Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30 сентября 2016 г. N Ф03-4135/16 по делу N А51-28224/2015

г. Хабаровск

30 сентября 2016 г.

А51-28224/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Гребенщиковой В.А.

при участии

от истца: Косяк Г.Г., представитель по доверенности от 16.12.2015;

от ответчиков: ООО "Стандарт-Авто" - Гавриленко С.В., представитель по доверенности от 05.02.2016; Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - Тарасенко Я.В., представитель по доверенности от 30.12.2015;

рассмотрел в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КСЭНОН"

на решение от 05.04.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016

по делу N А51-28224/2015 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Лошакова А.А., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Култышев С.Б., Синицына С.М.

По иску общества с ограниченной ответственностью "КСЭНОН"

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-Авто"

о переводе прав и обязанностей по договорам аренды

Общество с ограниченной ответственностью "КСЭНОН" (ОГРН 1022501285641, место нахождения: 690014, Приморский край, г.Владивосток, ул.Некрасовская, 52А; далее - общество "КСЭНОН") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, место нахождения: 690110, Приморский край, г.Владивосток, ул.Светланская, 22; далее - департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-Авто" (ОГРН 1142540007235, место нахождения: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Алеутская, 12Б; далее - общество "Стандарт-Авто") о переводе на себя прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 13.01.2015 N N 01-Ю-19734, 01-Ю-19739, заключенных между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и ссылается на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем предлагает названные решение и постановление апелляционного суда отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о грубом нарушении департаментом положений земельного законодательства при заключении оспариваемых договоров (статьи 11.4, 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации), поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 на момент обращения с заявлением о их предоставлении уже были сформированы и могли быть предоставлены в аренду только по результатам проведения торгов. Кроме того, заявитель настаивает на наличии у него преимущественного права на заключение договоров аренды, так как данные участки в течении длительного времени находились в его пользовании, при этом объекты аренды после восстановления постоянного кадастрового учета фактически остались без изменений.

Ответчики в отзывах на кассационную жалобу изложенные в ней доводы отклонили, считая оспариваемые по делу судебные акты законными и обоснованными.

В соответствии с нормами статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное разбирательство откладывалось.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзывах на нее, дав соответствующие пояснения.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает правовых оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 08.08.2005 администрация г.Владивостока и общество "КСЭНОН" заключили договоры N N 01-005099-IO-B-4447, 01-005099-Ю-В-4448 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 площадями 1 300 кв.м и 1 200 кв.м, соответственно, сроком действия с 10.07.2005 по 05.07.2006. Объекты аренды переданы истцу по актам приема-передачи. Поскольку после окончания срока данных договоров арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений арендодателя, их действие было возобновлено на неопределенный срок.

Впоследствии указанные участки были сняты с кадастрового учета, из них сформирован участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1 381 кв.м, который поставлен на государственный кадастровый учет 06.07.2010.

Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 департамент передал обществу "КСЭНОН" в аренду по договору от 29.03.2011 N 01-Ю-13582 на срок с 29.12.2010 по 28.11.2011, а в последующем по договору от 03.04.2012 N 01-Ю-15083 сроком на 11 месяцев с момента подписания договора.

13.02.2013 истец обратился в уполномоченный орган с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 03.04.2012, на что последний письмом от 20.03.2013 N 20/03/02-14/4984 сообщил заявителю о необходимости предоставления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 11.07.2014 департамент уведомил арендатора об отказе от договора аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, возобновленного на прежних условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь истец письмом от 27.08.2014 просил департамент приостановить действие указанного уведомления и разрешить формирование нового объекта (автостоянка) на земельном участке по адресу: г.Владивосток, ул.Ватутина, 26 в границах зоны Ж-3.

Письмом от 25.09.2014 N 20/03/02-14/31970 департамент сообщил обществу "КСЭНОН", что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 снят с кадастрового учета, ввиду чего отсутствует предмет договора аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, в связи с чем отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителю.

В декабре 2014 общество "КСЭНОН" вновь направило в адрес департамента заявления от 09.12.2014 N 127 и от 15.12.2014 N 128 о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, расположенных в районе ул.Ватутина, 26 в г.Владивостоке для целей, не связанных со строительством (стоянка автомобильного транспорта), площадью 1 300 кв.м и 1 200 кв.м сроком на три года.

Письмами от 22.12.2014 и от 29.12.2014 уполномоченный орган отказал заявителю "КСЭНОН" в предоставлении испрашиваемых участков, так как они не свободны от прав третьих лиц ввиду предоставления в аренду обществу "Стандарт-Авто" на основании распоряжений от 17.12.2014 N 3217-рз и от 19.12.2014 N 3242-рз.

