Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. N Ф03-3648/16 по делу N А73-6112/2015

г. Хабаровск

25 августа 2016 г.

А73-6112/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой

Судей: С.И. Гребенщикова, О.В. Цирулик

рассмотрев в судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Абрамова Антона Сергеевича

на решение от 04.05.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016

по делу N А73-6112/2015 Арбитражного суда Хабаровского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Н.Л. Коваленко,

в суде апелляционной инстанции судьи И.В. Иноземцев, Е.В. Гричановская, А.А. Тихоненко

по иску индивидуального предпринимателя Абрамова Антона Сергеевича

к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория"

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

об обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности

Индивидуальный предприниматель Абрамов Антон Сергеевич (ОГРИП 312272003200051, ИНН 250517358915; 680502, Хабаровский край, с. Бычиха, далее - ИП Абрамов А.С., истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виктория" (ОГРН 1032700577800, ИНН 2725029642; 680026, г. Хабаровск, ул. Двойная, д. 5, далее - ООО "Виктория", ответчик) о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Двойная, 5: административное нежилое здание, литер А, инв. N 12998, общей площадью 193,5 кв. м, условный номер 27:23:460А:5/12998 литер А; механическая мастерская, литер Ж, инв. N 13003, общей площадью 430 кв. м, условный номер 27:23:460А:5/13003 литер Ж, здание кислородной, литер Е, инв. N 13002, общей площадью 34,5 кв. м, условный номер 27:23:460А:5/13002 литер Е; здание гаража, литер Б, инв. N 12999, общей площадью 641,1 кв. м, условный номер 27:23:460А:5/12999 литер Б; здание вентиляционной мастерской, литер Д, инв. N 13001, общей площадью 209,7 кв. м, условный номер 27:23:460А:5/13001 литер Д; здание склада, литер В, инв. N 13000, общей площадью 44,2 кв. м, условный номер 27:23:460А:5/13000 литер В; земельный участок, кадастровый номер 27:23:020215:0037, категория "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под существующую производственную базу", общей площадью 6 082,40 кв. м.

Определением суда от 18.05.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Решением суда от 04.05.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016, в иске отказано.

В кассационной жалобе (с учетом письменных дополнений к ней) предприниматель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как не соответствующие обстоятельствам спора, нормам права. Заявитель указывает, что договор купли-продажи не признан судом ни фальсифицированным, ни расторгнутым, ни недействительным, т.е. он является действующим. Не согласен с выводами суда об отсутствии оплаты по договору, поскольку этот факт непосредственно подтвержден сторонами в пункте 2.2 договора. Считает, что при отсутствии оплаты у ответчика имелась возможность расторгнуть договор. Ссылаясь на пункт 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывает, что отсутствие оплаты не является препятствием к осуществлению регистрации перехода права собственности.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит суд кассационной инстанции в удовлетворении жалобы отказать.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом положений пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела, ООО "Виктория" на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Двойная, 5:

- контора проходная, литер А, инв. N 12998, общей площадью 193,5 кв. м, кадастровый (условный) номер: 27:23:0020215:52;

- механическая мастерская, литер Ж, инв. N 13003, общей площадью 430 кв. м, кадастровый (условный) номер 27:23:0020215:56;

- здание кислородной, литер Е, инв. N 13002, общей площадью 34,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 27:23:0020215:55;

- здание гаража, литер Б, инв. N 12999, общей площадью 641,1 кв. м, кадастровый условный номер 27:23:0020215:53;

- здание вентиляционной мастерской, литер Д, инв. N 13001, общей площадью 209,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 27:23:0020215:94;

- здание склада, литер В, инв. N 13000, общей площадью 44,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 27:23:0020215:54;

- земельный участок, кадастровый номер 27:23:020215:0037, категория "земли населенных пунктов", разрешенное использование "под существующую производственную базу", общей площадью 6 082,40 кв. м.

30.05.2014 между ООО "Виктория" (продавец) и Абрамовым А.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи названных объектов недвижимого имущества, согласно которому стоимость имущества составила 150 000 000 руб.

Пунктом 2.2 договора установлено, что указанная сумма по договору на момент его подписания оплачена полностью наличным платежом. Стороны не имеют финансовых претензий друг к другу. Настоящий пункт договора является распиской продавца в получении денежных средств и подтверждает исполнение покупателем обязанности по оплате.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора продавец обязан передать покупателю недвижимое имущество в течение 3х дней с момента регистрации права собственности покупателя на объект. Регистрация перехода права собственности покупателя на объект не зависит от исполнения обязанности продавца передать объект.

