Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 февраля 2016 г. N Ф03-76/16 по делу N А51-9052/2015

г. Хабаровск

19 февраля 2016 г.

Дело N А51-9052/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: О.В. Цирулик

Судей: В.А. Гребенщиковой, С.Ю. Лесненко

при участии:

от товарищества собственников жилья "Маяк": - Абдуллаев Р.С.о., представитель по доверенности б/н от 23.04.2015;

от общества с ограниченной ответственностью "Спецтехника": - Абдуллаев Р.С.о., представитель по доверенности б/н от 21.05.2015

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Маяк" на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу N А51-9052/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции судьи: О.Ю. Еремеева, Н.Н. Анисимова, А.В. Гончарова

по заявлению товарищества собственников жилья "Маяк"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Спецтехника"

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации

Товарищество собственников жилья "Маяк" (ОГРН 1122511002888, ИНН 2511079621, адрес (место нахождения): 692506, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, 90-а; далее - ТСЖ "Маяк", товарищество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании незаконными решений управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, адрес (место нахождения): 690091, Приморский край, г. Владивосток, ул. Посьетская, 48; далее - управление; Управление Росреестра, уполномоченный орган), оформленных сообщениями от 10.04.2015 N 25/005/021/2015-153, N 25/005/021/2015-154, N 25/005/021/2015-156, N 25/005/016/2015-355, от 13 апреля 2015 года N 25/005/021/2015-155 об отказе в государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м. N объекта: 6, этаж: 3; 3-х комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м, N объекта: 5, этаж: 3; 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 2, этаж: 1; 3-х комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м. N объекта: 1, этаж: 1; 3-х комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 4, этаж: 2, местоположение: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д. 90-б, в трехэтажном, шестиквартирном доме, на земельном участке, расположенном по адресу: участок находится примерно в 60 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина. д. 93-а; кадастровый номер: 25:34:016502:57, обязании уполномоченного органа осуществить государственную регистрацию договоров долевого участия вышеуказанных квартир.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Спецтехника" (далее - ООО "Спецтехника").

Решением от 13.08.2015 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 решение от 13.08.2015 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ "Маяк", ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит отменить обжалуемый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что товарищество собственников жилья вправе осуществлять застройку прилегающих к многоквартирному жилому дому участков без их формирования для строительства в установленном порядке. По его мнению, ТСЖ "Маяк" при обращении в уполномоченный орган подало все необходимые документы, необходимые для регистрации договоров долевого участия. Указывает на противоречивость выводов апелляционного суда.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель ТСЖ "Маяк" поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене постановления апелляционного суда, представитель общества поддержал позицию, отраженную в кассационной жалобе. Управление Росреестра, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.05.2015 ТСЖ "Маяк" обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении 3-комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м N объекта: 6, этаж: 3, 3-комнатной квартиры, площадью 84,6 кв.м, N объекта: 5, этаж: 3, 3-комнатной квартиры площадью 80,2 кв.м, N объекта: 2, этаж: 1, 3-комнатной квартиры площадью 84,6 кв.м, N объекта: 1, этаж: 1, 3-комнатной квартиры, площадью 80,2 кв.м, N объекта: 4. этаж: 2, расположенных по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Красина, д. 90-б.

Сообщениями от 10.04.2015 N 25/005/021/2015-153, N 25/005/021/2015-154, N 25/005/021/2015-156, N 25/005/016/2015-355, от 13.04.2015 N 25/005/021/2015-155 уполномоченный орган отказал в регистрации вышеуказанных договоров по мотиву отсутствия государственной регистрации права застройщика на земельный участок, а также отсутствия в проектной декларации информации о правах застройщика на земельный участок, реквизитов правоустанавливающего документа на земельный участок о собственнике земельного участка.

Считая вынесенные регистрирующим органом отказы незаконными, ТСЖ "Маяк" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации прав на объекты недвижимости установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 2 статьи 16 Закона о регистрации).

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен частью 1 статьи 17 Закона о регистрации и включает договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Удовлетворяя требования ТСЖ "Маяк", суд первой инстанции исходил из того, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме вправе осуществлять застройку принадлежащего им на праве долевой собственности земельного участка, в том числе другими многоквартирными домами, без выделения земельных участков для строительства.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований ТСЖ "Маяк", апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных

объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, в силу Закона о долевом участии в строительстве застройщиком является лицо, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что спорный земельный участок был предоставлен для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Уссурийск, ул. Красина, 90-а. Доказательств, подтверждающих формирование земельного участка для строительства шестиквартирного дома из земельного участка с кадастровым номером 25:34:016502:57, и предоставления такого участка ТСЖ "Маяк" для строительства не имеется.

При этом апелляционным судом верно указано, что решение собственников дома по адресу: г. Уссурийск, ул. Красина, 90-а от 22.08.2012 само по себе каких-либо прав ТСЖ "Маяк" на вышеупомянутый участок не образует, в силу чего истец не может выступать в качестве застройщика.

Установив вышеуказанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что оспариваемые истцом отказы в регистрации договоров долевого участия законны и обоснованны, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы ТСЖ "Маяк" о праве товарищества собственников жилья осуществлять застройку прилегающих к многоквартирному жилому дому участков без их формирования для строительства в установленном порядке отклоняются в связи со следующим.

В соответствии со статьей 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка (пункт 5 статьи 11.2 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу статьи 11.9 ЗК РФ земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома образуется в пределах минимальных и максимальных значений, установленных градостроительными регламентами, и предназначен только для эксплуатации такого дома и обслуживающих его строений и сооружений.

Строительство на таком земельном участке еще одного жилого дома приведет к нарушению требований земельного и градостроительного законодательства к размеру таких участков как для ранее построенного многоквартирного дома, так и дома, предполагаемого к строительству на сформированном для эксплуатации другого дома земельном участке.

Кроме того, строительство второго дома на земельном участке, предназначенном для эксплуатации одного многоквартирного жилого дома, влечет уменьшение размера общего имущества (к которому относится и земельный участок) собственников помещения такого дома. В силу пункта 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Между тем, из материалов дела следует, что решение о строительстве второго дома принято большинством участников голосования, а не всеми сособственниками, как это установлено законом.

Таким образом, является правильным вывод апелляционного суда о необходимости образования для строительства многоквартирного жилого дома отдельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а отсутствие такого участка является препятствием для строительства.

В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу N А51-9052/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

О.В. Цирулик

Судьи

В.А. Гребенщикова С.Ю. Лесненко