Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 1 марта 2017 г. N Ф03-237/17 по делу N А51-5824/2016

г. Хабаровск

01 марта 2017 г.

А51-5824/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2017 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего: Лесненко С.Ю.

Судей: Гребенщикова С.И., Яшкиной Е.К.

при участии

от ответчика: Смоляков А.Ю., представитель по доверенности от 13.02.2017 N Д13-02/17;

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗДОРОВЬЕ-ДВ"

на решение от 26.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016

по делу N А51-5824/2016 Арбитражного суда Приморского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Жестилевская О.А., в апелляционном суде судьи: Глебов Д.А., Култышев С.Б., Скрипка Н.А.

По иску общества с ограниченной ответственностью "ЗДОРОВЬЕ-ДВ"

к индивидуальному предпринимателю Швецовой Антонине Викторовне

о признании договора аренды незаключенным, возврате суммы неосновательного обогащения

по встречному иску индивидуального предпринимателя Швецовой Антонины Викторовны

к обществу с ограниченной ответственностью "ЗДОРОВЬЕ-ДВ"

о расторжении договора аренды, взыскании убытков

Общество с ограниченной ответственностью "Здоровье-ДВ" (ОГРН 1082511003860, место нахождения: 692656, Приморский край, п.Новошахтинский, ул.Луговая, 19; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Швецовой Антонине Викторовне (ОГРНИП 304251134200022; далее - предприниматель) о взыскании 70 000 руб. неосновательного обогащения и признании незаключенным договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2015.

Требования истца мотивированы тем, что, несмотря на подписание договора аренды от 18.11.2015, передача недвижимого имущества не состоялась, в связи с чем арендные правоотношения не возникли и договор в силу статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, при этом на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в размере внесенного истцом платежа по сделке.

В свою очередь предприниматель предъявил обществу встречный иск о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.11.2015 и взыскании 829 888 руб. 73 коп., в том числе 813 103 руб. 66 коп. упущенной выгоды и 16 785 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование своей позиции ответчик ссылается на немотивированное уклонение арендатора от подписания акта приема-передачи в нарушение статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, что при наличии действующей сделки исключает использование данного имущества в коммерческих целях и влечет возникновение у арендодателя убытков в размере неполученной арендной платы (статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016, в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано полностью.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, общество обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального права, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска.

В обоснование жалобы общество приводит доводы о том, что по условиям сделки до подписания сторонами акта приема-передачи и фактической передачи помещения договор аренды не вступил в действие, а, следовательно, является незаключенным. В подтверждение данного обстоятельства истец также ссылается на отсутствие в тексте договора сведений, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе из-за различия площадей, указанных в договоре (220 кв.м) и в техническом паспорте объекта (221 кв.м), в связи с чем условие об объекте аренды нельзя признать согласованным. Кроме того, заявитель обращает внимание суда округа на то, что об отсутствии намерения на заключение договора аренды ответчик уведомил истца, в том числе 15.12.2015 устно и 17.12.2015 письменно.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу выразила несогласие с приведенными в ней доводами. Считает, что уклонение арендатора от подписания передаточного акта свидетельствует лишь об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке объекта аренды, что повлекло убытки на стороне арендодателя в виде неполучения платы его использование.

Представитель предпринимателя в судебном заседании в полном объеме поддержал позицию, приведенную в отзыве на кассационную жалобу, дав соответствующие пояснения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своего представителя в суд округа не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 14.02.2017 до 15 часов 20 минут 20.02.2017.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает их подлежащими отмене на основании следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью 591,2 кв.м, этаж подвальный, в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, ул.Некрасова, 142 (свидетельство о государственной регистрации права от 18.05.2006 серии 25 АА N 718394).

18.11.2015 стороны заключили договор аренды, по условиям которого ответчику во временное пользование передано подвальное помещение общей площадью 220 кв.м, описание которого дано в техническом паспорте от 22.05.2006, под размещение аптеки, сроком с 18.11.2015 по 20.10.2016; договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи.

Сторонами согласовано, что размер арендной платы составляет в феврале 2016 года - 70 000 руб., в марте 2016 года - 90 000 руб., в апреле 2016 года - 120 000 руб., в последующие месяцы - 140 000 руб. (с учетом дополнительного соглашения к договору).

Согласно расписке от 18.11.2015 предприниматель получил от общества 70 000 руб. в качестве задатка по договору аренды.

В материалах дела имеется переписка сторон по вопросу о приеме-передаче имущества.

Претензией от 17.12.2015 общество уведомило предпринимателя о том, что из-за неисполнения условий договора по передаче помещения у него возникли убытки и отсутствует возможность использовать помещение в целях аренды, также указав, что заключать договор аренды в отношении указанного имущества оно не намерено.

