Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2016 г. N 05АП-3827/16

г. Владивосток

27 июня 2016 г.

Дело N А51-28224/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 22 июня 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2016 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ксэнон",

апелляционное производство N 05АП-3827/2016

на решение от 05.04.2016

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-28224/2015 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ксэнон" (ОГРН 1022501285641, ИНН 2536017659, дата государственной регистрации: 02.11.2002)

к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, дата государственной регистрации: 21.06.2007), обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-Авто" (ОГРН 1142540007235, ИНН 2540205479, дата государственной регистрации: 06.10.2014)

о переводе прав и обязанностей по договорам аренды,

при участии:

от ООО "Ксэнон": представитель Косяк Г.Г. по доверенности от 16.12.2015 сроком до 30.12.2017, паспорт;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: представитель Тарасенко Я.В. по довеенности N 20/45319 от 30.12.2015 сроком до 31.12.2016, удостоверение;

от ООО "Стандарт-Авто": представитель Гавриленко С.В. по доверенности от 05.02.2016 сроком на 3 года, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Ксэнон" (далее - ООО "Ксэнон", истец) обратилось в арбитражный суд к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт-Авто" (далее - ООО "Стандарт-Авто") с иском о переводе на себя прав и обязанностей по договорам N 01-Ю-19734 и N 01-Ю-1973 от 13.01.2015, заключенных между Департаментом и ООО "Стандарт-Авто".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Ксэнон" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции нарушил принципы равноправия и равенства, создав приоритет интересам Департамента, а также допустил иные нарушения норм процессуального права. Считает, что Департаментом допущено злоупотребление правами, выражающееся в обременении спорных земельных участков зонами Ж-3, Т-3, с целью расторжения договоров аренды с истцом и передачи земельных участков в аренду ООО "Стандарт-Авто".

В дополнениях к апелляционной жалобе истец в целом поддержал ее доводы, просил удовлетворить требования истца.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ксэнон" доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал по изложенным в них основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела определения Арбитражного суда Приморского края об обеспечении иска по делу А51-9427/2015 от 16.06.2016, приложенного к апелляционной жалобе.

Представители Департамента и ООО "Стандарт-Авто" на доводы апелляционной жалобы возразили, по основаниям, изложенным в письменных отзыве и возражениях на апелляционную жалобу ООО "Ксэнон", решение суда первой инстанции считают законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Относительно удовлетворения ходатайства истца о приобщении к материалам дела судебного акта возразили.

Рассмотрев ходатайство истца о приобщении к материалам дела определения Арбитражного суда Приморского края об обеспечении иска по делу А51-9427/2015 от 16.06.2016, судебная коллегия, руководствуясь статьей 159, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворила заявленное представителем истца ходатайство и приобщила к материалам дела указанный документ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Администрацией города Владивостока и ООО "Ксэнон" 08.08.2005 были заключены договоры N 01-005099-IO-B-4447 и N 01-005099-Ю-В-4448 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 площадями 1200 кв.м. и 1300 кв.м. соответственно. Срок аренды земельных участков установлен с 10.07.2005 по 05.07.2006 (пункты 2.1 договоров). В соответствии с пунктами 5.1 текстов договоров договоры прекращают свое действие по окончании их сроков действия.

Как следует из материалов дела, на государственный кадастровый учет 06.07.2010 поставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1381 кв.м, который образован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:173 между Департаментом и ООО "Ксэнон" 29.03.2010 был заключен договор аренды N 01-Ю-13582 на срок с 29.12.2010 по 28.11.2011, а в последующем договор аренды N 01-Ю-15083 от 03.04.2012 сроком на 11 месяцев с момента подписания договора.

ООО "Ксэнон" 13.02.2013 обратилось в Департамент с заявлением о продлении договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 01-IO-15083. Письмом от 20.03.2013 исх.N20/03/02-14/4984 Департамент сообщил обществу о том, что в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для продления договора аренды необходимо предоставить кадастровый паспорт испрашиваемого земельного участка.

Кроме того, 11.07.2014 Департаментом в адрес ООО "Ксэнон" направлено уведомление исх.N 20/04/04-02/22791 об отказе от договора аренды земельного участка от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, возобновленного на прежних условиях на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Письмом от 27.08.2014 ООО "Ксэнон" просило Департамент приостановить действие уведомления о расторжении договора аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, выдать данному лицу разрешение на формирование нового объекта (автостоянка) на земельном участке по адресу: г.Владивосток, ул.Ватутина, 26 в границах зоны Ж-3.