13.01.2015 департамент и общество "Стандарт-Авто" заключили договоры N 01-Ю-19734 и N 01-Ю-19739 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85.

Полагая, что данные договоры аренды от 13.01.2015 не соответствуют закону, общество "КСЭНОН" оспорило их в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2015 по делу N А51-9427/2015 в удовлетворении данного требования отказано со ссылкой на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку нарушение преимущественного права арендатора на заключение договоров аренды не влечет их недействительности, а также недоказанность допущенного департаментом злоупотребления правом при совершении сделок.

Считая, что распоряжения департамента от 17.12.2014 N 3217-рз и от 19.12.2014 N 3242-рз не соответствуют закону, общество "КСЭНОН" также обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными. Вступившим в законную силу решением от 22.12.2015 по делу N А51-9725/2015 обществу отказано в удовлетворении заявленных требований, поскольку избранный обществом способ защиты не приведет к восстановлению нарушенного права заявителя.

Полагая, что договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 заключены ответчиками с нарушением норм земельного законодательства и без учета преимущественного права общества "КСЭНОН", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что земельные участки, являющиеся объектами аренды по договорам от 13.01.2015, не идентичны земельному участку, ранее находившемуся у истца во временном пользовании по договору от 03.04.2012, что исключает наличие у общества "КСЭНОН" преимущественного права на заключение договоров аренды, а, следовательно, и перевод на него прав и обязанностей арендатора по сделкам.

В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок; если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Указанные нормоположения применимы лишь в отношении действующих договоров аренды. В случае если сделка имеет неустранимые пороки, влекущие ее недействительность, права и обязанности по ней переведены на иное лицо быть не могут.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, заявитель указывал, что при наличии двух заявок, предоставление сформированных земельных участков в аренду, возможно только по результатам проведения торгов (конкурса, аукциона).

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, на момент заключения спорных сделок был урегулирован статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления, осуществляющих управление и распоряжение земельными участками, предоставлять земли на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур по их предоставлению. Для создания равного доступа всех лиц к приобретению земельных участков для целей, не связанных со строительством, указанным органам предписывается принять нормативный правовой акт о процедуре предоставления земельных участков для данных целей.

Вместе с тем, предусмотренная данной нормой права процедура выбора земельного участка для целей, не связанных со строительством, предполагает утверждение схемы расположения испрашиваемого заявителем участка и проведение его последующего кадастрового учета, следовательно, такая процедура не распространяется на случаи обращения заинтересованного лица по вопросу предоставления уже сформированного и прошедшего кадастровый учет земельного участка.

Исходя из совокупного толкования норм земельного законодательства, включая пункт 6 статьи 30 и статью 38 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях, когда испрашивается сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок, его предоставление обратившемуся лицу осуществляется по результатам торгов.

Также необходимо отметить императивное требование пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, предписывающее обязанность уполномоченного органа подготовить и заблаговременно опубликовать в печатных средствах массовой информации сведения о наличии предполагаемых для передачи в аренду земельных участков. По смыслу данного положения оно призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1 Кодекса).

На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против формирования земельного участка в конкретном месте, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка с заявленным или иным видом разрешенного использования, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

При наличии нескольких претендентов на предоставляемый в аренду земельный участок, последний подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом Земельный кодекс Российской Федерации не ограничивает существование права заинтересованных лиц на подачу заявления о предоставлении им одного и того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов, во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в уполномоченный орган и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается лишь при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (подпункт 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, в декабре 2014 года департамент разрешал вопрос о предоставлении в аренду уже сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, в отношении которых имелось как минимум две заявки (от истца и от ответчика), а, следовательно, право на заключение спорных договоров аренды подлежало выставлению на торги.

Однако договоры аренды спорных земельных участков от 13.01.2015 были заключены департаментом с обществом "Стандарт-Авто" в обход установленных земельным законодательством публичных процедур и имеют неустранимый порок в виде противоречия вышеприведенным нормативным положениям, в связи с чем они в силу статьи 168 Гражданского кодекса являются недействительными (ничтожными) сделками. Соответствующая правовая позиция изложена Верховным Судом Российской Федерации в определении от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222.

Принимая во внимание, что заключенные ответчиками договоры аренды в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными сделками с момента их совершения и не влекут юридических последствий, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца о переводе на него прав и обязанностей арендатора.

При таких обстоятельствах доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, относительно нарушения департаментом положений земельного законодательства при заключении оспариваемых договоров, признаются судом кассационной инстанции обоснованными.

Однако согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Суд кассационной инстанции, применительно к указанному подходу, а также учитывая, то обстоятельство, что неверный вывод не повлек принятие судами первой и апелляционной инстанций незаконных судебных актов, оснований для их отмены не усматривает.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2016 по делу N А51-28224/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков В.А. Гребенщикова