Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 августа 2016 г. N Ф03-3600/16 по делу N А51-22911/2015

г. Хабаровск

30 августа 2016 г.

А51-22911/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Гребенщиковой В.А.

при участии:

от ЗАО "Спасск-ТехСервис": Фирсова С.Ю., представитель по доверенности без номера от 14.03.2016; Горборукова А.П., представитель по доверенности без номера от 26.04.2016

от Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представитель не явился

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Спасск-ТехСервис"

на решение от 26.01.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016

по делу N А51-22911/2015 Арбитражного суда Приморского края

дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционном суде судьи Култышев С.Б., Глебов Д.А., Синицына С.М.

По иску Инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к закрытому акционерному обществу "Спасск-ТехСервис"

о признании постройки самовольной

Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ОГРН 1122543024262, ИНН 2540188030, адрес (место нахождения): 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - Инспекция, контролирующий орган) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к закрытому акционерному обществу "Спасск-ТехСервис" (ОГРН 1022500819307, ИНН 2510008120, адрес (место нахождения): 690001, г. Владивосток, ул. Капитана Шефнера, 2; далее - ЗАО "СТС", ответчик) о признании самовольной постройкой объекта в виде трехэтажного монолитного железобетонного каркаса с колоннами четвертого этажа с наименованием "Реконструкция административного здания под помещения гостиничного комплекса, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, 10", возведенного без соответствующего разрешения на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050067:2 в районе ул. Находкинская, 10 в г. Владивостоке, и об обязании ответчика самостоятельно осуществить снос (демонтаж) части спорного объекта в составе третьего этажа и колонн четвертого этажа.

Решением суда от 26.01.2016, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 без изменения, требования Инспекции удовлетворены частично: на ответчика судами возложена обязанность осуществить снос части объекта, возводимого на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050067:2 в районе ул. Находкинская, д. 10 в г. Владивостоке, в составе третьего этажа и колонн четвертого этажа; в остальной части иска (о признании всего спорного объекта самовольной постройкой в целом) отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "СТС" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами, просит их отменить и отказать контролирующему органу в удовлетворении его иска полностью. По мнению заявителя жалобы, в данном случае работы по реконструкции спорного объекта путем достройки дополнительных этажей не позволяют его квалифицировать в качестве самовольной постройки, поскольку в результате этого, как полагает общество, не будет создан новый объект, а лишь изменятся характеристики существующего здания (увеличена его этажность). Кроме того, общество приводит доводы о том, что судам следовало учесть факты того, что в настоящее время реконструкция объекта приостановлена и ответчиком предпринимаются меры по получению необходимых разрешительных документов для дальнейшего осуществления строительных работ (обращение за получением разрешения на реконструкцию, выдача градостроительного плана, подготовка положительного экспертного заключения на проектную документацию). Также ответчик указывает на отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов иных лиц, создании угрозы жизни и здоровью граждан, либо подтверждающих допущенные существенные нарушения градостроительных норм и правил (за исключением неполучения разрешения на реконструкцию).

Инспекция в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы ответчика и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Настаивает на том, что суды правомерно обязали снести (демонтировать) часть спорного объекта, возведенную (созданную) в отсутствие государственного строительного надзора и исходной разрешительной документации, что права общества нарушать не может, поскольку оно должно было осознавать противоправный характер своих действий и предвидеть возможность наступления в связи с этим соответствующих неблагоприятных последствий для него.

В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием системы видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители общества поддержали доводы поданной жалобы и дали по ним необходимые пояснения, в частности подтвердили, что контролирующим органом в ходе проведенной им проверки не было указано на допущенные обществом нарушения градостроительных норм и правил, исключающие последующую безопасную эксплуатацию спорного объекта после завершения его реконструкции.

Представители Инспекции, извещенной надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в кассационной инстанции, участия в заседании суда не принимали, что не препятствует рассмотрению дела по существу.

Проверив правильность применения судебными инстанциями норм материального и процессуального права с учетом доводов поданной жалобы и поступивших возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые судебные акты в данном случае подлежат отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и не отрицалось сторонами в ходе рассмотрения настоящего спора, ЗАО "СТС" на праве собственности принадлежит объект недвижимости - двухэтажное нежилое здание (лит. 1, административно-бытовой корпус) общей площадью 439,7 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Находкинская, 10, приобретенный ответчиком на основании договора купли-продажи от 29.05.2009 и акта приема-передачи от 02.06.2009.

Для целей эксплуатации данного объекта обществу на условиях аренды на срок до 10.01.2058 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050067:2 площадью 1 515 кв.м, являющейся собственностью Российской Федерации (договор аренды от 29.07.2009 и соглашение о передаче прав и обязанностей от 28.08.2009).

При проведении контролирующих мероприятий Инспекцией выявлен факт осуществления на принадлежащем обществу объекте строительных работ по его реконструкции в целях расширения параметров существующего здания (обустройство котлована и фундаментов, кладка стен третьего этажа). Обществом в обоснование своих действий представлены следующие документы: свидетельство о регистрации права собственности на двухэтажное здание площадью 439,7 кв.м; градостроительный план земельного участка; учредительные и регистрационные документы застройщика.

С учетом результатов проверки Инспекцией сделан вывод о нарушении застройщиком требований градостроительного законодательства, выразившиеся в непредоставлении необходимых документов, а именно у общества отсутствовали: разрешение на строительство (реконструкцию); положительное заключение экспертизы проектной документации; проектная документация в полном объеме; правоустанавливающие документы на земельный участок; договор генерального подряда между заказчиком и генеральным подрядчиком; свидетельство о допуске на производство строительных работ, выданное саморегулируемой организацией; приказы на лиц, ответственных за производство работ и ведение строительного контроля; зарегистрированный надлежащим образом общий журнал работ.

Инспекцией составлен акт проверки от 23.06.2015 N 380-п и выдано предписание от 23.06.2015 N 01/266/15 об устранении допущенных нарушений в срок до 27.07.2015.

Одновременно с этим, ссылаясь на отсутствие у общества полученного до начала проведения строительных работ разрешения на реконструкцию и положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, что влечет признание спорного объекта самовольной постройкой, контролирующий орган обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции руководствовались статьей 222 ГК РФ во взаимосвязи с положениями Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и нормами Градостроительного кодекса РФ, по смыслу которых застройщик вправе приступить к строительству (реконструкции) объекта капитального строительства только после получения соответствующего разрешения (в случаях, когда необходимо получение такого разрешения) и осуществления всех предусмотренных законом мероприятий, в том числе оформления документов, подготавливаемых в целях получения разрешения и осуществления строительства (реконструкции), в результате чего суды пришли к единому выводу о том, что в данной ситуации отсутствие указанного разрешения в любом случае влечет необходимость сноса самовольно возведенной ответчиком надстройки (третий и частично четвертый этажи).

Помимо этого судом первой инстанции отмечено, что ответчику не выделялся земельный участок для целей реконструкции расположенного на нем двухэтажного здания.

При этом все возражения ответчика против иска со ссылками на имеющееся положительное заключение проектной документации, получение градостроительного плана земельного участка и предпринимаемые им меры для получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), отклонены судами как не имеющие правового значения для настоящего спора.

Так, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства с учетом разъяснений пункта 26 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) подлежат выяснению только при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, что предметом настоящего спора не является.

Апелляционный суд, в свою очередь, дополнительно указал, что исходя из правовой позиции, отраженной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 309-КГ15-209, надлежащие меры по обязательному получению разрешительной документации следовало предпринять ответчику до начала строительства (реконструкции), чего им своевременно сделано не было.

С учетом изложенного суды обязали ответчика осуществить снос части спорного объекта в составе третьего этажа и колонн четвертого этажа, отказав при этом в признании всего здания в целом самовольной постройкой.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора не исследованы все существенные для дела обстоятельства, что привело к неправильному применению норм материального права.

Согласно редакции статьи 222 ГК РФ, действовавшей на момент выявления контролирующим органом факта проведения ответчиком строительных работ по реконструкции принадлежащего ему нежилого здания (административно-бытового корпуса), самовольными постройками признавались жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии действующей на момент рассмотрения судами настоящего спора редакции указанной нормы права самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в указанной статье 222 ГК РФ по сути закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество, должны квалифицироваться как самовольная постройка. В частности, такими случаями являются:

- возведение сооружения с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

- возведения такого строения без получения на это необходимых разрешений;

- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По общему правилу, закрепленному пунктом 2 статьи 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Так, пункт 3 статьи 222 ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014, приведены разъяснения о том, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений о порядке их применения следует, что сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости путем признания на него права собственности возможно в случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следовательно, существующая возможность сноса самовольной постройки связывается законом не только с необходимостью соблюдения требований о получении разрешения на ее строительство, а в большей степени с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

В данном конкретном случае действительно, как правильно указал суд первой инстанции, требований о признании права собственности на самовольную постройку обществом в рамках настоящего спора не заявлялось.