Письмом от 25.09.2014 исх.N 20/03/02-14/31970 Департамент сообщил ООО "Ксэнон", что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 снят с кадастрового учета, ввиду чего отсутствует предмет договора аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, поэтому в предоставлении испрашиваемого земельного участка заявителю было отказано.

В связи с чем, 19.12.2014 в адрес Департамента поступило заявление ООО "Ксэнон" исх.N 20-57130 о предоставлении земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 25:28:010036:85, расположенного в районе ул.Ватутина, 26 в г.Владивостоке, для целей, не связанных со строительством (стоянка автомобильного транспорта).

Письмом от 22.12.2014 Департамент отказал ООО "КСЭНОН" в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:85, поскольку земельный участок не свободен от прав третьих лиц ввиду его предоставления в аренду ООО "Стандарт-Авто" на основании распоряжения Департамента от 17.12.2014 N 3217-РЗ.

Также 22.12.2014 в адрес Департамента поступило заявление ООО "Ксэнон" о предоставлении в аренду сроком на три года земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, расположенных в районе ул.Ватутина, 26 в г.Владивостоке для размещения стоянки автомобильного транспорта.

Письмом от 29.12.2014 Департаментом также отказано обществу в предоставлении испрашиваемых земельных участков по причине предоставления земельных участков ООО "Стандарт-Авто" в аренду распоряжениями Департамента от 17.12.2014 N 3217-рз "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Авто" земельного участка по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул.Ватутина, 26" и от 19.12.2014 N3242-рз "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Стандарт Авто" земельного участка по адресу: Приморский край, г.Владивосток, в районе ул. Ватутина, 10". На основании указанных распоряжений 13.01.2015 между Департаментом и ООО "Стандарт-Авто" заключены договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 N01-IO-19734 и N 01-Ю-19739.

Не согласившись с предоставлением земельных участков ООО "Стандарт-Авто" на основании договоров аренды от 13.01.2015 N 01-IO-19734, N 01-10-19739, ООО "Ксэнон" обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском о признании указанных договоров недействительными. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 02.09.2015 по делу N А51-9427/2015 ООО "Ксэнон" в удовлетворении иска отказано. В рамках данного дела судом также установлено, что договор от 03.04.2012 прекратил действие в силу закона, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в связи с волеизъявлением арендодателя на отказ от арендных отношений.

Не согласившись также с распоряжениями Департамента от 17.12.2014 N 3217-рз и от 19.12.2014 N 3242-рз, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, ООО "Ксэнон" обратилось в Арбитражный суд с заявлением об их оспаривании. Вступившим в законную силу решением от 22.12.2015 по делу N А51-9725/2015 обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.

Ссылаясь на то, что Департамент неправомерно заключил с ООО "Стандарт-Авто" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, чем нарушил права ООО "Ксэнон" на заключение договора аренды того же имущества на новый срок, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.

При рассмотрении настоящего искового заявления, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно которому по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, верно квалифицировал заявленное истцом требование, как направленное на реализацию ООО "Ксэнон" своего преимущественного права на заключение договора аренды земельных участков, в связи с чем обоснованно применил положения пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества). Следовательно, исковые требования о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды могут быть удовлетворены в случае, если доказано наличие совокупности условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей по заключенным между ответчиками договорам аренды, суд первой инстанции исходил из того, что объекты аренды действующих договоров N 01-IO-19734 и N 01-Ю-19739, перевода на себя прав и обязанностей по которым просит истец в рамках настоящего спора, не идентичны земельному участку с кадастровым номером 25:28:010036:173, сформированного, в том числе, из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, которые ранее, по мнению истца, находились у него в аренде по договору от 03.04.2012 N01-Ю-15083 (в составе земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:173) и составляли объект договора аренды от 03.04.2012 N01-Ю-15083. При этом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 находился в аренде у истца по договору от 03.04.2012 N01-Ю-15083, который, как установлено судебными актами в рамках дела NА51-9427/2015, прекратил действие на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в связи с волеизъявлением арендодателя на отказ от арендных отношений, и в настоящее время снят с кадастрового учета.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд поддерживает данный вывод суда первой инстанции на основании следующего.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) установлено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных указанным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе. Согласно подпунктам 3 и 6 пункта 1 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе описание местоположения границ объекта недвижимости и площади, если объектом недвижимости является земельный участок.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ объекты, предоставленные по договору аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083 (земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1381 кв.м, который образован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 площадями 1200 кв.м и 1300 кв.м соответственно) и договорам аренды N 01-IO-19734 и N 01-Ю-19739 (земельные участки с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85), апелляционным судом установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 25:28:010036:173 значительно меньше, чем сумма площадей земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85. Кроме того, из планов всех трёх земельных участков в кадастровых паспортах (приложения к договорам аренды от 03.04.2012 N01-Ю-15083, от 13.01.2015 N01-Ю-19734 и N01-Ю-19739) видно, что контуры участка с кадастровым номером 25:28:010036:173 не повторяют контуры участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85.

