Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 июля 2015 г. N Ф03-646/15 по делу N А51-16601/2014

г. Хабаровск

07 июля 2015 г.

Дело N А51-16601/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июля 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии

от ООО "Стандарт Плюс": Струкова Л.А., представитель по доверенности без номера от 11.02.2015;

от УМС г. Владивостока: Морошкин А.Н., представитель по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6144;

от МКУ "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости": Барлева О.Н., представитель по доверенности от 29.12.2014 N 1-14/5156

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципальной собственности города Владивостока на решение от 24.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу N А51-16601/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Калягин А.К., в апелляционном суде судьи Синицына С.М., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс"

к Управлению муниципальной собственности города Владивостока

третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости"

о государственной регистрации перехода права собственности и внесении изменений в график платежей

Общество с ограниченной ответственностью "Стандарт Плюс" (ОГРН 1022501287820, ИНН 2536072353; адрес (место нахождения): 690109, Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, 51; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608; адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - Управление) о государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект недвижимого имущества - нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,60 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект Океанский, д. 111, на основании договора купли-продажи объектов недвижимости N 147-КП (с субъектами малого и среднего предпринимательства); о внесении изменений в график платежей, являющийся неотъемлемой частью данного договора, путем определения периода рассрочки уплаты цены товара начиная с 17.09.2014, изложив приложение N 1 к договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке в предложенной истцом редакции (с учетом уточнений требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" (далее - МКУ "АПМЗН", учреждение).

Решением суда от 24.09.2014 иск удовлетворен в части требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, в остальной части требования оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 названное решение по настоящему делу оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление выражает несогласие с принятыми судебными актами в части удовлетворения иска о регистрации перехода к обществу права собственности на спорные нежилые помещения и указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем просит их отменить и отказать в удовлетворении данных требований.

В подтверждение своей позиции заявитель жалобы приводит доводы о ничтожности договора купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП, на основании которого суды сочли обоснованными требования общества как покупателя муниципального имущества. По мнению Управления, данная сделка заключена с нарушением требований, установленных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). При этом суды при рассмотрении настоящего спора не учли факт наличия на стороне общества задолженности по арендной плате за спорные нежилые помещения, что также подтверждается судебными актами, принятыми по делам N А51-4255/2009, N А51-4257/2009 и имеющими преюдициальное значение. В данном случае, при условии недобросовестного исполнения арендатором своих обязательств, Управление выражает сомнение в получении от покупателя денежных средств по указанному договору купли-продажи. Кроме того, Управление также считает, что оно не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку полномочия по заключению договоров купли-продажи и последующей государственной регистрации перехода права собственности к покупателю переданы МКУ "АПМЗН" на основании заключенного с ним договора поручения от 20.06.2011 N 1/11.

Общество в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения. При этом истец со ссылкой на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А51-2848/20144 опровергает утверждение ответчика о наличии на стороне общества задолженности по арендной плате на момент подачи им заявления о реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества.

От МКУ "АПМЗН" отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Производство по кассационной жалобе Управления приостанавливалось в порядке пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ до вступления в законную силу решения суда по делу N А51-26557/2014 по иску учреждения о признании недействительным договора купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП и после наступления указанных обстоятельств, производство по делу возобновлено определением суда кассационной инстанции 09.06.2015 на основании статьи 146 АПК РФ.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном посредством систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края в порядке статьи 153.1, представитель Управления и общества привели свои доводы и возражения, соответствующие поданной жалобе и отзыву на нее. Представитель учреждения поддержал позицию ответчика.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в обжалуемой части с учетом доводов и возражений сторон, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены в данном случае не имеется.

Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, вступившим в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А51-2848/2011 удовлетворены требования ООО "Стандарт Плюс" и признано незаконным решение Управления в части не включения в решение об условиях приватизации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом в соответствии с договором аренды от 12.01.2000 N 1/205 нежилых помещений в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111, выраженное в письме от 04.02.2011 N 194Д, как не соответствующее требованиям Закона N 159-ФЗ.

При этом апелляционный суд признал, что обществом соблюдены все условия для реализации преимущественного права на приобретение им арендуемого муниципального имущества, предусмотренные действующим законодательством, в связи с чем в целях устранения допущенных нарушений прав общества на Управление возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости спорных нежилых помещений в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111.

С учетом возникших в дальнейшем разногласий при заключении договора купли-продажи в части определения стоимости выкупаемого имущества, общество также вынуждено было обратиться в арбитражный суд. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 06.08.2013 по делу N А51-21008/2012 указанные разногласия урегулированы и пункт 3.3 договора купли-продажи N 147-КП изложен в следующей редакции: "Общая стоимость объекта составляет 20 448 000 (двадцать миллионов четыреста сорок восемь тысяч) рублей 00 копеек без НДС".

В результате состоявшейся впоследствии переписки между сторонами с участием третьего лица заключен договор купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП по условиям которого, Управление (продавец) в лице директора учреждения обязуется передать обществу (покупатель) в собственность, а общество - оплатить и принять недвижимое имущество: нежилые помещения в здании (лит. А1), назначение: нежилое, общей площадью 497,60 кв.м, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 1-36 (II), являющиеся муниципальной собственностью, расположенные по адресу: г. Владивосток, Океанский проспект, д. 111.

При этом стороны подтвердили выполнение ими условий, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ (пункт 1.5 договора).

