Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013

г. Хабаровск

19 мая 2015 г.

А73-14959/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Лесненко С.Ю.

при участии

от ОАО "ЦИТ": Васина Н.А., представитель по доверенности от 18.12.2014 N 5515/02-02

от ФГБОУ ВПО "Российская правовая академия Минюста России": Милованова Н.А., представитель по доверенности от 17.03.2015 N 01-12/100

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации"

на решение от 26.11.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015

по делу N А73-14959/2013 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Букина Е.А., в апелляционном суде судьи Волкова М.О., Гричановская Е.В., Иноземцев И.В.

По иску открытого акционерного общества "Центр инновационных технологий"

к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации"

о взыскании 1 611 556 руб. 86 коп.

по встречному иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации"

к открытому акционерному обществу "Центр инновационных технологий"

о признании пункта 3.2.5 соглашения к договору в части несогласованным

Открытое акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661; адрес (место нахождения): 680000, г. Хабаровск, пер. Топографический, 9; далее - ОАО "ЦИТ", общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации" (ОГРН 1027700162676, ИНН 7719061340; адрес (место нахождения): 117638, г. Москва, ул. Азовская, 2-1; далее - образовательное учреждение, академия) о взыскании 1 611 556 руб. 86 коп.

Иск заявлен на основании статьи 309 ГК РФ, условий пункта 3.2.5 заключенного между сторонами договора аренды объекта недвижимости от 04.01.2003 N 1046 (в редакции дополнительного соглашения от 15.03.2011) и обусловлен уклонением ответчика от исполнения принятых на себя обязательств по компенсации понесенных истцом расходов по арендной плате за земельный участок, на котором расположено арендуемое здание, используемое академией в своей деятельности.

До принятия судом решения по существу спора образовательное учреждение в порядке статьи 132 АПК РФ предъявило к обществу встречный иск о признании условий пункта 3.2.5 договора аренды от 04.01.2003 (в редакции соглашения от 15.03.2011) несогласованными ввиду отсутствия в нем описания характеристик (площади) земельного участка, переданного арендатору одновременно с расположенным на нем зданием.

Решением суда от 26.11.2014 первоначальный иск удовлетворен частично: с академии в пользу ОАО "ЦИТ" взыскано в счет компенсации арендных платежей 1 143 574 руб. 09 коп. В удовлетворении остальной части требований общества и во встречном иске отказано.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 названное решение по настоящему делу изменено, первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, встречные требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе образовательное учреждение выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, считает их незаконными и подлежащими отмене.

В обоснование поданной жалобы заявителем приведены доводы об отсутствии у общества законных оснований требовать с академии оплаты за пользование земельным участком, поскольку между сторонами самостоятельный договор аренды не заключен и в установленном порядке не зарегистрирован, площадь участка не согласована, размер платы не определен, акт приема-передачи не подписан. Более того, у общества не имеется полномочий по передаче предоставленного ему земельного участка в субаренду. По мнению заявителя жалобы, судами неверно применены статьи 652, 654 ГК РФ и разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Кроме того, заявитель полагает, что суды вышли за пределы рассматриваемого спора, дав оценку договору аренды здания от 04.01.2003, предметом которого спорный участок не является. Также суды не учли, что на этом участке помимо арендуемого академией здания находится некапитальный временный объект (торговый киоск).

ОАО "ЦИТ" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и отзыве на нее, а также дали суду пояснения по обстоятельствам спора.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемого постановления апелляционного суда, которым изменено принятое по делу решение, исходя из доводов кассационной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, первоначально между Департаментом муниципальной собственности города Хабаровска (арендодатель, далее - Департамент) и академией (арендатор) заключен договор от 04.01.2003 аренды объекта недвижимости - нежилых помещений общей площадью 4 080 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, для использования под образовательную деятельность сроком действия до 03.01.2008.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке, объект аренды передан арендатору.

Впоследствии ОАО "ЦИТ" приобретено право собственности на здание учебного корпуса по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, площадью 4 119,6 кв.м, в связи с чем между обществом и образовательным учреждением заключено соглашение от 06.09.2007, которым внесены соответствующие изменения в договор аренды от 04.01.2003, в том числе уточнено описание его предмета как отдельного нежилого здания. Срок действия договора определен с 01.01.2005 по 31.05.2012. Пересмотрен размер арендной платы.