В свою очередь предприниматель письмом от 22.12.2015, сообщив обществу об окончании ремонта, просил подтвердить намерения арендовать помещение и подписать передаточный акт, либо письменно отказаться от него. 28.12.2015 предприниматель вновь направила обществу письмо, в котором сообщила, что ремонтные работы были произведены в соответствии с пожеланиями арендатора, директор которого 16.12.2015 в устной форме безосновательно отказался от аренды и уклоняется от принятия имущества и подписания акта приема-передачи. Со стороны арендодателя не было и нет препятствий по представлению имущества в пользование.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с первоначальным иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Установив, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия сделки, в том числе об объекте аренды, суды верно квалифицировали спорные правоотношения как арендные, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды отклонили утверждение общества относительно незаключенности сделки ввиду непередачи ему в пользование недвижимого имущества, верно указав, что договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора.

Довод заявителя кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку исходя из характера и существа спорного правоотношения факт передачи объекта аренды - нежилого помещения, относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В обратном случае (неполучение имущества в пользование по собственной воле) не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств по сделке.

Вышеизложенная правовая позиция высказана в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 17.03.2015 N 306-ЭС14-929, от 29.01.2015 N 302-ЭС14-735, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/2012.

Учитывая, что предметом настоящего спора является взыскание предварительного платежа в пользу общества и упущенной выгоды в размере неполученной арендной платы в пользу предпринимателя, причины невозможности использования арендатором спорного имущества в силу вышеназванных норм права и разъяснений о порядке их применения имеют существенное значение для правильного рассмотрения дела.

Однако данный факт безосновательно оставлен судами без исследования и оценки, в связи с чем содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы нельзя признать соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.

Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом уклонение арендодателя либо арендатора от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче либо принятию имущества соответственно.

Поскольку настоящий спор возник именно в связи с непередачей арендованного имущества, установление лица, уклоняющегося от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, является значимым обстоятельством для его разрешения.

Несмотря на возражения ответчика о том, что арендатор в нарушение условий сделки уклонялся от исполнения обязанности по принятию имущества, суды в обжалуемых судебных актах лишь констатировали отсутствие воли сторон на продолжение арендных отношений и непринятие ими мер по расторжению спорного договора с целью минимизации каждым своих расходов, не указав мотивы, по которым данные доводы были отклонены, что не отвечает требованиям пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Делая вывод о том, что обязанность по передаче имущества в аренду со стороны арендодателя (предпринимателя) осталась неисполненной, суды обеих инстанций в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценки имеющейся в материалах дела переписке сторон по вопросу составления акта приема-передачи имущества и не установили значимые для дела обстоятельства.

Кроме того, судебная коллегия считает, что при рассмотрении требования предпринимателя о расторжении договора аренды судами не учтено следующее.

Основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Отказывая в удовлетворении встречного требования о расторжении договора, суды руководствовались статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 29, 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и исходили из недоказанности факта систематического невнесения обществом арендной платы ввиду непередачи ему имущества, а также отсутствия у предпринимателя претензий относительно неисполнения арендатором денежных обязательств по сделке до обращения в арбитражный суд с встречным иском.

Между тем требования истца о расторжении договора обоснованы отказом общества от исполнения обязанности по принятию имущества, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса само по себе может являться основанием для расторжения договора в случае выявления существенности допущенного арендатором нарушения, с учетом правового регулирования, предусмотренного статьей 655 Кодекса.

При этом судебная коллегия отмечает, что несоблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора путем направления письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства является основанием для оставления иска без рассмотрения, а не отказа в его удовлетворении (пункты 29, 30 вышеназванного Информационного письма от 11.01.2002 N 66). Аналогичное разъяснение, содержится в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Однако в нарушение указанных разъяснений суд первой инстанции рассмотрел по существу требование ответчика о расторжении спорного договора без проверки факта принятия истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты, принятые по неполно исследованным обстоятельствам, с неправильным применением норм материального права и с нарушением норм процессуального права, которое могло привести к принятию неправильного судебного акта, подлежат отмене на основании частей 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, в том числе выявить причины неподписания арендатором передаточного акта и, в зависимости от этого, определить кто из сторон и в какой период допустил неисполнение обязательств по договору, установить наличие либо отсутствие оснований для внесения арендных платежей, а также проверить соблюдение предпринимателем мер по урегулированию спора с учетом переписки сторон; и с учетом установленного разрешить спор с правильным применением норм материального права и соблюдением норм процессуального права.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине в кассационной инстанции не рассматривается. В силу части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с направлением дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 26.07.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А51-5824/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Ю. Лесненко

Судьи

С.И. Гребенщиков Е.К. Яшкина