Предприниматель Абрамов А.С., ссылаясь на то, что ООО "Виктория" не представило необходимые для регистрации документы, уклоняется от их предъявления в регистрирующий орган, обратился в арбитражный суд с иском о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 30.05.2014.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу частей 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

В ходе судебного разбирательства в рамках настоящего спора по заявлению ответчика о фальсификации договора купли-продажи от 30.05.2014 назначались комплексная судебно-техническая экспертиза, дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручалось ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации и АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" (определения от 04.08.2015, 23.12.2015).

Согласно заключениям АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" от 14.09.2015 N 729/3-2105, от 25.11.2015 N 1681/4-3 ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оттиски печати от ООО "Виктория" в договоре нанесены одной печатью, признаков изменения первоначального содержания в договоре не установлено; ответить на вопрос о времени изготовления договора не представляется возможным. По заключению АНО "Хабаровская лаборатория судебной и независимой экспертизы" от 29.01.2016 оттиски печати от имени ООО "Виктория" на спорном договоре не соответствуют оттиску печати ответчика, имеющейся в картотеке РЕГИОБАНКА - филиала банка ФК "Открытие", а также печати ответчика, представленной на экспертизу.

Суды, учитывая представленные в дело экспертные заключения, не установили факт фальсификации договора купли-продажи от 30.05.2014, поэтому не исключили его из числа доказательств по делу.

Кроме того, рассмотрение настоящего спора приостанавливалось до разрешения спора и вступления в законную силу судебного акта по делу N А73-7423/2015 по иску компании Magna Trading Ltd о взыскании с предпринимателя Абрамова А.С. задолженности по договору займа N 2355/2014 от 10.03.2015 в сумме 5 000 000 сингапурских долларов (ООО "Виктория" привлечено в дело в качестве третьего лица). Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.12.2015 по делу N А73-7423/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2016, в удовлетворении иска Magna Trading Ltd отказано. В рамках названного дела договор займа от 10.03.2014 N 2355/2014, заключенный между компанией Magna Trading Ltd (займодавец) и Абрамовым А. (заемщик), признан мнимой сделкой. По этому делу апелляционным судом установлено, что документы по делам NN А73-6112/2015, А73-7423/2015 от имени Абрамова А.С. и Magna Trading Ltd отправлялись с одних и тех IP.

Для правовой квалификации спорных правоотношений судами дана оценка договору купли-продажи от 30.05.2014.

В частности, судами установлено, что в обоснование оплаты 150 000 000 руб. за имущество, перечисленное в договоре купли-продажи, истец сослался на заемные средства, предусмотренные договором займа от 10.03.2015 N 2355/2014, на сумму 5 000 000 сингапурских долларов. Между тем в рамках дела N А73-7423/2015 суд признал договор займа мнимой сделкой. Суд учел отсутствие каких-либо доказательств перемещения указанной суммы через таможенную границу РФ, а также доказательств размещения этих денежных средств на счетах истца. Данные обстоятельства в силу статьи 69 АПК РФ не подлежат повторному исследованию при рассмотрении настоящего дела.

При установленном суды обоснованно признали, что условия пункта 2.2 договора не отражают реального положения сторон в части оплаты покупателем и получения продавцом 150 000 000 руб. по названному договору, и, как следствие, сделали вывод о неисполнении сторонами договора в части его существенного условия об оплате.

Далее суды установили, что предметом договора купли-продажи являлось недвижимое имущество (административное нежилое здание, лит. А, механическая мастерская, лит. Ж, здание кислородной, лит. Е, здание гаража, лит. Б, здание вентиляционной мастерской, лит. Д, здание склада, лит. В, земельный участок площадью 6 082,40 кв. м с кадастровым номером 27:23:020215:0037). Договором предусмотрена передача этих объектов без каких-либо изъятий (пункт 6.1.1 договора).

Вместе с тем установлено, что в отношении ряда объектов: вентиляционной мастерской, литер Д, склада, литер В, кислородной, литер Е в 2013 году был проведен их демонтаж (комиссионные акты от 20.08.2012). Эти обстоятельства условия договора не содержат.

В этой связи, принимая во внимание отсутствие доказательств того, что в отношении имущества, указанного в договоре, сторонами предпринимались меры по подготовке к его продаже (определение состояния имущества, проверка документации), следует признать отсутствие согласованного условия о предмете договора (статья 554 ГК РФ).

Таким образом, суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства и установив факты оплаты спорного имущества, его передачи во владение истца, приняв во внимание отсутствие доказательств подготовки сторон к совершению сделки по продаже имущества, обоснованно признали не подлежащими удовлетворению требования предпринимателя Абрамова А.С. При этом следует учесть, что отсутствие согласованного условия о предмете договора свидетельствует о его незаключенности в силу статьи 432, 554 ГК РФ.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы судебных инстанций, фактически направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого решения суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

Таким образом, кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.05.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2016 по делу N А73-6112/2015 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Н. Новикова

Судьи

С.И. Гребенщиков О.В. Цирулик