Согласно пунктам 2.1.2 и 2.2.3 договора от 24.03.2014 N 147-КП продавец обязан одновременно с объектом передать документы, необходимые покупателю для государственной регистрации перехода права собственности, а покупатель, в свою очередь, обязан осуществить за свой счет в течение одного месяца со дня подписания договора все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности.

Спорные нежилые помещения переданы покупателю (обществу) по акту приема-передачи имущества, подписанному в день заключения договора.

Вместе с тем МКУ "АПМЗН" в письме от 22.04.2014 N 1-14/1250 сообщило обществу о наличии задолженности за спорные нежилые помещения в общем размере 10 660 047 руб. 30 коп. и предложило погасить имеющийся долг по арендной плате, а также начисленную на него неустойку.

Аналогичные по сути требования изложены в предупреждении Управления от 28.04.2014 N 28/6-2426.

В ответ на указанные претензии общество направило в адрес МКУ "АПМЗН" письмо от 15.05.2014, в котором указало на необоснованность требований о погашении задолженности и просило учреждение предоставить полный пакет документов, необходимый для прохождения государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемые помещения, а также предложило скорректировать график платежей, являющийся приложением N 1 к договору купли-продажи.

Полагая, что общество фактически отказалось от погашения имеющегося долга, МКУ "АПМЗН" письмом от 04.06.2014 N 1-14/1715 направило истцу соглашение о добровольном расторжении договора от 24.03.2014 N 147-КП и потребовало возвратить продавцу спорные нежилые помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя иск в части государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорное имущество, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ, абзац 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац 2 пункта 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исследовав все фактические обстоятельства спора и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды с учетом подтвержденного документально и не опровергнутого ответчиком факта передачи истцу спорных нежилых помещений во исполнение заключенного между обществом и Управлением договора купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП пришли к выводу о том, что в данной ситуации продавец недвижимости неправомерно уклоняется от государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на спорное имущество, в связи с чем признали законными и обоснованными требования истца в соответствующей части на основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ.

При этом само уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемые нежилые помещения явно выражено в переписке с обществом, в том числе третьего лица, и связано с требованием о погашении задолженности по арендной плате за это имущество.

Вместе с тем доказательства несоблюдения специальных условий приватизации муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, предусмотренных статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в данном случае судам представлены не были.

Согласно указанной норме права одним из обязательных оснований для реализации арендатором преимущественного права на выкуп занимаемого им объекта недвижимости является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого же закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Так, согласно вступившему в законную силу постановлению Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2011 по делу N А51-2848/2011, обществом соблюдены все вышеуказанные условия для реализации преимущественного права выкупа, включая внесение арендной платы по ноябрь 2010 года, в связи с чем отказ в приватизации спорного имущества признан судом незаконным как противоречащий Закону N 159-ФЗ.

С учетом этих обстоятельств доводы ответчика и третьего лица о наличии у истца задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о преимущественном праве выкупа спорных нежилых помещений (28.12.2010) признаны судами необоснованными и мотивированно отклонены.

В такой ситуации удовлетворение иска в части государственной регистрации перехода к обществу права собственности на спорные нежилые помещения на основании договора купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП соответствует фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права не противоречит.

Доводы кассационной жалобы в части ничтожности договора купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП ввиду нарушения при его заключении положений пункта 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельные. Данная сделка заключена между сторонами в том числе во исполнение вступивших в законную силу судебных актов по делам N А51-2848/2011 и N А51-21008/2012, при рассмотрении которых Управление не указывало на существующие препятствия для выкупа спорных помещений, обусловленные наличием на стороне арендатора непогашенной задолженности.

Ссылки ответчика на судебные акты по другим делам (N А51-4255/2009, N А51-4257/2009), рассмотренным с участием общества и Управления, также не принимаются кассационным судом, поскольку в них не содержится выводов о наличии на стороне истца задолженности по арендной плате за спорные нежилые помещения.

Утверждение заявителя жалобы о недобросовестном поведении истца и основанное на этом сомнение Управления в получении от покупателя денежных средств по спорному договору купли-продажи не являются основаниями для отмены обжалуемых судебных актов. Нормы статей 486, 489 ГК РФ предусматривают последствия нарушения покупателем условия об оплате товара, в том числе проданного в рассрочку, и не содержат прямого запрета на регистрацию перехода к покупателю права собственности на такой товар до момента его полной оплаты.

Также безосновательны доводы заявителя жалобы о том, что он не является надлежащим ответчиком по иску, поскольку именно Управление как уполномоченный орган муниципальной власти является стороной (продавцом) по договору купли-продажи от 24.03.2014 N 147-КП.

В целом приведенная в кассационной жалобе позиция Управления учтена арбитражными судами при рассмотрении спора и не свидетельствует о наличии обстоятельств, способных повлиять на итог по данному делу.

Вводы судов обеих инстанций в части оставления без рассмотрения требований общества о внесении изменений в график платежей, являющийся неотъемлемой частью договора купли-продажи (приложение N 1), по мотиву несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, участвующими в деле лицами не оспариваются, поэтому предметом проверки кассационного суда не являются в силу правил статей 284, 286 АПК РФ.

С учетом изложенного принятые по настоящему делу судебные акты в обжалуемой части, соответствующие нормам материального и процессуального права, не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.

В связи с окончанием кассационного производства, приостановление исполнения обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 283 АПК РФ подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.09.2014, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу N А51-16601/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.02.2015 N 0000104, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова