Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 августа 2015 г. N Ф03-2698/15 по делу N А73-16484/2014

г. Хабаровск

18 августа 2015 г.

Дело N А73-16484/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 августа 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко

при участии:

от федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации: - Бирюкова В.Ю., представитель по доверенности N 34 от 27.02.2015;

от Министерства обороны Российской Федерации: - Бирюкова В.Ю., представитель по доверенности N 212/2/59 от 21.01.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации на постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу N А73-16484/2014 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи: С.Б. Ротарь, Т.С. Гетманова, А.И. Михайлова

по иску федерального государственного казенного учреждения "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации

к обществу с ограниченной ответственностью "Гелиос"

третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

о взыскании задолженности по арендной плате, процентов, расторжении договора, освобождении помещения

Федеральное государственное казенное учреждение "Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (ИНН 2723020115, ОГРН 107273005079, далее - ФГКУ "ДВТУИО", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гелиос" (ИНН 2722042910, ОГРН 1042700196439, далее - ООО "Гелиос", общество, ответчик) о взыскании 130 872 руб. задолженности по арендным платежам по договору N 0534 от 17.12.2007 за октябрь 2014 - февраль 2015 года, 2 282,19 руб. процентов за период с 11.10.2014 по 25.02.2015, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое по договору аренды помещение (в учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Решением суда от 04.03.2015 исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 решение от 04.03.2015 изменено в части, с ООО "Гелиос" в пользу ФГКУ "ДВТУИО" взыскана задолженность по арендной плате в размере 125 301,25 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 142,48 руб., в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и освобождении спорного помещения отказано.

В кассационной жалобе ФГКУ "ДВТУИО" выражает несогласие с выводами суда апелляционной инстанции относительно несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора. По его мнению, уведомление от 24.11.2014 выражает волю арендодателя на прекращение действия договора аренды. Просит отменить постановление от 27.05.2015 в обжалуемой части, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В заседании суда кассационной инстанции представитель ФГКУ "ДВТУИО" и Министерства обороны Российской Федерации поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене обжалуемого постановления. ООО "Гелиос", надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для его отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между ФГУКИ "Дом офицеров Дальневосточного военного округа" МО РФ (арендодатель), Российской Федерацией (собственник) и ООО "Гелиос" (арендатор) 17.12.2007 заключен бессрочный договор аренды федерального имущества N 0534.

По условиям названного договора арендатор принимает во временное владение и пользование помещения N 5, 6, 7, 8, 9, 18, 19, 20 - цоколь, согласно данным технического паспорта от 24.03.2005, площадью 123,0 кв.м, расположенные по адресу г. Хабаровск, ул. Шевченко, д. 20, для использования под оказание косметических услуг.

По акту приема-передачи (приложение 1 к договору) нежилые помещения передано арендатору.

Дополнительным соглашением N 3 от 23.04.2009 стороны приняли договор N 0534 в новой редакции договора аренды федерального имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления.

Пунктом 4.1 договора в новой редакции арендная плата в месяц установлена в размере 49 593,60 руб. без учета НДС, которая ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика и оформляется дополнительным соглашением к договору.

Оплата производится ежемесячно до десятого числа оплачиваемого месяца (пункт 4.2 договора в новой редакции).

В соответствии с пунктом 3 Дополнительного соглашения N 3 от 23.04.2009 Типовые условия договора (приложение N 2) являются неотъемлемой частью договора аренды и при рассмотрении спора считаются текстом договора.

Пунктом 3.2.2 Типовых условий договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

Порядок расторжения и прекращения договора отражен в разделе 5 Типовых условий договора, согласно которому по требованию собственника, арендодателя договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе при нарушении условий, предусмотренных пунктом 3.2 настоящих условий договора.

Дополнительным соглашением от 12.07.2010 N 141/3/АИД-1330 в договор аренды были внесены изменения, согласно которым арендодателем выступает ФГУ "Хабаровская КЭЧ".

Претензией от 15.09.2014 N 141/6-11189 ФГКУ "ДВТУИО" сообщило ООО "Гелиос" о наличии задолженности по договору и возможном обращении в суд с иском о ее взыскании и выселении.

В связи с проведенной реорганизацией в форме присоединения правопреемником ФГУ "Хабаровская КЭЧ" стало ФГКУ "ДВТУИО", которое уведомлением от 24.09.2014 известило арендатора об изменении ставки арендной платы по договору на основании отчета об оценке от 03.07.2014 N 2727/25.12.13/141/01/25122013/Ю-6-Ф/0068 - 75 768 руб. в месяц по состоянию на 29.05.2014.

Указанное уведомление получено ООО "Гелиос" 30.09.2014.

Письмом от 10.11.2014 ООО "Гелиос" выразило несогласие с изменением арендной платы и подписанием дополнительного соглашения, при этом платежи осуществлялись в размере, установленном в договоре - 49 593,60 руб. ежемесячно.

24.09.2014 и 10.11.2014 ФГКУ "ДВТУИО" направило в адрес ООО "Гелиос" уведомления "Об актуализации рыночной ставки", в которых предложило обществу представить комплект документов для подготовки дополнительных соглашений к договору аренды.

24.11.2014 ФГКУ "ДВТУИО" направило в адрес ООО "Гелиос" письмо N 141/6-14283, в котором предложило расторгнуть договор аренды от 17.12.2007 N 0534 в связи с отказом общества оформить дополнительное соглашение к договору.

Оставление обществом названных предложений ФГКУ "ДВТУИО" без удовлетворения послужило основанием для его обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.

Судами установлено, что согласно отчету N 2727/25.12.13/141/01/25122013/Ю-6-Ф/0068 арендная плата за спорные помещения по состоянию на 17.12.2010 составляет 57318 руб., на 17.12.2011 - 65 928 руб., на 17.12.2012 - 69 495 руб., на 17.12.2013 - 73 554 руб., по состоянию на 29.05.2014 - 75 768 руб.

Суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет, признал его верным и удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции в части взысканной задолженности, пришел к обоснованному выводу о неправильном определении последним периода взыскания. Постановление суда апелляционной инстанции в этой части не обжалуется.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в приведенных в указанной статье случаях, в том числе когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, а также по основаниям, согласованным сторонами в договоре аренды.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Проанализировав имеющиеся в деле уведомления арендодателя с позиций вышеуказанных норм права, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что они не содержат срока устранения нарушений условий договора и указания на возможность обращения в суд за расторжением договора в связи с нарушением арендатором его условий.

Кроме того, из буквального текста письма ФГКУ "ДВТУИО" от 24.11.2014 N 141/6-14283 следует, что расторжение договора является следствием отказа общества оформить дополнительное соглашение к договору об изменении его условий.

Между тем, в соответствии с положениями главы 29 ГК РФ отказ от изменения договора является основанием для его принудительного изменения в судебном порядке и лишь в исключительных случаях влечет расторжение договора. При этом основаниями расторжения являются не нарушения арендатором договора, а невозможность сохранения договорных отношений при наличии условий, перечисленных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции считает также необходимым отметить следующее. Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", предупреждение о расторжении договора, указанное в части третьей статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Однако из материалов дела следует, что предупреждение о возможном расторжении договора датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения. Такой срок устранения допущенных арендатором нарушений, по мнению суда кассационной инстанции, не может быть признан разумным.

Что касается претензии от 15.09.2014, то она получена ООО "Гелиос" до того, как общество было уведомлено об изменении арендодателем и ставок арендной платы. Уведомления от 24.09.2014 и 10.11.2014 требований об устранении нарушений договора не содержали.

В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы ФГКУ "ДВТУИО" о необоснованном отказе апелляционного суда в иске о расторжении договора и выселении подлежат отклонению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 по делу N А73-16484/2014 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Ю. Лесненко