Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 6 сентября 2016 г. N Ф03-3280/16 по делу N А59-6019/2015

г. Хабаровск

06 сентября 2016 г.

А59-6019/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщиковой В.А., Цирулик О.В.

при участии

от ответчика: Лега С.В., представитель по доверенности от 04.02.2016;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сахтрансбункер"

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016

по делу N А59-6019/2015 Арбитражного суда Сахалинской области

Дело рассматривали: в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Ветошкевич А.В., Синицына С.М.

По иску администрации Корсаковского городского округа

к обществу с ограниченной ответственностью "Сахтрансбункер"

о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора аренды земельного участка

Администрация Корсаковского городского округа (ОГРН 1036502700519, место нахождения: 694020, Сахалинская область, Корсаковский район, г.Корсаков, ул.Советская, 41; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сахтрансбункер" (ОГРН 1026500781251, место нахождения: 694020, Сахалинская область, Корсаковский район, г.Корсаков, ул.Вокзальная, 19А; далее - общество) о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 30.09.2015 в сумме 495 765 руб. 10 коп., из которых 452 889 руб. 68 коп. - задолженность по арендной плате и 42 875 руб. 42 коп. - сумма неустойки.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.02.2016 иск удовлетворен полностью.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, установив наличие оснований для отмены, предусмотренных пунктом 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и рассмотрел дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в соответствии с частью 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе (с учетом дополнений к ней) общество просит отменить постановление апелляционного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о невозможности использования переданного в аренду земельного участка по его целевому назначению, что в совокупности с имеющимися в деле доказательствами свидетельствует о притворности сделки по передаче участка в пользование ответчику от 27.11.2014 и исключает наличие оснований для привлечения общества к ответственности за неисполнение обязательства по внесению арендной платы. Также общество обращает внимание арбитражного суда округа на несоразмерность предусмотренной договором аренды земельного участка неустойки последствиям нарушения обязательства.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонила, считая оспариваемый по делу судебный акт законным и обоснованным; также ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает его подлежащим отмене на основании следующего.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, постановлением мэра Корсаковского городского округа от 27.11.2014 N 2048 обществу "Сахтрансбункер" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:04:0000012:1156, местоположение: Сахалинская область, г.Корсаков, ул.Нагорная 7/4, площадью 24 000 кв.м, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объекта "Средняя общеобразовательная школа на 800 мест"; кроме того, на общество возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка, получить градостроительный план участка, разработать проектную документацию, оформить разрешение на строительство и осуществить строительство объекта в соответствии с указанной документацией и действующим законодательством.

На основании договора аренды земельного участка от 27.11.2014 N 3014 администрация предоставила обществу во временное пользование вышеназванный земельный участок для строительства объекта общеобразовательной школы сроком на один год (с 01.12.2014 до 01.12.2015); по акту приема-передачи от 27.11.2014 участок передан во владение и пользование арендатору.

Размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 517 834 руб. 80 коп.; порядок внесения - ежеквартально, равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года. В случае нарушения денежных обязательств, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 процента от суммы неуплаты за каждый день просрочки (раздел 2 договора).

На основании постановления мэра Корсаковского городского округа от 21.09.2015 N 1562, контрагенты 30.09.2015 заключили соглашение о расторжении вышеназванного договора аренды земельного участка с 01.10.2015. При этом арендатор обязался в срок до 01.12.2015 оплатить 495 765 руб. 10 коп., в том числе задолженность по арендной плате и пени за просрочку ее оплаты.

По акту приема-передачи от 30.09.2015 земельный участок возвращен администрации.

Ввиду неисполнения обществом денежного обязательства, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд исходил из доказанности факта пользования ответчиком земельным участком без соответствующей оплаты.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1), и вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4).

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4).

В силу указанных правовых норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств - обязанность арендатора вносить арендную плату обусловлена надлежащим исполнением арендодателем обязанности предоставить имущество, отвечающее условиям договора. В том случае, если арендодатель не выполнил своей обязанности по передаче в аренду имущества надлежащего качества, соответствующего условиям договора и назначению, у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату, а полученная арендодателем арендная плата не может считаться полученной правомерно.

Возражая против настоящего иска, общество ссылалось на то, что переданный в аренду земельный участок не мог быть использован для указанных в договоре целей, следовательно, произведенное администрацией исполнение обязанности предоставить имущество нельзя считать надлежащим, влекущим встречную обязанность общества вносить арендную плату.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора важное значение имеет установление обстоятельств, связанных с возможностью использования обществом земельного участка по назначению, указанному в договоре аренды. Данные обстоятельства судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела по правилам первой инстанции исследованы не были. Суд также не выявил обстоятельства, послужившие основанием для расторжения договора аренды, несмотря на утверждение общества о том, что именно существенные недостатки земельного участка (наличие санитарной зоны кладбища) не позволили использовать его в целях, предусмотренных договором (строительство объекта "Средняя общеобразовательная школа на 800 мест"), в связи с чем договор и был расторгнут сторонами.

В судебном заседании представитель общества подтвердил, что основанием для расторжения договора аренды послужил факт невозможности использования земельного участка под определенные договором цели.

Кроме того, при рассмотрении дела о взыскании по договору в круг обстоятельств, подлежащих обязательному установлению судом, входят обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора (пункт 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств").

Следовательно, разрешая спор по иску, основанному на обязательственных правоотношениях сторон, суд обязан оценить договор на предмет его заключенности и действительности (недействительности), однако суд по существу не проверил доводы заявителя о том, что предметом спорного договора фактически являлось не использование недвижимого имущества (арендные правоотношения), а выполнение работ по проектированию и строительству здания школы (подряд), что в силу прямого указания закона (статья 170 ГК РФ) относит спорную сделку к ничтожным.

Так как вопросы, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судом не выяснялись и не исследовались, а установление соответствующих обстоятельств является значимым для настоящего дела, следует признать, что обжалуемое постановление не отвечает требованиям части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку выводы суда не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам, постановление апелляционного суда от 31.05.2016 подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 указанного Кодекса - направлению на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд в ином судебном составе.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки; в соответствии с требованиями статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установить имеющие для дела обстоятельства, в том числе исследовать вопрос о непригодности земельного участка для строительства школы, дать оценку доводам общества о ничтожности договора аренды; и с учетом установленного разрешить спор с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2016 по делу N А59-6019/2015 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятый арбитражный апелляционный суд в ином судебном составе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

В.А. Гребенщикова О.В. Цирулик