Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 сентября 2015 г. N Ф03-3745/15 по делу N А51-21515/2014

г. Хабаровск

25 сентября 2015 г.

Дело N А51-21515/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2015 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, С.Ю. Лесненко

при участии:

от истца: Ожередова В.А., представитель по доверенности от 11.11.2014 N 191/83; от ответчика: Жихарев В.В., представитель по доверенности от 01.01.2013 N 1-д

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЭлектроДом" на решение от 05.02.2015, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу N А51-21515/2014 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья О.А. Жестилевская,

в суде апелляционной инстанции судьи С.Б. Култышев, Д.А. Глебов, А.В. Ветошкевич

по иску федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет"

к обществу с ограниченной ответственностью "ЭлектроДом"

третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае

о расторжении договора, об освобождении помещения

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет" (ОГРН 1022501915061, ИНН 2538008586, место нахождения: 690087, Приморский край, г. Владивосток, ул. Луговая, 52Б; далее - университет, истец) обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЭлектроДом" (ОГРН 1052501659649, ИНН 2508069415, место нахождения: 692905, Приморский край, г. Находка, ул. Ручейная, 29; далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2002 N 04-12/03/01-14 (далее - спорный договор), о понуждении в течение тридцати дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 157,9 кв. м в здании (лит. 1) по адресу: Приморский край, г. Находка, ул. Гончарова, 3.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

Решением суда от 05.02.2015 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 решение изменено; в удовлетворении требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.02.2012 N 04-12/03/01-14 отказано; суд обязал ООО "ЭлектроДом" в течение тридцати дней с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 157,9 кв. м в здании (лит. 1) по адресу: Приморский край, г. Находка, ул. Гончарова, 3.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, ООО "ЭлектроДом" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении иска отказать. Настаивает на недоказанности проведения ответчиком перепланировки арендуемых помещений без предварительного согласования с истцом в нарушение пункта 2.2.8 договора аренды. В этой связи считает, что основания для расторжения договора и освобождения помещений отсутствуют.

В отзыве на кассационную жалобу университет просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, представители истца и ответчика доводы кассационной жалобы и отзыва на нее поддержали, дали по ним пояснения.

Управление Росимущества, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда кассационной инстанции своих представителей не направило.

Проверив законность состоявшегося постановления апелляционного суда, которым изменено решение суда первой инстанции, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усмотрел предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Дальневосточное мореходное училище (техникум)" (филиал истца, арендодатель) и ООО "ЭлектроДом" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, от 24.02.2012 N 04-12/03/01-14, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду встроенные нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 20а, 21) общей площадью 144,30 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного с подвалом здания (литера 1, учебный корпус) общей площадью 5 256,60 кв. м по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, согласно плану (выкопировке) помещения, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, для организации обеспечения населения товарами первой необходимости.

Срок действия договора установлен с 20.02.2012 по 19.02.2017.

Пунктом 2.2.8 договора аренды N 04-12/03/01-14 на арендатора возложена обязанность не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, требующих внесения изменения в технический паспорт БТИ, а также их неотделимые улучшения без предварительного письменного разрешения арендодателя. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий, искажающих первоначальный вид арендуемых помещений, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет и в сроки, определенные односторонним предписанием арендодателя.

На основании пункта 5.5.1 договора аренды N 04-12/03/01-14 установлено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.4, 2.2.7 и 2.2.8 договора.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи федерального имущества от 15.03.2012, согласно которому арендатор принял в аренду федеральное имущество - нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20, 20а, 21) общей площадью 144,30 кв. м, расположенные по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3.

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту от 01.06.2012 с приложением ситуационного плана здания учебного корпуса, расположенного по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, лит. 1, общая площадь арендованных помещений N N 18, 19, 20 на 1 этаже составляет 157,9 кв. м.

Дополнительным соглашением от 23.07.2012 N 01 стороны внесли изменения в договор аренды, изложив пункт 1.1 договора в следующей редакции: "Предметом договора аренды являются передаваемые во временное пользование встроенные нежилые помещения (номера на поэтажном плане 18, 19, 20) общей площадью 157,9 кв. м, расположенные на первом этаже пятиэтажного с подвалом здания (литера I, учебный корпус) общей площадью 5 256,60 кв. м по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, 3, согласно плану (выкопировке) помещения, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью".

Письмом от 24.03.2014 N 125/01-16, направленным в адрес общества с приложением соглашения о расторжении договора, акта приема-передачи и полученным адресатом 04.04.2014, истец уведомил ответчика о досрочном расторжении спорного договора аренды в одностороннем порядке в связи с нарушением последним пункта 2.2.8 договора, просил подписать соглашение о расторжении договора в течение 7 дней с момента получения данного уведомления.

Изложенный в письме от 10.04.2014 отказ ответчика послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассматривая настоящий спор, суд правильно квалифицировал спорные правоотношения сторон как регулируемые нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ об аренде.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 625 Гражданского кодекса РФ).

Положениями статьи 310 Гражданского кодекса РФ в редакции, действующей в момент заключения договора, установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, действующий в момент заключения договора).

Исследовав представленный в материалы дела кадастровый паспорт по состоянию на 01.06.2012 с приложением ситуационного плана здания - учебного корпуса, расположенного по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, лит. 1, общей площадью 5256,6 кв. м, суд установил, что общая площадь арендованных помещений N 18, 19, 20 на 1 этаже составляет 157,9 кв. м (л.д. 15). Таким образом, сведения кадастрового паспорта о количестве и площади арендованных помещений соответствуют условиям спорного договора в редакции дополнительного соглашения.

Согласно кадастровому паспорту в указанной части здания, занимаемой ответчиком, находятся три помещения площадью 67,3 кв. м, 27,6 кв. м и 63 кв. м под номерами 18, 19, 20 соответственно. Кроме того, помещения под номерами 19 и 20 разделены между собой аналогично помещениям с номерами 18 и 19.

Напротив, из представленного в материалы дела поэтажного плана технического паспорта здания учебного корпуса, расположенного по адресу: г. Находка, ул. Гончарова, д. 3, лит. 1, по состоянию на 24.12.2014 следует, что на первом этаже указанного здания в части, занимаемой обществом, находятся два помещения площадью 90,6 кв. м и 67,3 кв. м под номерами 40 и 39 соответственно. Данный поэтажный план содержит отметку органа, проводившего инвентаризацию, о том, что на перепланировку помещений лит. 1 разрешение не предъявлено.

Поскольку о фальсификации технического паспорта от 24.12.2014 ответчиком ни в суде первой, ни в апелляционной инстанции не заявлено и доказательств фактического наличия разделяющей стены между помещениями площадью 27,6 кв. м и 63 кв. м не представлено, суд пришел к выводу о доказанности осуществления арендатором несогласованной перепланировки помещений, т.е. о наличии нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от его исполнения.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Заключенный на определенный срок договор, в котором предусмотрено право на односторонний отказ, прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора).

Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, направленное арендатором в соответствии с пунктом 5.5 договора, получено адресатом 04.04.2014.

При изложенном отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований в части расторжения вышеуказанного договора является обоснованным.

Статьей 622 Гражданского кодекса РФ (абзац 1) установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ввиду того что договор аренды прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, апелляционный суд правомерно обязал арендатора возвратить арендованные помещения на основании абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса РФ.

Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Фактически доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных им обстоятельств.

Правовые основания для переоценки доказательств с учетом пределов компетенции арбитражного суда кассационной инстанции, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ, отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, окружным судом не установлено.

При изложенном основания для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемого судебного акта, принятые на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.08.2015 N 0000220, подлежат отмене (часть 4 статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 по делу N А51-21515/2014 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Приостановление исполнения судебного акта, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.08.2015 N 0000220, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков С.Ю. Лесненко