При таких обстоятельствах, коллегия поддерживает позицию суда первой инстанции, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 площадью 1381 кв.м. хотя и был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, однако фактически не может считаться тем же самым объектом аренды.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010036:173 (образованный из земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85, но не совпадающий с ними по площади и в границах) снят с государственного кадастрового учета. В связи с чем, отсутствует объект договора аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, что также исключает возможность перевода прав и обязанностей по заключенным между ответчиками договорам аренды, как договорам заключенным в отношении одного и того же объекта аренды, что и договор от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, ранее заключенный между истцом и Департаментом, и признанный прекратившим действие в силу закона, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ в связи с волеизъявлением арендодателя на отказ от арендных отношений.

Кроме того, в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 по делу N А51-9427/2015 сделан вывод об отсутствии доказательств того, что Департамент отказал ООО "Ксэнон" в предоставлении земельного участка ввиду наличия на данном участке зон территориальных ограничений, впоследствии не учитывая данное обстоятельство при предоставлении участка ООО "Стандарт-Авто", в связи с чем, доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению.

При этом само по себе указание в судебных акты по делу N А51-9427/2015 на наличие у общества права обратиться с требованиями о переводе на него прав и обязанностей по заключенным между ответчиками договора аренды, без исследования и установления идентичности объектов аренды, не может служить основанием для удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела исковых требований.

Относительно доводов апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае усматриваются коррупциогенные факторы и злоупотребление правом со стороны Департамента, со ссылками на статью 10 ГК РФ, апелляционным судом установлено, что данные обстоятельства были положены в основание требования ООО "Ксэнон" о признании недействительными договоров аренды от 03.04.2012 N 01-Ю-15083, от 13.01.2015 N 01-Ю-19734 и N 01-Ю-19739 в рамках дела N А51-9427/2015, были непосредственным предметом исследования суда апелляционной инстанции в рамках указанного дела и получили надлежащую правовую оценку.

По смыслу абзаца 2 пункта 1 статьи 621 ГК РФ при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Однако в рассматриваемом случае при заключении договоров аренды с ответчиком ООО "Стандарт-Авто" были изменены не условия договора, а объект аренды, чего не предусмотрено указанной нормой, устанавливающей возможность перевода прав и обязанностей арендатора на иное лицо по заключенным договорам аренды.

Следовательно, фактические обстоятельств рассматриваемого дела не соответствуют диспозиции абзаца 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ предусматривающей, что если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Заключенные между ответчиками договоры аренды от 13.01.2015 не нарушают преимущественного права ООО "Ксэнон", которое являлось арендатором иного объекта недвижимости, не совпадающего с объектами аренды, предоставленным по договорам, заключенным между ответчиками, перевода прав по которым в рамках настоящего дела просит истец.

Учитывая изложенное, исходя из того, в отношении каких объектов аренды истцом заявлены требования в рамках настоящего спора, апелляционный суд пришел к выводу, что в рассматриваемом случае у истца отсутствует преимущественное право перед другими лицами (ответчиками) на заключение договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:010036:84 и 25:28:010036:85 и земельного участка, совпадающего по уникальным характеристикам с данными земельными участками в совокупности, на новый срок. В связи с чем, в удовлетворении исковых требований о переводе на истца прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным между ответчиками, судом первой инстанции отказано законно и обоснованно.

При таких обстоятельствах, в условиях не идентичности объектов аренды, суд первой инстанции также верно указал на то, что для разрешения настоящего спора не имеет правового значения соблюдение истцом иных условий реализации преимущественного права (надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, наличие равных условий аренды имущества).

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое решение следует оставить без изменения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 05.04.2016 по делу N А51-28224/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына