Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 августа 2016 г. N Ф03-3537/16 по делу N А51-11575/2015

г. Хабаровск

09 августа 2016 г.

А51-11575/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 августа 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от ИП Ищенко Т.И.: Савченко И.П., представитель по доверенности от 13.07.2016 N 25АА 1825616

от других участвующих в деле лиц: представители не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ищенко Тамары Ивановны

на решение от 26.01.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016

по делу N А51-11575/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Ветошкевич А.В., Синицына С.М.

По иску администрации Уссурийского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Ищенко Тамаре Ивановне

третьи лица: Белоус Анастасия Никитична, Белоус Евгений Никитич, Белоус Никита Григорьевич, Белоус Татьяна Валентиновна

о взыскании 3 022 399 руб. 69 коп.

по встречному иску индивидуального предпринимателя Ищенко Тамары Ивановны

к администрации Уссурийского городского округа

об уменьшении размера арендной платы

Администрация Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500859600, ИНН 2511004094, адрес (место нахождения): 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, 101; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ищенко Тамаре Ивановне (ОГРНИП 307251109500021, ИНН 251106650248; далее - ИП Ищенко Т.И., предприниматель) о взыскании 2 565 014 руб. 67 коп. основного долга и 457 385 руб. 02 коп. неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору аренды земельного участка от 06.04.2012 N 7664/12 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

До принятия судом решения по существу спора ИП Ищенко Т.И. предъявила администрации встречный иск (принятый к производству суда определением от 29.09.2015) об уменьшении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 215:34:017702:24, местоположение установлено примерно в 1 254 м по направлению на юг от ориентира здание склада, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Речная, 2-а, за период его использования с 06.04.2012 по 12.09.2014 до 7 920 руб. ежемесячно.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены физические лица - Белоус Анастасия Никитична, Белоус Евгений Никитич, Белоус Никита Григорьевич и Белоус Татьяна Валентиновна.

Решением суда от 26.01.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 без изменения, первоначальный иск администрации удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска предпринимателя - отказано.

В кассационной жалобе ИП Ищенко Т.И. указывает на неправильное применение арбитражными судами норм материального права и выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, в связи с чем просит их отменить полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении первоначальных требований администрации и удовлетворении встречных требований предпринимателя.

В подтверждение своей позиции предприниматель приводит доводы о том, что предоставленный ей для строительства спорный земельный участок имеет существенные недостатки, препятствующие использованию данного участка по его целевому назначению. В частности, только после заключения договора аренды от 06.04.2012 N 7664/12 предпринимателю стало известно о том, что на участке имеются железобетонное ограждение, два столба ЛЭП, а также комплексная трансформаторная подстанция, самовольно размещенные на этом участке смежным землепользователем Белоус Н.Г. (третье лицо), в связи с чем он был впоследствии привлечен к административной ответственности. Об указанных фактах ИП Ищенко Т.И. сообщила администрации в своем письме от 25.05.2012, однако арендодатель не предпринял необходимых мер по устранению выявленных недостатков, не позволяющих использовать переданное арендатору имущество по его назначению. Данные обстоятельства, по мнению заявителя жалобы, являются достаточными основаниями для применения положений статей 611, 612 ГК РФ, предусматривающих последствия передачи арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды. В этой связи предприниматель полагает, что им обоснованно заявлены встречные требования о соразмерном уменьшении арендной платы и суды неправомерно отказали в их удовлетворении, взыскав при этом в пользу администрации задолженность в полном объеме. Предприниматель настаивает на том, что администрация злоупотребляет своими правами, требуя оплаты за имущество, которое объективно не могло быть использовано арендатором по своему целевому назначению (для строительства капитального здания торгового центра) ввиду наличия на участке иного имущества, принадлежащего третьему лицу.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ИП Ищенко Т.И. поддержал доводы поданной жалобы и дал по ним необходимые пояснения, дополнительно отметив, что предприниматель не отказывается от внесения платы за спорный участок, однако полагает необходимым снизить ее до размера, определенного после пересмотра кадастровой стоимости участка в сентябре 2014 года.

Остальные участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, однако в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили, что не препятствует рассмотрению дела.

Поверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ИП Ищенко Т.И. (арендатор) заключен договор аренды от 06.04.2012 N 7664/12 (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2014 N 1), по условиям которого арендатору для целей строительства торгового центра передан в пользование на срок с 06.04.2012 по 05.04.2022 земельный участок площадью 15 000 кв.м с кадастровым номером 215:34:017702:24, расположенный на территории Уссурийского городского округа, местоположение установлено примерно в 1 254 м по направлению на юг от ориентира здание склада, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Речная, 2-а. Договор одновременно являлся актом приема-передачи арендуемого земельного участка.

Пунктом 3.1 договора аренды от 06.04.2012 N 7664/12 предусмотрено, что размер арендной платы за участок устанавливается согласно постановлению Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края" и решению Думы Уссурийского городского округа от 30.06.2010 N 262-НПА "Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Уссурийского городского округа".

В приложении к договору приведен расчет арендной платы на 2012 год исходя из кадастровой стоимости участка, в результате чего на момент его заключения эта плата составила 97 912 руб. 88 коп. в месячном исчислении. Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение от 20.10.2014 N 1 к договору аренды, изменив при этом в числе прочего размер арендной платы, установив его с 12.08.2014 в размере 7 920 руб. в месяц (за год платежи составили 95 040 руб.).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор несет ответственность в виде пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

Поскольку арендатор не исполнял надлежащими образом принятые на себя по заключенному договору аренды обязательства в части своевременного и полного внесения арендной платы, то на стороне последнего образовалась задолженность за период с 06.04.2012 по 01.05.2015 в общей сумме 2 565 014 руб. 67 коп. По этой причине арендодателем также на основании пункта 5.2 договора начислена неустойка за спорный период в размере 457 385 руб. 02 коп.

Согласно уведомлению от 03.05.2015 администрация предупредила предпринимателя о наличии задолженности по спорному договору аренды и указала на необходимость ее погашения в течение 10 дней с момента получения данного уведомления. Неисполнение этого требования послужило основанием для предъявления в арбитражный суд первоначального иска по настоящему делу.

В свою очередь, ИП Ищенко Т.И., возражая против требований администрации, указала на то, что на арендуемом земельном участке, предоставленном предпринимателю для целей строительства здания торгового центра, третьим лицом - Белоус Н.Г. фактически самовольно установлено железобетонное ограждение, препятствующее доступу (проезду/проходу) на спорный земельный участок, а также размещено иное имущество (два столба ЛЭП и трансформаторная подстанция), в результате чего возникли объективные препятствия для использования данного участка в соответствии с его целевым назначением. Поскольку администрация до настоящего времени не предприняла мер по устранению названных недостатков, предприниматель на основании статьи 612 ГК РФ предъявила встречный иск о соразмерном снижении арендной платы за период с 06.04.2012 по 12.09.2014 путем уменьшения ее ежемесячного размера до 7 920 руб.

Рассматривая возникший спор, суды обеих инстанций правомерно руководствовались общими положениями главы 34 ГК РФ об аренде, регулирующими существующие между сторонами правоотношения.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 ГК РФ)

В данном случае факт передачи администрацией как арендодателем в пользование предпринимателю как арендатору спорного земельного участка подтверждается условиями пункта 1.3 договора от 06.04.2012 N 7664/12 и ответчиком не отрицался, о расторжении этого договора ввиду непредоставления арендатору сданного в наем участка последним не заявлялось.

Более того, при рассмотрении спора по делу N А51-1517/2015 судом также было установлено, что после передачи в пользование предпринимателю спорного земельного участка по договору от 06.04.2012 N 7664/12 им в период 2012 и 2014 годов частично вносилась арендная плата за использование этого участка.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ также предусмотрено право арендатора на соответствующее уменьшение арендной платы в случае, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Предъявляя по настоящему делу встречный иск, ИП Ищенко Т.И. в обоснование своих требований о снижении размера арендной платы сослалась на то, что администрация передала предпринимателю земельный участок, имеющий существенные недостатки, исключающие возможность его использования по определенному договором целевому назначению - для строительства торгового центра, и не предприняла необходимых мер по устранению данных недостатков.

Исследуя указанные обстоятельства, арбитражные суды на основе соответствующей статьей 71 АПК РФ оценки доказательств установили, что в действительности на спорном земельной участке с кадастровым номером 25:34:017702:24, переданном в аренду предпринимателю, смежный землепользователь (третье лицо - Белоус Н.Г.) самовольно разместил железобетонное ограждение, два столба ЛЭМ и трансформаторную подстанцию.

Однако, указанные объекты фактически существовали на момент заключения сторонами договора аренды от 06.04.2012 N 7664/12 и, следовательно, об этих обстоятельствах предприниматель был осведомлен. О наличии чужого имущества, неправомерно размещенном третьим лицом на спорном земельном участке, арендуемом предпринимателем, ему в любом случае должно было стать известно во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Арбитражными судами отмечено, что каких-либо разумных и своевременных действий по восстановлению нарушенных прав и законных интересов (как то обращение к собственнику смежного земельного участка с кадастровым номером 25:34:017702:7, предъявление в суд соответствующего иска об устранении нарушений, либо расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:017702:24) предприниматель, начиная с апреля 2012 года до возникновения спора по настоящему делу, не предпринимал. Направление в адрес арендодателя заявления от 25.05.2012 с информацией о наличии на спорном участке самовольно размещенных объектов и просьбой принять меры в отношении собственника смежного земельного участка с кадастровым номером 25:34:017702:7, не признано в данном случае судами в качестве достаточного основания для снижения арендной платы.

Кроме того, несмотря на указанные обстоятельства, стороны впоследствии заключили дополнительное соглашение от 20.10.2014 к договору аренды, не отметив при этом каких-либо возражений относительно ненадлежащего состояния арендуемого имущества. Изменение арендной платы в сторону уменьшения произошло по объективной причине - в связи с пересмотром кадастровой стоимости спорного земельного участка, а не ввиду наличия препятствий в использовании арендуемого имущества.

При этом судебные инстанции отклонили как неподтвержденные документально доводы предпринимателя о том, что арендатор фактически был лишен возможности использовать в целом предоставленный в аренду земельный участок ввиду невозможности подъезда/прохода к данному участку. Суды указали на отсутствие в деле доказательств того, что существующее ограждение, возведенное смежным землепользователем на части спорного участка с одной стороны и размещенные на нем иные объекты, не позволяли использовать этот участок по назначению при наличии открытого доступа к нему с трех остальных сторон.

Несогласие заявителя жалобы с выводами судов в этой части по существу касается фактической стороны спора и направлено на переоценку имеющихся в деле доказательств, что на стадии кассационного производства является недопустимым в силу норм главы 35 АПК РФ.

Таким образом, поскольку обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении администрацией требований пункта 1 статьи 611 ГК РФ или о возникновении по ее вине недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), в данном случае судами выявлено не было, то следует признать, что в сложившейся ситуации в удовлетворении встречного иска о снижении арендной платы судами отказано правомерно.

Также суд апелляционной инстанции дополнительно указал на то, что предприниматель не лишен правовых оснований для предъявления к нарушителю защищаемого права требований о возмещении причиненных убытков, связанных с неправомерным занятием третьим лицом спорного земельного участка.

Поддерживая выводы судебных инстанций, суд округа считает также необходимым отметить следующее.

По смыслу статей 304, 305 ГК РФ и разъяснений пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", а также пункта 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при передаче имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель - собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Следовательно, предприниматель имел равную наряду с администрацией возможность на предъявление к третьим лицам негаторных требований в целях защиты права арендатора на использование спорного земельного участка, однако такой возможностью своевременно не воспользовался, что также не освобождает его (как частично, так и полностью) от обязанности вносить предусмотренную договором плату.

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении встречных требований предпринимателя в полной мере соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.

Поскольку предусмотренных законом оснований для снижения арендной платы судами выявлено не было, то первоначальные требования администрации о взыскании задолженности по договору и начисленной на нее неустойки также обоснованно удовлетворены судами в полном объеме. Доводов, опровергающих расчет взысканной арендной платы и пени, в кассационной жалобе заявителем не приведено.

Фактов злоупотребления администрацией своими правами арбитражными судами в ходе рассмотрения настоящего спора установлено не было, поэтому утверждение предпринимателя об обратном безосновательно.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ) арбитражными судами не допущено.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.01.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу N А51-11575/2015 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик С.Н. Новикова