Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 июня 2015 г. N Ф03-1499/15 по делу N А51-19078/2014

г. Хабаровск

01 июня 2015 г.

Дело N А51-19078/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.

при участии

от ИП Абушаевой Р.Л. и от ООО "Товарищество-ТК": Ожелевская С.А., представитель по доверенностям от 31.10.2013 N 25АА 1173736 и от 02.02.2015 (без номера)

от ОАО "Приморское автодорожное ремонтное предприятие": представитель не явился

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абушаевой Рямзии Лятифовны на решение от 25.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 по делу N А51-19078/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Засорин К.П., Шевченко С.В.

По иску открытого акционерного общества "Приморское автодорожное ремонтное предприятие"

к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне, обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК"

о признании соглашения недействительным

Открытое акционерное общество "Приморское автодорожное ремонтное предприятие" (ОГРН 1062538079856, ИНН 2538099431; местонахождение: 690105, г. Владивосток, ул. Бородинская, 12; далее - ОАО "Примавтодор") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Абушаевой Рямзие Лятифовне (ОГРНИП 311582611000061, ИНН 581266937207; далее - ИП Абушаева Р.Л., предприниматель) и обществу с ограниченной ответственностью "Товарищество-ТК" (ОГРН 1145826000132, ИНН 5812902611; местонахождение: 692524, г. Уссурийск, ул. Котовского, 17А; далее - ООО "Т-ТК") о признании недействительным заключенного между ответчиками без согласия истца соглашения от 05.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2012 N 227/12 (с учетом привлечения судом надлежащего соответчика в порядке статьи 46 АПК РФ).

Решением суда от 25.09.2014, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 без изменения, заявленный иск удовлетворен на основании статей 166, 168, 173.1, 615 ГК РФ по мотиву отсутствия согласия истца на перенайм спорного имущества.

Предприниматель в кассационной жалобе проводит свои возражения против названных судебных актов, считает их незаконными, необоснованными и подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как полагает заявитель жалобы, суды не учли, что в данном случае оспариваемая истцом сделка не повлекла для него каких-либо неблагоприятных последствий, что исключает возможность признания ее недействительной в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ. Само по себе взыскание судом с предыдущего арендатора задолженности не подтверждает наличие указанных обстоятельств. Кроме того, истец своим поведением подтвердил факт исполнения новым арендатором условий договора от 31.03.2012 N 227/12, что нашло свое отражение в акте совместного осмотра арендуемого объекта недвижимости.

ОАО "Примавтодор" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. При этом истец указывает на доказанность факта нарушения его прав и законных интересов оспариваемым соглашением о переуступке прав и обязанностей арендатора, в том числе на наличие на стороне предпринимателя неисполненных обязательств по внесению арендной платы.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 19.05.2015 объявлялся перерыв до 15 часов 00 минут 25.05.2015.

Представитель ИП Абушевой Р.Л. и ООО "Т-ТК" в судебном заседании после перерыва поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении. При этом дополнительно пояснил, что новым арендатором исполняются условия договора от 31.03.2012, в том числе произведен текущий ремонт кровли, однако при признании соглашения о перенайме недействительным суды не разрешили вопрос о возмещении понесенных ООО "Т-ТК" затрат. Кроме того, представитель ответчиков подтвердил, что спорное имущество, являющееся предметом договора аренды от 31.03.2012 N 227/12, фактически расположено на земельном участке, который в настоящее время используется ООО "Т-ТК" по другому договору аренды от 31.03.2012 N 228/12, заключенному также с ОАО "Примавтодор" с учетом соглашения о перенайме от 05.05.2014, в признании которого недействительным отказано вступившим в законную силу решением от 01.10.2014 Арбитражного суда Приморского края, принятым по ранее рассмотренному делу N А51-18934/2014.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку своих представителей в заседание суда не обеспечил, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела по существу.

Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений сторон, приведенных в поданной жалобе и поступивших возражениях на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела, между ОАО "Примавтодор" (арендодатель) и ИП Абушаевой Р.Л. (арендатор) заключен договор аренды от 31.03.2012 N 227/12, по условиям которого арендодатель передал арендатору на срок 49 лет во временное владение и пользование здание - административный корпус с гаражом, назначение: нежилое, общая площадь 3 149,8 кв.м, лит. А,А1, расположенное по адресу: г. Уссурийск, ул. Котовского, 17А.

Пунктом 1.5 договора арендатору предоставлено право сдавать арендованное здание в субаренду. Вопрос о получении согласия арендодателя на перенайм предмета аренды в договоре не урегулирован.

Впоследствии ИП Абушаева Р.Л. (цедент) и ООО "Т-ТК" (цессионарий) заключили соглашение от 05.05.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 31.03.2012 N 227/12, в соответствии с которым цессионарий пробрел права и обязанности арендатора по указанному договору и стал ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации данного соглашения (запись о регистрации данной сделки совершена 26.05.2014).

Далее предприниматель направил в адрес ОАО "Примавтодор" уведомление о состоявшемся перенайме, полученное последним 07.05.2014, в ответ на которое истец в своем письме от 08.05.2014N 373 сообщил о несогласии с заключенным ответчиками соглашением от 05.05.2014 по причине нарушения пункта 2 статьи 615 ГК и несоблюдения условий пунктов 8.1, 8.2, 8.4 договора аренды от 31.03.2012 N 227/12.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с требованием о признании заключенного между ответчиками соглашения о перенайме недействительным.

Удовлетворяя иск, арбитражные суды исходили из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ в редакции, действующей после 01.09.2013, то есть на момент заключения спорного соглашении о перенайме, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 166 ГК РФ также предусмотрено, что заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица (пункт 2 статьи 173.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

При этом указанная норма права не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок перенайма и других, упомянутых в данной статье.