Соглашением от 08.11.2007 стороны внесли изменения в договор в части уменьшения суммы арендных платежей.

Впоследствии стороны вновь заключили дополнительное соглашение от 15.03.2011 к договору аренды, в частности продлили срок его действия до 31.05.2018, а также изложили пункт 3.2.5 договора в новой редакции, дополнительно включив в него абзац 3, согласно которому в случае заключения арендодателем договора аренды земельного участка, арендатор компенсирует арендодателю в срок до 10-го числа следующего за отчетным, суммы арендной платы за землю (в том числе за фактическое пользование земельным участком, в соответствии с дополнительными условиями договора аренды земли), уплачиваемые ОАО "ЦИТ" по заключенному с Департаментом договору аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а.

Все указанные выше соглашения к договору аренду также прошли государственную регистрацию.

24.06.2011 между Департаментом (арендодатель) и ОАО "ЦИТ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:041432:2, площадью 12 117 кв.м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Воровского, 24а, для использования под учебный корпус.

Договор зарегистрирован в публичном реестре (ЕГРП) 28.07.2011, о чем имеется соответствующая отметка.

В период с момента заключения данного договора и по 30.11.2013 обществом оплачены арендные платежи за земельный участок на общую сумму 1 611 556 руб. 86 коп.

Обществом в спорный период в адрес академии неоднократно направлялись счета и претензии на возмещение расходов по фактически уплаченным арендным платежам за земельный участок.

Поскольку предусмотренные договором обязательства академией не были исполнены в добровольном порядке и существующая задолженность, несмотря на полученные претензии, так и не была погашена, общество обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Считая предъявленные требования необоснованными, а условия пункта 3.2.5 договора несогласованными, академия предъявила встречные требования.

Рассматривая возникший спор, арбитражные суды верно квалифицировали сложившиеся между сторонами отношения как регулируемые нормами главы 34 ГК РФ.

При этом изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя первоначальный иск в полном объеме, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как усматривается из условий заключенного сторонами договора аренды от 04.01.2003 N 1046 (с учетом дополнительных соглашений к нему), его предметом является здание нежилое, общей площадью 4 119,6 кв.м, расположенное по адресу: ул. Воровского, 24а. Объект недвижимости предоставлен арендатору для использования под образовательную деятельность.

Условий о передаче академии как арендатору здания права пользования соответствующим земельным участком, занятым такой недвижимостью и необходимым для ее использования, либо частью этого участка, указанный договор от 04.01.2003 не содержит.

Согласно разделу 2 данного договора арендная плата по нему определена сторонами без учета платежей за пользование земельным участком, на котором расположено переданное арендатору здание.

Вместе с тем в оспариваемом академией пункте 3.2.5 договора стороны урегулировали вопрос о компенсации арендатором понесенных арендодателем расходов по арендной плате за землю, уплачиваемой в соответствии с заключенным между обществом и Департаментом договору аренды земельного участка по ул. Воровского, 24а.

Как разъяснено в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Следовательно, отсутствие в договоре аренды здания от 04.01.2003 условий об аренде земельного участка, на котором данное здание расположено, не противоречит нормам статьи 652 ГК РФ и не требует заключения между сторонами отдельного договора аренды такого участка, поскольку эти обстоятельства не препятствуют использованию арендатором (то есть академией) земельного участка одновременно с эксплуатаций переданного ему в пользование здания.

Однако отсутствие заключенного между сторонами самостоятельного договора аренды земельного участка, равно как и отсутствие в договоре аренды здания условий о включении в состав арендной платы соответствующих платежей за пользование арендатором земельным участком в силу диспозитивности нормы пункта 2 статьи 654 ГК РФ не препятствуют сторонам иным образом урегулировать в договоре вопрос о возмещении (компенсации) арендатором платы за фактическое использование участка под зданием.

В данном случае такие условия согласованы сторонами спора в пункте 3.2.5 договора аренды от 04.01.2003 (в редакции соглашения от 15.03.2011). Оснований считать условия данного пункта несогласованными или не соответствующими закону арбитражными судами в ходе рассмотрения настоящего спора не выявлено.