Однако при этом общество неоднократно ссылалось на то, что им предпринимаются необходимые меры для получения соответствующего разрешения на строительство (реконструкцию) спорного объекта в административном порядке, что также было установлено судами и Инспекцией не отрицалось.

Поскольку в деле отсутствуют доказательства того, что обществу уполномоченным органом отказано в выдаче такого разрешения, то ссылка апелляционного суда на правовую позицию, отраженную в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 309-КГ15-209, в данном случае является ошибочной. Орган местного самоуправления, полномочный на выдачу подобных разрешений, к участию в деле не привлекался, его мнение по этому вопросу судами не выяснялось.

Предъявление иска о признании права собственности на самовольную постройку в ситуации, когда обществом не исчерпана возможность получения необходимой разрешительной документации в целях дальнейшего проведения реконструкции принадлежащего ему объекта, является неоправданным ни с правовой, ни с экономической точки зрения. Более того, Инспекция, осуществляющая государственный строительный надзор, не может являться надлежащим ответчиком по такому иску, в связи с чем общество не имело объективной возможности предъявить встречные требования в рамках настоящего спора.

Помимо ссылок на отсутствие выданного обществу разрешения на строительство (реконструкцию), арбитражные суды обеих инстанций не выявили и не указали в обжалуемых судебных актах фактов того, что обществом при выполнении строительных работ допущены нарушения градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных либо иных обязательных к исполнению норм и правил, то есть по существу не указали ни одного из предусмотренных законом оснований, по которым спорный объект (в соответствующей его части) не может быть сохранен и подлежит принудительному сносу (определения Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N 18-КГ16-48 и от 21.06.2016 N 47-КГ16-4).

Более того, на отсутствие таких нарушений ссылалось общество при рассмотрении спора в судах первой и апелляционной инстанций и предоставляло в подтверждение этому необходимые доказательства, от исследования и оценки которых суды необоснованно уклонились. В случае же несогласия с таким документами другой стороны спора или при их недостаточности для выяснения указанных обстоятельств, суд вправе был поставить на обсуждение вопрос о назначении необходимой экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ, чего также в данном случае сделано не было.

Также суд кассационной инстанции не может согласиться с утверждением суда первой инстанции о том, что обществу не предоставлялся земельный участок для целей осуществления на нем реконструкции существующего объекта недвижимости. При этом в деле отсутствуют договор аренды земельного участка от 29.07.2009 и соглашение о передаче прав и обязанностей от 28.08.2009 (на которые приведены ссылки в обжалуемых судебных актах); собственник земельного участка в лице уполномоченного органа к участию в деле не привлекался; выданного по утверждению самого общества ему градостроительного плана участка, как одного из обязательных документов для получения разрешения на строительство, в деле также не имеется.

При изложенном невозможно должным образом проверить соответствие реконструируемого объекта виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположен спорный объект, а также установить наличие (либо отсутствие) волеизъявления собственника этого участка относительно проведения обществом работ по реконструкции данного объекта.

Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности применения положений статьи 222 ГК РФ к самовольно реконструируемым объектам недвижимости противоречат разъяснениям пункта 28 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, поэтому судом кассационной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Вместе с тем выводы судебных инстанций о наличии предусмотренных законом оснований для сноса части спорного объекта (путем демонтажа надстройки в виде третьего и четвертого этажей) сделаны без исследования всех существенных для дела обстоятельств и не соответствуют подлежащим применению нормам материального права, вследствие чего не могут быть признаны законными и обоснованными.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки; выяснить и исследовать все имеющие значение для правильного разрешения спора фактические обстоятельства; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, собственника земельного участка и органа местного самоуправления, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости; дать оценку соответствия выполняемых обществом работ условиям имеющегося договора аренды земельного участка и виду его разрешенного использования; проверить факты нарушения (или напротив соблюдения) обществом обязательных норм и правил, действие которых распространяется на спорную ситуацию, в связи с чем предложить сторонам представить необходимые доказательства по данному вопросу и(или) обсудить возможность проведения по делу судебной экспертизы; и по итогам установленного разрешить спор с правильным применением норм права.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26.01.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 по делу N А51-22911/2015 Арбитражного суда Приморского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.И. Гребенщиков

Судьи

О.В. Цирулик В.А. Гребенщикова