Как указывалось выше в договоре аренды от 31.03.2012 N 227/12 урегулирован вопрос только в части возможности сдачи арендатором имущества в субаренду.

Судами установлено, что предпринимателем, являющимся арендатором нежилого здания по договору от 31.03.2012 N 227/12, не было получено согласие арендодателя на заключение с ООО "Т-ТК" соглашения от 05.05.2014, в результате которого последнее фактически стало стороной указанного договора. Более того, арендодатель в письме от 08.05.2014 сообщил о своем несогласии с состоявшимся перенаймом.

При таких обстоятельствах суды верно квалифицировали заключенное между ответчиками соглашение от 05.05.2014 как оспоримую сделку, совершенную с нарушением пункта 2 статьи 615 ГК РФ.

Признавая такую сделку недействительной по правилам статей 166, 168, 173.1 ГК РФ, суды пришли к выводу о том, что она явно нарушает права и охраняемые законом интересы арендодателя, поскольку не соответствует принципам свободы заключения договора и самостоятельного выбора контрагента, с учетом подтвержденного факта ненадлежащего исполнения предпринимателем обязанности по внесению арендной платы в полном объеме.

Однако суд кассационной инстанции не может согласиться с указанными выводами арбитражных судов, поскольку они сделаны по неполно выясненным обстоятельствам дела и без оценки всех доводов ответчиков, приводившихся ими в ходе рассмотрения данного спора.

Так, арбитражные суды, указывая на несоблюдение арендатором объекта недвижимости порядка получения предварительного согласия арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору от 31.03.2012 N 227/12 (пункт 2 статьи 615 ГК РФ), и нарушение тем самым прав и законных интересов истца на самостоятельный выбор контрагента, не выяснили какие негативные последствия для последнего повлекло оспариваемое соглашение от 05.05.2014 (пункт 2 статьи 166 ГК РФ), на что неоднократно указывали ответчики в обоснование своих возражений против иска.

Обстоятельства, связанные с наличием на стороне предпринимателя не погашенной задолженности, возникли до заключения указанного соглашения о перенайме, которое к тому же не содержит условий об изменении соответствующих обязательств предыдущего арендатора. Каким образом такое соглашение препятствует удовлетворению требований арендодателя о получении с предпринимателя имеющегося долга (в том числе исполнению судебного акта о его взыскании) арбитражными судами не выяснялось. Вопрос о наличии нарушений условий договора со стороны нового арендатора судами также не исследовался.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил ссылки ответчиков на акт осмотра от 11.07.2014 N 1, указав, что данный акт не свидетельствует о получении последующего одобрения истца по поводу заключенного ответчиками соглашения.

Вместе с тем апелляционный суд не дал оценки содержанию указанному акту с позиции пункта 5 статьи 166 ГК РФ на предмет того, насколько отраженная в нем информация свидетельствует о поведении арендодателя, позволяющим новому арендатору полагаться на действительность оспариваемой сделки, в результате которой между ними фактически возникли арендные правоотношения.

Кроме того, суды уклонились от оценки доводов ответчиков в части того, что в настоящее время между ОАО "Примавтодор" и ООО "Т-ТК" имеются действующие правоотношения по договору аренды от 31.03.2012 N 228/12, предметом которого является земельный участок под спорным объектом недвижимости, факт существования которых подтвержден вступившими в законную силу судебными актами по делу N А51-18934/2014.

Апелляционный суд, отклоняя указанные доводы, сослался лишь на различное правовое регулирование порядка перенайма, предусмотренное нормами гражданского и земельного законодательства.

Однако суды обеих инстанций не учли закрепленные в подпунктах 5, 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ основополагающие принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, а также деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Одной из основных обязанностей арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Также пунктами 1, 2 статьи 652 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Следовательно, в случае, если арендатором земельного участка, предоставленного в целях эксплуатации спорного объекта недвижимости, фактически является ООО "Т-ТК", а согласно обжалуемым судебным актам статус арендатора самого здания должен сохраниться за предпринимателем, при условии, что в том и другом случае со стороны арендодателя выступает одно лицо - ОАО "Примавтодор", то в такой ситуации возникает правовая неопределенность, поскольку ни арендатор земельного участка, ни арендатор объекта недвижимости не могут использовать арендуемое ими имущество по своему целевому назначению.

Данные обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения возникшего спора, в том числе с точки зрения последствий, возникших в результате заключения между ответчиками оспариваемого соглашения от 05.05.2014, судами обеих инстанций должным образом не исследованы, мотивированные выводы о необоснованности возражений ответчиков в этой части в судебных актах отсутствуют.

Поскольку суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по самостоятельному исследований фактических обстоятельств спора и оценке доказательств по делу, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует с учетом отмеченных недостатков выяснить: какие в действительности правовые последствия для участвующих в деле лиц повлекло оспариваемое соглашение о перенайме; имеют ли такие последствия негативный характер для арендодателя; дать оценку поведению истца с учетом содержания акта осмотра арендуемого имущества от 11.07.2014 N 1; а также проверить доводы ответчиков о наличии между ОАО "Примавтодор" и ООО "Т-ТК" действующих правоотношений по поводу аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, являющийся предметом договора от 31.03.2012 N 227/12. В зависимости от установленных обстоятельств суду необходимо установить наличие либо отсутствие предусмотренных законом достаточных оснований для признания оспариваемого соглашения недействительной сделкой.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 25.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 по делу N А51-19078/2014 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

С.Ю. Лесненко С.Н. Новикова