Отсутствие в договоре описания характеристик земельного участка (его площади), размера платы за его использование, такими основаниями являться не могут (пункт 2 статьи 652 ГК РФ), в связи с чем в удовлетворении встречного иска академии судами отказано правомерно.

Далее, истолковав по правилам статьи 431 ГК РФ спорные условия пункта 3.2.5 договора исходя из его буквального содержания, апелляционный суд пришел к обоснованном выводу о том, что воля сторон при включении данных условий в договор была направлена именно на возмещение арендодателю (обществу) понесенных им расходов на оплату арендных платежей за земельный участок, на котором расположен объект аренды и необходим для его использования.

При этом исходя из содержания договора аренды земельного участка от 24.06.2011, заключенного между Департаментом (арендодатель) и ОАО "ЦИТ" (арендатор), кадастрового паспорта на участок 27:23:041432:2, представленных в материалы дела графических материалов (проект границ участка, схемы его месторасположения), суд признал, что он сформирован и передан обществу в аренду именно для целей эксплуатации учебного корпуса. Площадь участка составляет 12 117 кв.м.

Целевое назначение и вид разрешенного использования арендуемого академией здания и занимаемого им земельного участка не изменялось.

За использование данного участка ОАО "ЦИТ" в спорный период в соответствии с условиями указанного договора внесены арендные платежи в общем размере 1 611 556 руб. 86 коп., сумма которых предъявлена к взысканию по первоначальному иску.

Как уже указывалось выше, арендатор здания пользуется не только частью земельного участка непосредственно под сами объектом, но и той частью участка, которая необходима для его использования.

Поскольку спорный участок площадью 12 117 кв.м исходя из его целевого назначения сформирован для эксплуатации учебного корпуса, арендуемого образовательным учреждением, доказательств использования данного участка (его части) обществом в своих собственных интересах (либо иными лицами по соглашению с ним на возмездной основе) в материалы дела не представлены, апелляционный суд правомерно признал, что в такой ситуации исходя из условий пункта 3.2.5 договора от 04.01.2003 академия обязана компенсировать обществу все фактически понесенные им расходы на оплату аренды земельного участка, по заключенному с Департаментом договору от 24.06.2011.

Факт перечисления арендных платежей в размере первоначального иска подтвержден документально и академией не опровергнут.

При таких обстоятельствах изменение судом апелляционной инстанции принятого по настоящему делу решения и удовлетворение требований общества в полном объеме следует признать соответствующим подлежащим применению нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы кассационной жалобы о том, что между сторонами самостоятельный договор аренды не заключен и в установленном порядке не зарегистрирован, площадь участка не согласована, размер платы не определен, акт приема-передачи не подписан, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные.

Как правильно указано в обжалуемых судебных актах эти обстоятельства не могут повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, поскольку условия о компенсации академией уплаченных обществом арендных платежей за земельный участок согласованы сторонами в пункте 3.2.5 договора от 04.01.2003, что положениям пункта 2 статьи 652 и пункта 2 статьи 654 ГК РФ не противоречит.

При этом в силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства сторон должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ссылки заявителя жалобы на неправильное применение судами статей 652, 654 ГК РФ и разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11, основаны на ошибочном понимании и толковании приведенных норм права.

Утверждение академии о том, что суды вышли за пределы рассматриваемого спора также безосновательно, поскольку анализ и оценка условий заключенного между сторонами договора аренды здания от 04.01.2003 непосредственно связаны с разрешением настоящего дела.

Кроме того, суд кассационной инстанции не принимает довод заявителя жалобы о том, что на спорном участке помимо арендуемого здания находится некапитальный временный объект (торговый киоск). Документальных доказательств наличия между обществом и иными лицами правоотношений по вопросу использования части участка для размещения названного киоска в деле не имеется. При этом самовольное размещение неизвестным лицом временного сооружения не повлияло на размер оплаченной ОАО "ЦИТ" арендной платы, в целях компенсации которой предъявлен первоначальный иск.

Поскольку апелляционным судом нормы материального права применены верно, нарушений норм процессуального права судом не допущено, то оснований для отмены обжалуемого постановления, которым изменено принятое по настоящему делу решение, не имеется.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 по делу N А73-14959/2013 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Ю. Лесненко