), общество с ограниченной ответственностью "Лев-Информ" (далее - ООО "Лев-Информ"), оценщики Красько Елена Александровна, Красько Владимир Петрович.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.10.2014, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015, иск удовлетворен.

УМС г. Владивостока, не согласившись с указанными судебными актами, подало в Арбитражный суд Дальневосточного округа кассационную жалобу, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, нарушением норм материального права, принять новый судебный об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что рыночная цена по выкупу имущества в проекта договора купли-продажи определена на основании отчета от 23.10.2013 N 022321, составленного ООО "Лев-Информ". Данный отчет, который в установленном законом порядке не оспорен, послужил основанием для принятия Думой города Владивостока решения от 21.11.2013 N 199 "О внесении изменений в приложение к решению Думы г. Владивостока от 21.02.2013 N 38 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2013 год", на основании чего считает, что в спорном договоре не может быть предусмотрена иная цена.

Таким образом, управление полагает вывод суда относительно того, что предложенная ответчиком цена является завышенной и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости неправомерным. В материалах дела представлено три отчета об оценке рыночной стоимости имущества, каждый из которых, по мнению заявителя жалобы, является в силу положений статей 64-89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим доказательством по делу.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых решения от 23.10.2014, постановления от 21.01.2015 с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.01.2013 между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 02-02866-001-Н-АР-6878-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 46,9 кв.м в здании (лит. А), этаж: цокольный, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фадеева, 4, для использования под склад.

Уведомлением от 29.11.2013 N 1-13/3751 МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" предложило предпринимателю Гребневу К.В. заключить договор купли-продажи арендуемого объекта с приложением проекта договора купли-продажи арендованного муниципального имущества (с субъектами малого и среднего предпринимательства) N 175-ППВ по цене 2 559 322 руб. (без учета НДС), которая основана на отчете ООО "Лев-Информ" от 23.10.2013 N 022321.

Согласно пункту 3.1. проекта договора цена продажи арендуемого имущества определена продавцом в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости, составленным независимым оценщиком, и распоряжением УМС г. Владивостока от 22.11.2013 N 909/28 "О приватизации муниципального имущества, включенного в Программу приватизации на 2013 год и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства в связи с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества".

В свою очередь, 30.12.2013 истцом подготовлен и направлен агентству протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, пункт 3.1. которого изложен в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 1 228 813 (один миллион двести двадцать восемь тысяч) рублей 56 копеек (без учета НДС)".

Цена объекта в протоколе разногласий определена покупателем на основании отчета от 18.07.2013 N 13-01.1489 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Центр развития инвестиций".

Уведомлением от 09.01.2014 N 1-14/8 агентство сообщило предпринимателю об отклонении протокола разногласий и об отказе в заключении договора купли-продажи в предложенной им редакции.

Предприниматель Гребнев К.В., считая, что выкупная стоимость вышеназванного объекта недвижимости является завышенной, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Статьей 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства и порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества установлены в статьях 3 и 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона.

Статьей 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Статьей 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ регламентировано, что отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из пункта 13 названного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", изложено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В материалы дела представлено заключение специалиста Некоммерческого партнерства "Национальный союз экспертных организаций" от 24.12.2013 N 12-2013/32н, изготовленное экспертом Мосолкиным В.В. на отчет ООО "Лев-Информ", в котором указано, что он не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки; проведенные расчеты и использованная информация в целом не обеспечивают достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения; отчет признан не соответствующим статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Суд, принимая во внимание наличие двух отчетов, по инициативе ответчика, определением от 06.08.2014 назначил судебную экспертизу в целях установления рыночной цены спорных нежилых помещений, проведение которой поручил эксперту Некоммерческого партнерства по содействию оценочной и консультативной деятельности "Клуб Профессионал" Кривец Валерии Викторовне.

Согласно заключению эксперта Кривец В.В. от 05.09.2014 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.10.2013 составляет 1 455 000 руб. с учетом НДС, 1 233 000 руб. - без учета НДС.

Исследовав и оценив данное заключение об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и приняв его в качестве надлежащего доказательства, а также фактические обстоятельства спора, свидетельствующие о наличии существенной разницы между определенной по заданию управления и его реальной рыночной стоимостью по состоянию на 17.10.2013, суды первой и апелляционной инстанций на основании приведенных норм материального права обоснованно признали заключение договора купли-продажи по цене 1 233 000 руб. 00 коп.

Доводы заявителя жалобы являлись предметом рассмотрения апелляционного суда и правомерно им отклонены, не опровергают установленного, направлены на несогласие с оценкой исследованных доказательств по делу, не содержат фактов, которые бы не были проверены и учтены судами при разрешении спора по существу, поэтому подлежат отклонению судом кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ.

Поскольку судами правильно применены нормы материального права к спорным правоотношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 23.10.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу N А51-3888/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Гребенщикова

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко